農村集體土地面臨徵收，“非宅”房屋只能拿到重置成新補償嗎？

■本文作者： 王小明 北京在明律師事務所

導讀：

在農村集體土地徵收中，宅基地及其上房屋價值的補償始終是最重要的部分。在明律師此前曾多次為大家普及過，“宅基地的區位補償價”的計算是基於房屋的市場價值得來的。然而問題也就隨之而來，一些村民的房屋在徵收時被認定為“非宅基地上房屋”，不能享受宅基地上住宅房屋的補償標準，而只給一個重置成新或者叫實際建造成本價的補償，這無疑不是個好訊息。本文，在明律師來為大家淺析宅基地的審批、取得的相關規定，希望對大家有所幫助。

根據《國土資源部關於進一步完善農村宅基地管理制度切實維護農民權益的通知》之規定，

宅基地是指農民依法取得的用於建造住宅及其生活附屬設施的集體建設用地。它的申請主體只能是農村村民。非農業戶口的城鎮居民是不能取得宅基地使用權的。

《國土資源部關於加強農村宅基地管理的意見》規定，農村村民建住宅需要使用宅基地的，應向本集體經濟組織提出申請，並在本集體經濟組織或村民小組張榜公佈。公佈期滿無異議的，報經鄉（鎮）稽核後，報縣（市）審批。經依法批准的宅基地，農村集體經濟組織或村民小組應及時將審批結果張榜公佈。

前述《通知》中還規定，農民申請宅基地的，鄉（鎮）、村應及時進行受理審查，對符合申請條件，且經公示無異議的，應及時按程式上報。縣（市）人民政府對符合宅基地申請條件的，必須在規定時間內批准，不得拖延和拒絕。各地縣（市）人民政府要建立健全農民宅基地申報、審批操作規範，並根據本地區季節性特點和農民住宅建設實際，明確宅基地申請條件和各環節辦理時限要求，向社會公開，接受社會監督……

而在宅基地審批過程中，鄉（鎮）國土資源管理所要做到“

三到場”。即：受理宅基地申請後，要到實地審查申請人是否符合條件、擬用地是否符合規劃等；宅基地經依法批准後，要到實地丈量批放宅基地；村民住宅建成後，要到實地檢查是否按照批准的面積和要求使用土地。

《北京市建設徵地補償安置辦法》第17條規定，拆遷住宅房屋的，按照《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》執行。拆遷非住宅房屋和其他建築物、構築物的，按照重置成新價格予以補償……據此，被徵收房屋是否屬於“宅基地上房屋”，對於最終的補償標準和結果將產生重大影響。實踐中，一些村民透過各種“協議”從村裡獲取了土地，建造了房屋用於實際居住，但卻始終未能依法取得對建房用地的宅基地使用權。此種情況下的房屋一旦遭遇徵收拆遷，其補償權益將會因其不具備“宅基地上房屋”的身份、資格而大打折扣。一些地方的報批流程多達6步，缺一步都無法依法獲批。故此，農村村民一定要未雨綢繆、居安思危，儘早為自己的房屋所佔土地確權領證，切不可抱持“想當然”的態度拖延等待。

《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》實施意見 規定，用地範圍內涉及非本集體經濟組織成員合法取得的房屋土地，經區、縣人民政府批准，可以按照《辦法》有關宅基地房屋拆遷有關規定給予補償安置。這一細化規定為“非本集體經濟組織成員合法取得的房屋土地”的補償安置問題解決提供了一定依據，但其適用前提仍然是“經區、縣政府批准”。也就是說，如果區、縣級政府“不追認”涉案房屋為宅基地上房屋性質，那麼其仍然無法按照宅基地房屋拆遷的標準獲得補償。

在明律師最後想提示大家的是，對於農村房屋未取得宅基地使用權證的情形，被徵收人一定要予以高度關注，及早諮詢專業徵收維權律師，根據具體案情找尋解決其資格認定問題的辦法，從而為自己的房屋在徵收拆遷中獲取公平、合理的補償安置創造條件。