出租率98%、續租率78%，窩趣公寓的“好產品會說話、好運營能掙錢”

北京窩趣公寓怎麼樣

長租公寓到目前為止，逐漸演變成為頭部企業的競爭，以加盟和託管為主的輕資產運營模式正在成為行業的主流趨勢。產生這一結果的決定因素源於長租行業的兩大特性，一方面是公寓運營管理工作的複雜性，做不好就實實在在的不賺錢，另一方面是“重資產”屬性導致企業資金回籠速度慢，長期缺錢，沒有辦法產生規模效應，畢竟到目前為止，除了自如、蛋殼之外，上20萬間房源量的企業屈指可數。

對於很多入局租房市場的公寓老闆來講，長租公寓運營是一門難度不低又十分考驗能力的“技術活”，選址、測算、設計、裝修、推廣、招租、收租、服務……這一套流程有一點做不好都會影響整體運營效率。問題是，很多公寓老闆在很多事情上並不擅長，有的公寓老闆手中資源多，在房源獲取上有自己獨特的方法，而有的投資人有資金，有優質的供應鏈渠道，但是缺乏租客和員工管理能力，以至於做了公寓也不賺錢。對於這樣的情況，正確的方法是自己只幹好自己擅長的事情，專業的事情交給專業的人來做。

在過去的4年裡，窩趣管理了46000多個房間，做到平均出租率98%，平均客戶滿意度95。25%，服務人數超過42萬。公寓次世代最近採訪了窩趣公寓的楊總，他和我們分享了窩趣公寓在託管運營上的一些心得體會。

一、4年46000間房源走出的“全鏈條”管理之路

在某準一線城市有一幢商業專案，面積5600平左右，業主拿下之後，規劃改造做成了公寓對外出租，為了方便租客，還設計新增一些公區配套設施，整個物業被改成了152間房，對外出租後，每間房平均租金在1836元/月，租金基本上和周邊租金水平無差，但因為專案位置偏，改造和管理有短板，導致公寓整體入住率不高，房源空置率居高不下。

後來，經朋友介紹，業主邀請了窩趣公寓團隊來對專案進行重新規劃出租，協助改善公寓運營現狀。窩趣公寓委派專業人員實地考察，發掘專案問題，並提出了針對性的解決方案，業主接受了託管方案之後窩趣工作人員進場管理，半年後這幢公寓的租金價格做到了2111元/月，出租率也有了穩步提升，月入住率較之前上升了22。7%，對於這樣的運營結果，業主表示十分滿意。

同樣的公寓，不同的管理團隊能夠帶來不同的專案收益，在這個案例中我們能切實感受到窩趣團隊託管運營的實力。輕資產託管模式既然能做到如此提升，本質上是把公寓管理做了“三大解放”。

二、窩趣輕資產託管的“三大解放”

經過多方瞭解，在營公寓普遍面臨的主要問題是公寓專案出租率低、房間價格賣不上去，店長能力不夠、租客難管等。

首先，用專業的培訓“武裝”店長，提升服務質量，解放了原來不專業、服務效率不高的員工服務。

據楊總介紹，在窩趣公寓有窩趣學院，有豐富經驗的各級管理人員做日常培訓，透過體系化的學習培養出專業的公寓管理人員，掌握了一技之長後，會被委派到各個門店擔任店長。到崗後，店長可以依照窩趣的標準對門店進行管理，對管家做系統化的專業培訓，從而更好的服務租客，形成一帶多模式。

比如，經過事實驗證，按照窩趣提供的推廣模板釋出招租帖子，房源的瀏覽量大大增加，來電諮詢量也有顯著提高，如深圳某門店經過帖子最佳化後，貝殼諮詢量從原本的平均每天5個上升至平均每天20個；其次，窩趣公寓設計了標準的看房話術，一方面能夠讓來店租客全面瞭解門店特色，另一方面也可以不斷最佳化溝通術語，總結經驗，提高租客的簽約量。

其次，透過強大的帶客能力，解放公寓招租壓力。

空置率是長租公寓運營的重要衡量指標，而決定這個數值的決定因素是公寓的“銷房”能力。在窩趣，除了專業的店長，還有直銷鐵軍，直銷鐵軍可以幫助新開業的門店快速滿房。窩趣對直銷鐵軍的考核目標是5895，即開業前要求50%租完，開業第一個月要做到80%的出租率，開業第二個月出租率達到95%。

除了基礎服務，房間設計能不能吸引租客注意力，捕獲租客芳心也是公寓運營的重要“功力”之一，據統計，按照窩趣調研租客需求後，根據租客愛好設定的裡標準樣板間佈置，深受租客喜愛。

租客調研資料顯示，選擇住在窩趣的原因中排在前三的原因是喜歡產品的設計、喜歡樣板間的佈置、房間舒適度更高，改善服務標準，統一服務質量，客戶的滿意度更高，租客續約率高達78%也是行業領先的。

最後，提升公寓硬實力，解放公寓的運營管理。

窩趣公寓結合自有的SaaS管理系統、日積月累的供應商資源以及長期打造的會員服務體系等，這些基礎管理和服務工作可以為公寓門店獲得長期穩定收益產生非常大的助力，不僅可以節省公寓管理時間，提升管理效率，還能保證服務質量，降低運營成本。

三、輕資產託管要選好“搭檔”

相較於加盟模式，託管模式門檻更低，專案合作方可以不大幅更改現有的產品標準、不更換運營管理團隊，只是單純為託管專案提供去化招租、運營支撐體系，以及系統化的管理、人才培訓、品牌輸出等多方面的賦能。

只是，對於窩趣來講，為了保證做出成果，在選擇合作方的時候也有一套自己的判斷標準。

據窩趣楊總介紹，作為合作方，首先需要認同窩趣的服務理念，並能夠貫徹執行。比如，窩趣對待客戶投訴要求2個小時必須給與迴應，24小時內必須解決，做到租客100%滿意，如果專案投資人不認同這樣的理念，在日常租客投訴上有拖延訴求，那就沒有辦法和這樣的企業產生很好的合作。

其次，既然是合作，那就要相信合作方。對窩趣來講，第二點就是要信任窩趣的運營能力。中國有句古話，叫“用人不疑，疑人不用”，對於投資人來講，如果想實現窩趣所提供的專案測算結果，那麼就需要按照方案中提供的計劃來做調整，比如客群分析、專案產品定位、員工培訓等，把窩趣的標準化、精細化管理流程紮紮實實落實到位，當然，窩趣也會用真實的盈利資料來說服投資人。

而最根本的，也是最重要的，就是投資方所提供的專案要能夠滿足窩趣對“好房子”的定義，而這也是決定是否有價值提升空間的重要基礎。據楊總介紹，窩趣的“好房子”定義主要包含2個方面，既能符合窩趣品牌對租客提供舒適個人生活空間的要求，也要有改造的空間去提升品質，提升價值。據瞭解，目前窩趣公寓的專案最快做到了2。5年的投資回報速度，運營實力可見一斑！

好的產品會說話，好的運營能掙錢！目前業內做託管和加盟的企業也也有很多，窩趣公寓託管能夠贏得各位合作企業的認可，主要因為以下個原因：

更好的盈利能力。讓合作方能掙到錢，提升他的盈利能力，與窩趣合作一定要比他自己做能掙到更多的錢，這是窩趣的核心價值所在。

更省心。讓合作方從繁雜重複的日常管理中解放出來，讓他們放心的把運營交給窩趣，而他們將更多的精力投入到持續的從市場上獲取合適的物業進行投資。

品牌效應。窩趣在客群維護、品牌服務上做的更好，使窩趣這個品牌成為品質的保證。

四、做公寓要穩紮穩打，一步一腳印

盈利難是長租公寓行業目前面臨的共性問題，在盈利問題上，窩趣公寓有自己獨到的見解。

楊總直言，長租公寓運營是個技術活，對有能力、刻苦專研的企業來說，盈利並不是難題。窩趣公寓在前期花了很多精力在公寓運營的研究上，並研發了全鏈條運營管理體系，包括專案定位、專案籌建、門店經營三大板塊，全面提升專案收益，透過這個體系，確保了目前窩趣所有的門店都是盈利的。

最近一段時間，長租公寓頻頻“暴雷”，很多房東和租客也都受到了影響，行業信任度急劇下降，而最近青客公寓上市，也為行業打了一劑“強心針”，長租公寓的“至暗時刻”正在度過，曙光即將到來。

窩趣採用輕資產運營的模式，業務以加盟託管為主，對資金的要求不高。窩趣將主要的精力放在提升運營能力上，運營能力提高了，則有更多的門店願意與窩趣合作，這樣的模式使窩趣無需依靠大量的現金流來進行規模擴張。對於合作方的拿房成本，可以透過系統，抓取商圈的租金價格，然後算出合理的價格區間，來幫助投資人評估他的物業獲取價格是否合理。

長租公寓要回歸做生意的本質，用投機的心態做長租公寓，過度使用金融產品的企業遲早會出局。只有一步一個腳印，踏踏實實做好管理，做精細節，提供好服務，讓租客買單，才能真的做大，真的做強！