房地產的一房兩制

在房價這件事上，地方有著超出“開發商”的決心穩定價格。

即便房地產企業願意降價，地方主導部門也不太願意支援。

有一些比較狠的城市，一般就是直接出一個“限跌令”，堅決杜絕開發商的“降低”對市場預期產生干擾。

從地方的角度來說，他們的擔心完全是有必要的。

因為“預期”嚴重影響土拍，而土拍又關乎著地方的財政收入問題。

過去的“小麥換房”等邏輯，都是地方的開發商為了換個方式“降價”想出來不得已的銷售方式。

而在地方主導的市場中，“共有產權”就是以地方財政主導的“降價”方式。

儘管配方不一樣，但味道其實差不多。

不管什麼樣的形式來降低購房成本，都不允許降低“樓市面價”。

共有產權其實從2007年在江蘇創新。

然後在2014年的時候，在北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石6個城市試點。

在2021年4月30日會議中，還提出要增加共有產權房的供應。

因此，大理出臺共有產權房的政策，並沒有太大意外。

而出臺共有產權房的背後邏輯基礎，還是以地方房地產穩定為核心的。即在不降低“房價”的基礎上，以降低部分人群的“購買門檻”，以達成部分人群的購買預期。

在過去，大部分城市的共有產權房，都是以開發商代建，政府與購房者共同持有的邏輯來完成產權變更。而也有一些城市，也因為財政撥款不及時，導致購房者無法順利取得共有產權房的案例。

因為，在過去的共有產權房的案例中，財政與開發商的結算通常是不及時的。但由於購房共有產權房的人群，一般也是政府指定的保障人群。

結算，也只是存在“不及時”。

大理此次出臺的政策，是支援開發商與購房者“共有”，這個就很有意思了。

在現在開發商如履薄冰的市場中，與開發商共有當真是一場勇猛的“博弈”。

儘管在除此購房問題上，降低了成本，但一旦遭遇開發商的“債務”問題，共有產權房，可能就不會“共有”了。

那時候，“共有”的部分，如何處置。

應該會是一個科學級的難題。

在共有產權的邏輯上，思路是對的，但真的不適合“民企開發商”。地方在推送民企開發商的“共有產權”，不但不能解決市場問題，只是將問題暫時封存。

不管市場是上行還是下行，都會衍生不同的問題。比如市場下行時，開發商的回購，產權的轉讓，都是一個巨大的工程。比如市場上行的，開始商的產權出讓，也是一個問題。

從政策面，還是交易面，甚至是資產面來說，都有非常不穩定的各方因素。

以我的建議，堅決不碰與民企相關的共有產權。

另外，從資金邏輯上來理解，這樣的操作，還是讓購房者加槓桿，為開發商和地方降低債務。

產權的比例化，其實也是變相在“降首付”。

不管政策形勢如何變幻，永遠都是在“催你上車”。

而恰恰是這樣的地方，我奉勸你們冷靜再冷靜。

畢竟，一房兩制的背後，是不願意“迴歸”的地方房價。

勇士總是認為財神伴我左右。

而智者常常敬畏未來。

但統一，很快就會到來。