今明兩年，房地產要做好過“苦日子”準備？3趨勢下答案清晰

過去一二十年什麼行業最吃香？可能很多人都會說“房地產”。不僅可以從無數個房地產巨頭和富得流油的炒房客上找到答案，此外，公開資料顯示，截至2018年末，全國約有6940萬人“靠房吃飯”，包括1263。5萬地產從業人員、5809萬建築從業人員，以及1680萬公職人員，再疊加與房市關係密切的建材、家電、電梯等上下游行業，房地產直接影響的人口不少於8000萬。

如果說房地產因為賣地、蓋房、銷售商品等操作讓大家都吃上了飯，那麼購房者則是“做飯的人”。在過去這些年，人們傾其所有把自家的“米”都拿出來做飯，米不夠的，還去銀行借米做飯，然而，當米越來越貴，吃飯的嘴越來越多時，購房者再努力也會心有餘而力不足。這絕不是開玩笑，隨著行業自身發展和城市化進入下半程，苦日子來了？具體看看。

一，樓市風波成導火索，蓋房子的苦日子來了

據克而瑞統計報告，截至2021年底，24個重點監測城市停工延遲交付的問題專案總建築面積約為2468萬平米，佔2021商品房交易總面積的10%。值得一提的是，長沙是未交付問題專案最多的城市，有28139個問題專案；鄭州是問題專案佔全年成交額比例最高的城市，佔28%，相當於每10個樓盤就有3個存在爛尾問題。無獨有偶，在上半年中消協組織受理的投訴情況中，商品房領域投訴增多，主要包括房屋爛尾產生糾紛、開發商未按期交房、房企利用補充協議等方式規避監管，侵害消費者權益。

樓房交付出現逾期，甚至是爛尾，最受傷的還是購房者，自己出錢交了房款，並給開發商2-3年時間建造房屋，但預售制度卻給開發商提供了虛假宣傳的機會，挪用購房者的錢滾動開發，還讓購房者面臨房財兩空、住房質量不過關的風險，以至於每年可能有幾十萬個問題專案和住宅接連出現，這已經不是單純的商品房買賣糾紛了，而是上升到國家層面的民生問題：一方面為了推進現房出臺措施為房企降槓桿，另一方面，千方百計保交樓，給出專項借款支援停工樓盤交付，畢竟賣出去的房子90%都是期房，停工樓盤對整體市場的影響並不小。

二、高槓杆成隱患，購房者和房企都負債累累了

眾所周知，房地產這些年發展很快，各路資金都向房地產集中，相關資料統計，A股近50%的上市公司持有大量投資性房產，沒有納入統計的非上市公司就更不用說了。因為無論房企還是個人炒房客的資金來源大多依賴於銀行，以此造成高槓杆隱患，一旦還不上債務，可能斷供，也可能房子不能按時交付，甚至企業也會連同關門，承擔風險的能力將會一降再降。

購房者方面，家庭大部分財富都押在房子上，在廣發和西南財大發起金融調查顯示，中國的家庭資產配置中房產佔比73%，金融資產11。8%，而同期老美的資料分別為34。6%和42。6%。同時2021年底房貸餘額達到38。32萬億，有43。4%的城鎮家庭都有房貸；

房企方面，2021年末，房地產開發貸款餘額12。01萬億元，同比增長0。9%，不僅如此，蓋房子真的不賺錢了，伴隨著對房企實行四檔三線管理，如今苦日子來了，企業融資難、負債高的情況被放大，一邊要在規定時間內將負債率降至標準，另一邊以為透過快速銷售能獲得回款挽回損失，但銷售卻越來越難。

三、經濟復甦存挑戰，大家都不敢花錢了

冠毒3年以來，房地產賴以生存的經濟環境正在發生變化，也存在不少變數，上半年GDP增速僅2。5%，超乎預期的下滑，1-8月社零總額累計28。3萬億元，同比增長僅0。5%，對於這樣的環境，經濟日報在8月30日的文章中提到，經濟迴圈的暢通無阻關鍵是推動供給側有效暢通，有效供給能力強就能穿透迴圈堵點、消除瓶頸制約，創造就業和提供收入，從而形成需求能力。

很顯然，如果大家都揹著過重的房貸、車貸，收入又銳減的話，哪還有什麼經濟能力去消費其他商品，帶動實體經濟發展呢？顯然經濟放緩之後，房地產雖然不至於滑坡，但肯定不能與往日所比擬。

可以看出，不管是樓市風波、高槓杆還是經濟復甦難等問題，都意味著樓市這兩年都要做好做苦日子準備。因為就目前來看，經濟復甦仍存在不確定性，至少明年才能慢慢恢復，所以在這兩年，樓市的發展可能對經濟造成“拖後腿”的影響，但不代表就能再啟用刺激房地產的手段來促進復甦。在這種情況下，普通人手中有錢怎麼辦？中央要求“過緊日子”。

在人民日報2022年3月25日的評論文章中提到，中央部門帶頭過“苦日子”，重點保障剛性支出、急需支出，從嚴控制一般性支出，強化“三公”經費預算管理，努力降低行政執行成本，要將更多資金用在發展緊要處、民生急需上。根本上說是為了老百姓過“好日子”。

房說君認為，其實在高層要求過緊日子、苦日子的大前提下，我們首要考慮的不是再將錢用於投資買房上，而是要把每筆錢花在刀刃上，做好緊日子苦日子準備，近一年來眾所周知的事情仍未消弭，大房企債務壓頂、名企裁員減薪，事實證明曾經多麼輝煌也不能解決所有的事，建議普通人不僅要做好未來過“苦日子”的準備，切記別做以下2件事。

1、別擴大債務。目前來說，保障收入為第一前提，最好別擴大債務，以免收入銳減無法償還，再加上通脹來襲，不少生活日用品的價格上漲，人們手中的錢越來越不經用，容易面臨入不敷出的風險。

2、別盲目創業。經濟萎靡很多行業都不景氣，盲目創業的成功率非常小，再加上物價高，創業需要進的商品售價有一定漲幅，容易壓縮利潤空間，無論是開店還是辦廠風險都大。

房說君有話說，這不是危言聳聽，在市場下行的情況下，樓市可能真的要做好長期的苦日子準備，接下來支撐我國的經濟發展可能不再是房地產，而是能走向世界的高新產業技術。

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