北京昌平集體土地企業騰退案法律分析
收儲土地是什麼意思
基本案情
2005年從一包房東承租集體建設用地建設廠房，承租土地20畝，租期20年，房面積1萬平（一棟在2005年建設，一棟2007年建設，一棟2008年建設，無建設手續）。一包房東租期到2024年，我的租期到2025年。今年9月份昌平區十三陵鎮政府出面提出騰退要求，沒有任何通知檔案，騰退後土地用做什麼不清楚。鎮政府提到騰退補償要按正常拆遷補償打對摺，在沒有任何補償方案通知的情況下，我該如何維權獲得合理補償？
北京昌平集體土地企業騰退案法律分析
吳少博律師：對於這個案情我總結了它的關鍵詞，就是以騰退方式進行實地拆遷，那麼關鍵詞是什麼？
第一租賃期限的問題；第二騰退補償的問題；第三違法建築的問題。對此我們來進行擴充套件，解讀一下。
第一、租賃期限問題：
次承租人在租賃期限超過原承租期限的有效嗎？首先承租合同的效力問題有哪幾個點是最關鍵的問題？第一，轉租行為是否經過了原出租人的同意？第二，在租賃過程當中是否有任何的違約，實體性違約達到了可以解除租賃關係的問題？第三，承租期限是否超過了20年？承租人的租賃期限超過了原承租期間，原承租期限到2024年才是合法的承租期限的存續，如果你超過了存續期間，那麼超過的這一部分，原則上無法納入到原承租合同居住範圍，所以你超過的這一年是無效的，是不受法律所約束或者保護的。如果原承租人起訴解除租賃合同，合同肯定會被解除嗎？其實有解除的可能性，比如說轉移給次承租人了，你並沒有經過我原承租人的同意，沒有認可並且也不能推定預設都不存在。這個時候我就要求有轉租行為導致根本違約，解除原承租人跟出租人之間的合同。就是說出租人跟承租人可以進行解除合同，那麼原承租人如果起訴解除租賃合同，合同肯定會被解除的，其實這個就不一定了。
這是原承租人，而不是原出租人，所以不一定能解除合同。因為他是中間人，如果你沒有根本性違約，他原則上是無法解除你們之間的合同，但是如果他確認你們租賃合同無效，原因就在於我在租給你的時候，沒經過原出租來的東西來認定我們之間合同無效，可能會這麼幹。我們要注意一下，所以說肯定沒有辦法準確表述，要根據你的事實狀態來具體分析這個問題。
還有一個問題，如果原承租人和出租人一起拿了補償，承租人還能追索嗎？所謂的承租人就是次承租人，次承租人還能追索嗎？是可以的，只要你在這兩個合同當中都沒有放棄承租利益，就是說出租人跟原承租人的租賃合同，當中原承租人沒有放棄，在徵拆當中的利益沒有主動放棄的意思。你跟原承租人之間也沒有主動放棄，這個時候兩要看兩層了，這兩層都沒有主動放棄，原則上你可以去追索補償。但是你的追索物件只是原承租人，因為合同具有相對性，對不對？你只能追索你原有出租方，原有出租方就是原承租人。但是如果這兩個協議當中有一個協議進行了放棄，現在司法裁判觀點很簡單，次承租人往往就拿不到相應的補償利益。比如講原承租合同他放棄了，這個合法利益的前提基礎也就不存在了。
第二、騰退補償問題：
騰退跟徵收拆遷是一回事嗎？可以這樣講，達到的目的是一樣的，但是履行的程式跟操作的方法是不一樣的，咱們為什麼說達到目的是一樣的，很簡單，都是騰空土地收儲，然後進行土地招拍。整個的邏輯過程，整個的利益取捨是一致的，但是他跟徵收拆遷的程式方式手段是不一樣的。像合法的徵收，按照590號令得先作出徵收決定，然後先依據前面做的十幾項檔案作出徵收決定，然後評估，然後做徵收補償決定，然後再非訴具體行政行為執行。
那麼我們所講的拆遷，可能是舊城改造，城中村改造，也可能是舊城搬遷。它依據的往往是地方性的政策，那麼我們所講的拆違，依據的是具體的拆違性的基本法律。但是騰退他搞的是什麼？它是所有權人收回自己的權益，搞的是這一套，什麼叫所有權人收回自己權利？很簡單，騰退往往是在村集體，搞的都是集體經濟組織收回自己的合法權益。這個土地都是集體經濟組織的產權，我要求收回我的所有權，那麼我的所有權收回。那麼這塊土地所有權之上可能有兩種權利在上面。第一是租出去了，有一個租賃權；第二是承包出去了，有一個承包經營權；第三如果是宅基地，可能有個宅基地使用權。一般情況是根據這不同的權利給你一定的補償，但是不管給多少補償，怎麼給補償，都擋不住所有權人收回自己的東西，他搞的是這一套。由村集體收回以後，再由土儲中心進行實際收儲。這時候土儲中心只針對村集體，不針對上面的房屋、所有權人、宅基地使用權，只針對村集體，然後雙方簽訂協議，土儲中心進行徵地，徵完地收儲。這跟徵拆的方式手段方法程式還是不一樣的，這是一點。
第二點是騰退行為怎麼審查合法性？騰退行為的合法性，現在在最高人民法院也好，在法院系統當中其實也不太統一。它往往審查你作為集體經濟組織是否履行了村民委員會中組織相應的法律法規，是否按照村民自治的法律法規的要求履行這套手續，比如開了村民代表大會，做了相應的決議，進行了公告，是不是走了這些？如果你完整的做了這些，那麼他認為你騰退的合法性基礎是存在，就可以往下走了。所以說在合法性審查過程當中，沒有一個特別準確的統一管理。
第三點是騰退補償不合理，怎麼進行法律救濟？其實我們在實際當中還是針對具體行為，具體行為跟具體身份應該這麼講，一個是身份一個是行為。怎麼說呢？如果我是本村村民，我是不是有人身身份的屬性存在？那麼身份的屬性既然存在，我就要求你進行村務公開，我就可以質疑你村民委員會或者村民代表大會作出的決議的人數不符合規定的要求得滿足10個人以上。這就是基於身份產生的合法性質疑，這是一個對吧？那麼第二個是什麼呢？行為，比如講誰做了什麼事誰幹什麼事，村委會把我房屋拆除了，村委會把電給我斷了，我都可以基於這個行為來啟動相應的法律救助程式。所以說它本身啟動是基於了一種政策範圍的考量，那麼就導致了我們在做事的時候，必須是基於身份屬性跟行為屬性兩種角度進行分析切入。
第三、違法建築的問題：
首先我們有幾個問題解讀一下，08年建設在集體建設用地上的房屋是不是違法建築？其實這個也是老生常談的問題，有很多人就談到了以08年為限，如果08年之前建設的集體土地上它就不屬於違建。準確的說法是08年之前建設在集體建設用地上的建築必須符合土地用途的建築屬於無證建築，排除違法建築，正規的理解是這樣的。我們國家從84年開始，就有相應的房屋建造的政策性的法律法規，所以說如果按嚴格來講，你84年之前都可以，我什麼手續都沒有見過可以，你只要84年之後你就應該取得手續，但是08年以後城鄉規劃法才規定了法律後果，對集體土地才有了法律後果，08年之前並沒有法律後果。那麼怎麼認定屬於無證件房屋呢，08年之後如果你再建又沒有取得建工證，原則上你就屬於無證房屋。
第二就是說違法建築的認定和拆除程式大概是怎樣的，那麼認定在集體土地上，除非是進行執法權統一或者轉移的那種。也就是說，集體土地也有可能是城管來進行管理也有可能，但是大部分我們國家都是由鄉鎮人民政府來進行管理，所以說認定就是由鄉鎮人民政府來認定，一般它會給規劃局發個函，讓確認一下這塊地取沒取得建設工程規劃許可證，如果規劃局給他復個函說沒有，鄉鎮人民政府就給認定為違法建築，給你發出限期拆除決定書。發出限期拆除決定書，然後是強制拆除決定書，再之後是什麼？是強制拆除行為。在一個違建的認定過程當中，有三個具體行政行為的存在。第一限期拆除決定書，第二強制拆除決定書，第三強制拆除行為。三種行為存在限期拆除決定書跟強制拆除決定書都必須賦予你陳述申辯的權利，這是一個法定程式性權利。
第三就是針對違法建築認定進行復議的訴訟，能延緩拆除嗎。按照行政強制法的明確規定是可以的，並且現在法院的司法裁判案例也佐證了這一點，只要在複議跟起訴期限之內，也就是說我6個月起訴期限，2個月複議期限，我不復議，但等到第6個月我去起訴可不可以？可以，那麼前幾個月他能夠拆除嗎？不能。包括你訴訟的這段期間還是不能。所以說其實是可以達到延緩拆除時間的。如果他在這段時間已經拆除了，那麼現在的觀點已經非常的統一了，必然就是個違法行為，現在的觀點是沒有一點爭議了。
第四是如果被認定為違建，肯定沒有補償，這個不一定，即便你被認定成違建了。有可能是一種以拆違促拆遷的方式，有可能是一個徵收過程當中的違建性認定，有可能是這種拆違的一種運動式執法，那麼這些原則上都會有補償。只有一種沒有補償的，實務當中就是那種被舉報成違建的，並且單拆你這一家的，往往這個就是單純的執法性行為，他沒有補償。
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