究竟如何界定“滿二”或“滿五唯一”？作為賣點，能省多少房款？

關注二手房買賣的朋友應該發現了，不少中介把“滿二唯一”或“滿五唯一”作為房源的一個賣點和優勢。

事實上也是如此，除了房價之外，二手房買賣過程中其實還包括其他附加成本，而倘若房源滿二唯一或者滿五唯一，則能很大程度上節約“附加成本”的開支。

那麼滿二唯一和滿五唯一具體是什麼意思呢？又是如何左右購房成本的呢？接下來我們就絮叨絮叨：

一，何為“滿二唯一”、“滿五唯一”？

“滿”的意思，即從獲得房屋的那刻起，到目前為止，所持有的時間。但是根據獲得房屋的形式不同，持有時間的計算會相應地存在差別：

01，買賣：

比如，倘若是透過“買賣”的方式獲得的房產，那麼獲得房屋的時間以“契稅完稅的時間”、“房產證登記時間”中，較早的一個時間為起始點，比如：

契稅完稅時間是2022年3月1日，房產證登記時間是4月1日，那麼獲得該房屋的時間從2022年3月1日算起；或者房產證登記時間在契稅完稅時間之前的，以前者為起始時間。

02，繼承或贈與：

另外，有些房產不是透過買賣的方式獲得的，比如有些是透過繼承或者祖輩贈與的方式獲得的；

那麼該兩種情況下以被繼承人或贈與人獲得該房產的時間算起，而不是從繼承人或受贈人辦理完完稅或房產證登記時間算起，比如：

某房產是老張2002年購買而來的，他贈與給兒子小張的時間是2021年8月22日，那麼小張獲得該房產後，再次買賣的認定應當是“滿20年”，而不是“滿1年”。

透過“繼承或贈與”兩種方式所獲得的房產，在“房齡”認定時，與透過“買賣”方式所獲得的房產存在本質上的差別，這一點需要注意。

說完了“滿二”和“滿五”的問題，再來說一下對“唯一”的界定：

簡單來說，“唯一”即名下只有一套商品房；但其實如此界定還是有漏洞的，具體來說，“唯一”還有以下條條框框：

說完了“滿二”和“滿五”的問題，再來說一下對“唯一”的界定：

，範圍是以一個“家庭”為單位，“家庭”既包括夫妻雙方，又包括未成年子女：

比如，夫妻雙方共同擁有一套房產，其未成年的兒子名下還有一套房產，那麼任何一套房產都不屬於“唯一”房產；等兒子長大成年後，該對夫妻名下的這套房產才變成“唯一”房產。

首先

，這裡的“唯一”房產僅指商品住宅：

比如某對夫妻名下只有一套商品住宅，但同時名下又有3套沿街商鋪、1套公寓和1套宅基地，那麼仍認定該夫妻名下的這套商品住宅為“唯一”。

再者

，地域範圍之內，以“省份”（或直轄市、自治區）為界：

一對夫妻可能在全國範圍內，在多個省份有房，比如在上海市有一套、在廣西自治區有一套、在山東省有一套，如此在不同省份範圍內的商品住宅，在認定時不合並計算，即在上海、廣西、山東的這些住宅，均屬於“唯一”的範疇。

第三

二，“滿二唯一”或“滿五唯一”在二手房買賣中是如何左右成本開支的？

以上就是對於“唯一”的界定，歸結起來就是以一個家庭為單位，包括夫妻二人及其未成年子女，以一個省份為區域，只有一套商品住房的前提下，認定為“唯一”住房。

但是並非所有情況下，這兩項稅收都需要繳納，對於個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免徵增值稅，這就是“滿二”的好處。

舉個例子講，假設某房子100萬出售，不滿2年的，需要繳納5萬的增值稅，但達到或超過2年的，無需繳納這5萬的增值稅。

對於個稅，“滿五”且“唯一”的前提下，免徵1%的個人所得稅。

二手房買賣過程中，對於賣房人而言，需要繳納兩項費用，即5%的增值稅和1%的個人所得稅。

雖說嚴格意義上來講，二手房買賣過程中產生的增值稅和個人所得稅應當由賣房人承擔，但在實際交易中，實際上這兩項費用一般由購房者代為承擔，倘若房子“滿五唯一”，那麼買房就能省下交易價合計6%的費用，購房成本就低了很多，這就是為什麼“滿五唯一”成為房源賣點的原因所在。

也就是說，“滿二”是免徵5%增值稅的條件、“滿五唯一”是免徵1%個人所得稅的條件。對於只“滿二”而不“滿五”或者只“滿二”而不“唯一”的，增值稅可免，但個人所得稅不能免徵。

綜上，對於“滿二”的房源，無需繳納5%的增值稅，是否“唯一”不重要；

如果二手房買賣過程中產生的增值稅和個稅最後都歸買方承擔，那麼為了最大程度上避免“額外”成本支出，不妨選擇“滿五唯一”的房源；或者退而求其次選擇“滿二”的房源，雖然仍需要繳納1%的個稅，但能省下5%的增值稅。

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