沒有弄清楚土地性質你買什麼房！
前 言
上週，我們發表了一篇《賣不掉的房子，為什麼你還在買？》引起讀者熱烈討論。
其中一位讀者留言問道：
這個看似非常簡單的問題，卻不能用一兩句話說清楚，於是出現了這篇文章。
其實說白了，傳統意義上，我們理解商住地就是公寓，居住用地的住宅就是普通住宅。
但實際中卻會出現各種差別，他們的區別可以
從土地性質、使用許可權、貸款政策和其他方面等四個方面來分析
。
那買房需不需要考慮是什麼性質用地？
我們一條一條來說。
土地性質及使用許可權不同
購房者在買房的時候首要要了解的一定是土地性質，那
土地性質是什麼
？
在我國的城市規劃中，管理部門會根據城市的規劃需求對某宗用地規定它的用途，也就是我們說的土地性質。
在一般情況下分為五類，包括：居住用地、商業用地、工業用地、綜合用地和其他用地。
因為
土地性質不一樣所以會有不同的用途
，這也就間接決定了它們的土地使用權年限。
從表格中可以看到，土地使用權年限最高的是居住用地，最低的是商業用地。
看到這裡有人就懵了，
土地使用許可權是房屋產權嗎
？
在這裡我告訴大家，不是。以前買過房的人應該都知道，買房後會拿到房產證和土地證。而房產證就是房屋所有權，土地證就是土地使用權。
也就是說，
房屋產權就是房產證和土地證裡各項權利的總和
，業主對該房屋的財產有佔有、使用、收益和處分的權利。
我們再來看看這兩項的區別，看下圖：
這也就是平常我們買房的時候，銷售會告訴你這個房子是70年產權的、40年產權的。這時候你就要知道，銷售所說的
70年產權是指“土地使用權”
，而房屋的所有權是永久屬於你的。
根據有關法律規定，在土地使用權期滿後，使用人要求繼續使用的，國家可以不收回土地使用權，
可按規定申請續期
。
最後的靈魂拷問，土地使用年限是從房產證交付開始計算還是從批地開始？
正確答案是：
從開發商取得土地的使用權之日起開始計算的
，也就是從開發商和ZF簽訂土地使用權出讓合同那天開始算。
舉個例子：小A購買了一套70年產權的房子，開發商在2009年和ZF簽訂土地使用權，在2013進行銷售，小A在2014年拿到房產證。最後是2009年加70年產權，才是小A的土地使用權年限。
有什麼不同
有什麼不同
1、貸款政策不同
在貸款政策方面，可以從貸款方式、貸款年限、首付比例和契稅分析。
1、貸款政策不同
。商業性質的住宅只能進行商貸，而且貸款年限最高只有10年；而住宅性質的住宅除了可以選擇商貸，還能公積金貸款，貸款限制最高30年。
貸款政策不同
，商業性質的住宅最低只能做到5成，而住宅可以做到3成。
，首套住宅的契稅根據面積大小而定，一般是1%-3%；而商業性質住宅的契稅均為3%。看著不多，但是總價算出來肯定也不少，誰還不想省點錢置辦好點的家電？
但是
。這就讓一些剛需想著可以買來過渡，再轉手；投資客在不佔名額的條件下也可以買來投資，這就是為什麼很多人傾心於公寓的原因。
結合現實情況，購買同等面積的產品，商業住宅40年產權的房屋首付5成，月供壓力非常大；而且商貸利率比公積金高了很多！
首先是貸款方式和年限
其次是首付比例
商業住宅的水電費會高出很多，而且不能通燃氣。因為屬於商業性質用地，所以需要按照商用標準收費，一般情況下比住宅收費標準高出30%左右，。相比之下，住宅的生活成本會低些。
最後就是契稅
一提到商業住宅我們首先要考慮的一定是落戶問題，因為絕大多數城市的商業住宅是不能落戶的，而普通住宅就不存在這些問題。
商業性質住宅有一個優點就是，不佔用個人名額，也就是不限購不限貸
在一般情況下，商業住宅是不能申請學位的，雖然現在有部分城市給商業住宅配置了學區，但是這種比例太少了。所以如果想購買公寓，孩子又需要上學的家庭，萬分注意。
2、其他不同
大家都知道商業住宅的容積率很高，我們經常能聽到2梯12戶、3梯18戶這樣的梯戶比，你可以想象早上出門等電梯以及下班等電梯的時間，就知道多抓狂。
這樣高密度的住宅，跟純住宅一比，舒適度可不止低了一點點。
其他不同
讀者最後一個問題是：70年產權公寓需要考慮土地性質嗎？
之前我們曾寫過一篇文章，談及公寓一般只有40或者50年產權，有不少購房者表示他們都買到了70年產權的公寓。
很多人不能理解，還有70年產權的公寓？包括文首有網友也提問到70年產權的公寓能不能買。
公寓之所以有70年產權，是因為它的土地性質是居住用地，所以有70年土地使用年限，但卻建成了公寓的產品。
這類公寓和住宅有什麼區別，又能不能買？
1.生活成本不同。
大部分這種70年產權的公寓，因為土地性質是住宅，所以大機率是可以落戶和讀書，但也有不少是沒有學位的，所以買之前一定要問清楚。
在舒適度上，這種70年產權的公寓絕對比不上普通住宅。這類公寓會和大部分公寓有一樣的情況，小體量、小戶型、梯戶比高，如果家庭考慮居住，舒適度不高。
但這類公寓面積小，總價低，帶裝修，物業服務更優於普通住宅，
2. 落戶政策不同。
。
畢竟就算養個牛養個羊都需要棚，何況是個人。
而且70年產權的公寓在水電上都是屬於商用水電，生活成本比較高，如果有資金有名額，
3. 入學政策不同。
4. 居住品質不同。
買房動輒幾百萬，不是幾百塊錢的衣服，
70年產權公寓需考慮土地性質嗎？
。
因為置業錯誤而付出慘痛代價的故事，我相信大家也聽過不少。深樓市團隊也一直在用心寫文章，給購房者傳遞正確的購房資訊和資訊。
關於
我的建議是關注兩點，一個是有無學位、能否落戶以及居住舒適度。
，我們一直在持續輸出文章，只希望能給準備置業以及正在置業的購房者一些些幫助。
最後，如果我們的文章能給到你些許幫助，
部分手頭緊張的單身或小兩口會想要買這種70年產權的公寓來過渡
，讓更多的購房者看到~
當然更建議一步到位買住宅。
最後
買錯沒有後悔的餘地