《北京市通州區“十四五”時期老舊小區改造規劃》釋出居民身邊有空間見綠親水享文化

《北京市通州區“十四五”時期老舊小區改造規劃》（以下簡稱《規劃》）近日釋出。通州區在老舊小區改造中，將重點改造完善樓本體抗震節能、小區配套和市政基礎設施，提升社群養老、托育、醫療等公共服務水平，推動建設安全健康、設施完善、管理有序的完整居住社群。在改善居住條件、提高環境品質的同時，展現城市特色，延續歷史文脈，保護歷史文化街區。對未設專項維修資金的小區，試點在老舊小區改造方案中探索籌集專項維修資金的措施。

發展目標

《規劃》提出，為支撐通州區建設國際一流的和諧宜居之都示範區，將統籌開展老舊小區改造，探索老舊小區改造長效機制，建立良好人居環境，實現城市高質量發展。

到“十四五”末，通州區力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮老舊小區改造任務，計劃對280餘萬平方米老舊小區進行改造，完成加裝電梯100部。

實現業主委員會（物業管理委員會）、物業管理、黨的組織和黨的工作全覆蓋，形成老舊小區長效管理的工作制度。其中，重點實施基礎類改造，積極推動完善類改造，協調開展提升類改造，積極有序推進老舊小區改造工作，實現老舊小區改造改出新模式、新機制、新面貌。

天橋灣小區地處通惠河畔，改造後舊貌換新顏。

改造計劃

抗震節能改造

抗震節能改造小區5個、5棟樓、約2萬平方米，分佈在北苑街道、玉橋街道和梨園鎮。

節能改造

節能改造小區84個、383棟樓、約190萬平方米，分佈在中倉街道、北苑街道、玉橋街道、新華街道、通運街道、九棵樹街道、楊莊街道、潞邑街道、永順鎮、梨園鎮和臺湖鎮。

單項改造

單項改造小區62個、206棟樓、約83萬平方米，分佈在中倉街道、北苑街道、九棵樹街道、楊莊街道和宋莊鎮。

簡易樓、危舊樓整治

簡易樓、危舊樓整治小區8個、17棟樓、約2萬平方米，分佈在中倉街道、北苑街道、通運街道、九棵樹街道、楊莊街道、梨園鎮。

遵循“區域總量平衡、動態零增長”和戶數不增加的基本原則，在充分尊重居民意願，壓實房屋產權單位主體責任的基礎上，根據《關於開展危舊樓房改建試點工作的意見》有關要求組織實施。2022年開展試點工作，“十四五”期間形成經驗總結。

工作任務

搭建改造議事平臺

將老舊小區改造與城市更新相結合，根據街區具體情況，“按塊劃分，分塊完成”，將整個街區根據既有路網劃分為若干地塊，針對不同地塊採取不同的更新改造方式，包括原址重建、改造、環境整治、單項改造等。在此基礎上，突出“水城共融、藍綠交織”，挖掘通州歷史文化特色，融入老舊小區改造建築設計，讓居民身邊有空間、見綠、親水、享文化、便交流。

推動“責任雙師”進社群，以技術顧問的形式，全程參與老舊小區改造，協助各街道鄉鎮開展公眾參與、規劃公開等工作。充分考慮老城整體特徵及各街區文化特點，處理好整體性、豐富性和多樣性的關係，做好頂層設計，推動街區共治共管、共建共享，實現老城修復、生態修補和提升城市功能與改善民生的有機結合。以副中心12個組團、“老城雙修”片區為邊界合理規劃，推進相鄰小區及周邊地區聯動改造，加強服務設施、公共空間共建共享。

街道鄉鎮、社群居委會、業主委員會（物業管理委員會）和物業服務企業在黨建引領下，全程參與和監督老舊小區改造。各街道鄉鎮搭建議事平臺，及時迴應居民訴求。

由街道鄉鎮梳理老舊小區及周邊空間資源，按照提升功能、留白增綠原則，優先配建養老和社群活動中心等便民設施。對無法獨立建設公共服務設施的，可根據實際情況利用疏解整治騰退空間就近建設區域性公共服務中心，輻射周邊老舊小區。

壓茬推進老舊小區改造

堅持“自上而下”與“自下而上”相結合、“任務制”與“申報制”相結合的方式，發揮規劃引領和設計指導作用，引入專業諮詢機構為專案前期提供專業服務，充分發揮責任規劃師等的作用，鼓勵具有規劃設計、改造施工、物業管理和後期運營能力的企業參與老舊小區改造工作。充分考慮“綜合”與“集約”的統籌兼顧，將有需要的小區一次性完成改造，同時避免重複施工。

結合小區實際，在尊重群眾意願的基礎上確定改造專案，優先將居民改造意願強烈、參與積極性高的小區納入計劃，成熟一批、實施一批，壓茬推進。優先對危舊樓房、失管棄管小區實施改造，儘快解危解困。

統籌雪亮社群、智慧平安小區、海綿工程各專項改造，各專項改造行業管理部門可與老舊小區改造專案同步改造，也可由區級財政統籌資金使用，由老舊小區改造實施主體進行改造，重點實施中央、市級進行補貼和撥付專項資金的專案。

健全改造標準推進完整社群建設

制定《北京城市副中心老舊小區綜合整治技術導則》，明確老舊小區改造設計標準，細化基礎類、完善類、提升類具體改造內容，明確各類改造內容的完成標準與相關規範要求；明確改造方案編制、規劃設計、組織實施、施工安全、質量驗收、環境保護和建立長效管理機制要求。建立改造後效果評價工作機制，明確評價內容，建立評價體系。

延續“十三五”資金補貼政策，在市級補貼的基礎上，由區財政標準進行區級補貼，增強居民加裝電梯積極性。研究軍產、央產、村民自住樓小區增設電梯政策，讓更多居民受益。

對有條件或符合要求的公共部位進行無障礙建設，優化出行環境、完善生活環境。重點在單元門、坡道、電梯、扶手等公共區域建築節點進行改造，滿足老年人及行動不便人員的基本安全通行需求。

挖掘居住區內部存量空間轉化利用，補齊社群配套設施短板。結合老舊小區改造的推進，透過規劃調整或實施空間微改造，提高既有住宅區配套設施完備率。摸排全區老舊小區存量閒置空間和新增騰退空間，建立臺賬，用於建設公共服務設施和引入社會資本。

結合街區規劃，合理拓展改造範圍，鼓勵臨近老舊小區統一規劃公共空間，統籌利用存量資源，合理配置便民服務設施，實現打包改造、整體運營。鼓勵實施統一的區域化物業管理，提升綜合效益，確保改造後小區可持續運轉。

實現多渠道資金籌措方式

對老舊小區改造，將加大財政支援力度。區政府統籌一般公共預算、政府性基金、政府債券等渠道落實改造資金。完善財政資金直補方式，對有條件的區屬平臺公司，做好統籌協調工作，鼓勵將政府資金以合理合規方式注入改造專案用作專案資本金，發揮政府財政資金的撬動作用，帶動社會資金投入。

同時，探索構建政府與居民、社會力量合理共擔改造資金的工作機制。政府重點對基礎類改造給予補助資金支援，居民和產權單位履行出資責任，負擔部分改造資金。統籌存量資源利用，激發市場活力，吸引社會資本參與老舊小區改造。加快形成政府、居民、產權單位、企業等多方共擔的改造資金籌措機制。研究制定住房公積金和住宅專項維修資金支援政策。

強化引入社會資本，承擔完善類與提升類專案和公共服務設施建設，各行業管理部門予以政策支援。加大國有企業對本單位產權小區的投入力度，履行社會責任。支援社會企業參與老舊小區改造，並鼓勵試點，發展養老、托育、家政等社群服務。

按照“誰受益、誰出資”原則，透過物業管理收費。同時，積極推動居民出資參與改造，可透過直接出資、使用住宅專項維修資金、公共收益等方式落實。鼓勵有需要的居民結合小區改造進行戶內改造或裝飾裝修、家電更新。

落實老舊小區改造稅費減免指引。明確對社會資本參與養老、托育、家政等服務的機構所得服務收入，免徵增值稅；企業所得稅減按90%計入收入所得，可透過申報直接享受稅收優惠政策。

大力推進社會力量參與

推進“首開”模式。全面梳理首開集團在通州區的物業專案，形成規模效應。在區企戰略合作的基礎上，深入對接街道鄉鎮、社群居委會，擴大服務半徑。盤活可經營資產，滿足百姓多元需求，提高物業服務水平。運用資訊化手段，實現網際網路+的物業管理模式。透過統一謀劃、統一運營，實現區域平衡治理模式。在老舊小區改造專案中透過拆除騰退、改造、拆除重建、引入社會資本等方式對所管專案實施升級改造。

推廣“勁松”模式。積極探索建立黨建引領老舊小區有機更新長效機制和共治平臺，探索統籌“多維度”、“全要素”實現老舊小區有機更新，以“先嚐後買”方式提升老舊小區物業服務專業化精細化水平。堅持“共同締造”和參與式治理，使居民成為老舊小區改造的最重參與者和最大受益者。聚焦後期社群治理及社群營造的實際需求，圍繞建設“一刻鐘生活服務圈”，科學佈設政務服務下沉空間和居民自治共治空間，科學佈設便民服務業態從而實現老舊小區有機更新的供給側、結構化改革。

推進社會資本參與和社群級家園中心建設。藉助願景集團、首開集團、北投通分等多家社會資本的城市更新平臺，透過與玉橋、北苑、中倉等街道的深度溝通，根據實際情況利用疏解整治騰退空間和閒置空間等，新建、改造社群管理、養老、助殘、醫療、教育、文化體育等非經營性公共服務設施。推廣中倉小區社群級家園中心建設模式，打造社群“5分鐘生活圈”，一站式滿足居民“最後一公里”服務需求。

注重長效治理健全物業管理機制

借鑑中倉街道北小園“六組一隊”模式，堅持黨建引領，統籌社群居委會、業主委員會（物業管理委員會）、物業服務企業協調執行，形成治理合力。充分發揮居民主體作用，開展多種形式的基層協商，激發居民“主人翁”意識，積極參與小區自治。調動社會組織、社會工作服務機構、社群志願者、駐區單位等的積極性，共同參與小區環境管理與維護。

建立規範化、市場化的物業管理機制。將規範化物業管理和成立業委會（物管會）作為綜合整治的前置條件，鞏固改造成果。改造實施前，小區業主委員會（物業管理委員會）透過居民議事協商平臺，加強政策宣傳解讀，培養居民家園意識與“受益付費”意識，組織居民因地制宜確定物業管理模式，就物業服務標準、收費標準達成一致意見，簽訂物業服務協議，並試點改造標準與物業收費掛鉤的新模式。支援透過“先嚐後買”方式引入規範化物業服務，做好保潔、安保、公共空間與綠化維護等基本專案物業服務。

結合專項維修資金改革，研究歸集、補建、續籌住宅專項維修資金具體辦法，建立健全改造後的老舊小區住宅專項維修資金管理制度。未設專項維修資金的小區，試點在老舊小區改造方案中探索籌集專項維修資金的措施。推行專項維修資金“即交即用即補”機制，逐步擴大老舊小區專項維修資金覆蓋面。

對多產權、無產權等暫不具備實施規範化、市場化物業管理條件的小區，按單位自管等現行管理方式或準物業方式進行管理。街道鄉鎮在產權單位協助下組織居民統一物業管理區域，逐步引入市場化物業管理服務，對已實施市場化物業管理的小區，最佳化物業管理路徑，探索規模化管理運營降低物業成本、公共收益彌補小區管理支出等方式，保障長效管理機制有效執行。有條件的物業服務企業向養老、托幼等領域延伸，探索“物業服務+生活服務”模式，打造物業管理、政務服務、公共服務和生活服務應用，為居民提供智慧物業服務，構建居住社群生活服務生態，促進線上線下服務融合發展。

經過改造提升，北小園小區加裝了電梯。

記者：劉薇 金耀飛

【來源：通州釋出】

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