淺談房地產行業中的隱藏絕世高手之中海
前言
江湖裡的隱世高手。
飛雪連天射白鹿，笑書神俠倚碧鴛。
金庸筆下的武林，俠客無數，有儒俠、道俠，也有民間俠士，形象各異。無一例外
的是，他們個個身懷絕技。
比如喬峰，師從少林與丐幫，憑藉“降龍十八掌”威震天下。張無忌年紀輕輕，憑“九陽神功，乾坤大挪移”一己之力擊退六大門派；郭靖融匯“九陰真經”、“ 降龍十八掌 ”和“左右互搏”三大神功，固守襄陽數十年。
相比之下，有些高手顯得另類：一手帶出天山童姥、無崖子和李秋水的古墓派逍遙子；十秒KO蕭遠山、慕容博，化喬峰掌力於無形的少林掃地僧；縱橫江湖三十年未嘗敗績的獨孤求敗。這類人統稱“隱世高手”，你覺得江湖戲份不多，一旦出手，武力值驚人，其中又經歷多少故事才成就如此。
地產圈就有一些這樣的隱世高手，憑著絕世武功，在任何時候都是行業內的中流砥柱。
這其中翹楚之一絕對少不了掃地神僧中海了
搞地產的國有企業中，最先掌握這項技能的便是中海。
前世今生
1982年秋天，撒切爾到北京談判，手裡的算盤早就打好了：死咬三個條約，拒不歸還香港。沒料到中方態度堅決，鄧老毫不客氣：“香港必須迴歸，主權問題無須討論。”鐵娘子失落地離開人民大會堂，在下臺階時摔了一跤。
兩年後，雙方簽訂《中英聯合宣告》，香港的前途走向明朗。
看好香港樓市的中海，頭也不回躍入地產行業，獨資開發首個專案——海寶花園。
1986年8月，中海海寶花園首次開盤，480套房源秒空。有購房者為了搶到房子，排隊三天三夜。
第二天，香港媒體大篇幅報道，有個標題寫到：排隊買樓不知價，只因市民信任它。
做建築起家，工程質量過硬，加上產品設計合理，中海很快在香港聲名鵲起。
隨後，中海將觸角伸向澳門以及深圳。
1988年8月，中海中標深圳第一塊以美元作價的拍賣地塊，後來建成海富花園。
開發這個專案時，中海直接複製香港經驗，創下內地房產江湖N個“第一次”：第一次展示實體樣板房，第一次引進物業管理、第一次採用“產品說明書”。
專案四次開盤四次售罄，市場證明，這是一次教科書般的複製。用金星的口頭禪說：完美。
1992年，中海外發展有限公司在港上市，股票程式碼：00688，發售8。2億股股票，集資8。4億港元，超額認購99倍，凍結資金758億港元，打破香港歷來招股凍結資金最多的記錄。
1996年，中海市值超過100億港元，位列香港二十大市值地產上市公司第14。
可能現在大家對中海的印象是低調穩健，但曾經可是個瘋狂的主兒。
1997年香港迴歸那會，有人看空樓市，有人信心十足，中海是後者。10月14日，特區舉辦迴歸後的首場土拍，中海為主組成的財團以50億拿下屯門地塊。
地還沒捂熱，金融風暴驟臨，香港股市短時暴跌。一時間，銀行縮貸、房價大跌、股價跳水，中海懵圈了，一個特別現實的問題擺在面前：
退地止損or補齊餘款？
中海高層和曾蔭權“探討”了很久，在上交期限最後15分鐘，中海決定嚥下這塊地，理由是：維護公司聲譽和香港社會穩定。
金融風暴影響下，中海股價跳水，市值從高峰時374億港元一路跌到60億，加上這塊地虧損20個億，到了分分鐘破產的邊緣。
用時任掌門孫文傑的原話說：領教了什麼叫資本主義，10年辛苦掙的錢，一夜打回原形。
本來是中建的利潤奶牛，現在成了燙手山芋。
為了自救，中海開始三年調整：開源節流、增收節支。慢慢地，中海人養成“一張紙兩面用”的好習慣。
挨完一頓猛抽後，中海內部定下一條鐵紀：淨借貸比率不超過40%。與此同時，將重心轉回內地。
瘦身的駱駝比馬大，在內地小夥伴眼裡，中海依然是神。
那時內地地產一哥是萬科，但中海的質量管理、成本管理、工程管理遠高萬科一截。
直到今天，憑藉強悍的成本管控能力，中海“利潤之王”的寶座依舊穩當。
別人融資，利率10%，中海融資，利率3%。別的房企蓋房，從內部到施工方、承包商，裡應外合都來揩油。中海蓋房，專揩別人的油。
中建底下那些工程局，一聽承攬的是中海工程，第一反應都是：他們太摳了。
王石在《十三邀》裡回憶：1998年的中海是行業標杆，萬科落後它十年。
為了彌補這十年差距，王石苦心用計。
他去找孫文傑談合，謙虛地說：合體之後，你做董事長，我當總經理。
人家不同意。緊接著，王石推出“海盜行動”，前後挖了中海幾十號人，從專案經理、成本經理到工程師，甚至區域總。
這一計叫先禮後兵。
當時中海的戰略則更清晰，以廣州、深圳、上海、北京為中心，佈局珠三角、長三角、環渤海三大經濟圈。每去一個地方，都會被當地房企偷師學藝，一代宗師名不虛傳。
回憶起2008年，絕大部分的房企心有餘悸
。
恆大缺錢、萬科降價、此時中海銷售面積增長26%，銷售均價同比增長3%。
大船總是比小船更喜歡風浪，蘇運瑩演唱的歌曲《野子》：
怎麼大風越狠，我心越蕩，吹啊吹啊，我的驕傲放縱。
2010年，地王頻現，房價脫韁，民怨沸騰，上層表示要穩房價。諸葛亮無奈揮淚斬馬謖：國資委要求78家非主業央企清退地產業務。
與此同時，認定21家央企可以繼續搞地產，巔峰高手中海位列其中。
然後，大魚吃小魚的整合遊戲就拉開了。
中海先收了“叔叔”中建地產，再收中信地產。
越整合，大魚越大，中海首破3000億大關，同增29%。
土儲方面，截止2018年末，中海總貨值約1。65萬億元，規模高居TOP10，去化週期在4年以上，均高於行業4年均值。
現如今再說一個全行業之最資料：
中海是業內當之無愧的利潤王。
他曾用行業銷冠不到一半的銷售額，實現了行業第一的利潤。
今年上半年，有挑事兒的人對著中海利潤下滑的點可勁兒攻擊，但資本市場可是看得門兒清。
中海上半年的淨利率還有19。3%，這意味著什麼呢？
比行業平均水平高了
10個點。
多出來的，是招商、金茂這些房企哼哧哼哧一年才能拼出來的，甚至引以為傲的淨利潤。
要知道，民營房企的融資成本普遍在7%到9%左右，即便是央企、國企，其融資成本也多在5%左右。中海的平均融資成本降到了逆天的3。6%。
要得到資本市場的偏愛，光會賺錢只能到及格線以上，中海還做對了這件事：
自律
因自律，的安全，得自由，才能得發展。
中海的自律，一方面體現在強悍的管控能力上。
作為行業唯一一家三費費用率低於4%的房企，中海的優秀是有原因的。
中海做到了成本採購高度集中管控，把工程管控做到極致，嚴格控制營銷費用，還實現了行業第一的人均效益。
舉個簡單的栗子，在中海，沒有一張紙能單面列印。
再往上看一層，該出手時就出手，叫果斷；可以出手而不出手，才是真正的自律。
過去乃至今天，大部分已經暴雷和在吊在懸崖邊上的房企，表面上都是因為遭遇現金流危機。
但只要你看過我們的高危房企名單，就能發現這些房企危機的源頭，還是超高槓杆、超高負債的賭性發展觀結下的惡果。
而中海，就是典型的“別人家的孩子”，自覺地完成作業還能順帶看幾本課外書，真自律哥中的自律哥。
因為，中海在業內是出了名的不依賴槓桿。
從1997年開始，中海就給自己劃了40%淨資產負債率的紅線，在手現金能夠長期保持在總資產的10%以上。這個意識比行業整整提前了二十幾年。
一時強不是強，一直強才是真的強。這一點，老孫深有體會。
地產百強榜單從2003年開始評選，第一屆中海沒參加，此後將近20年，中海從未掉出過地產十強，最差成績是第六名！
房地產江湖裡的絕世隱藏高手——中海篇，期待下一篇嗎，覺得有意思的話支援一下土狗觀察。
