迪賽基業IPO暗淡：招股書失效網站關閉，沙勇資本局難

總部設在寧波，又一家區域性的地產服務機構IPO，遇到了重大挫折。

近日，樓市資本論觀察到，於今年4月向港交所申請IPO的房地產代理及諮詢服務提供商——迪賽基業控股有限公司的招股書第三次失效，這也宣告了其衝擊港股IPO的又一次失利。

自2020年流通市值僅600萬摘牌新三板後，迪賽基業於2021年2月和8月向港交所提交上市申請，但均因招股書失效未能成功。

更令市場詫異的是，在IPO的關鍵當口，迪賽基業網站dissai。com。cn顯示改版中，內容居然都關閉了，一切企業資訊都看不到，這樣的準備工作的確堪憂。從投資者關係的角度來看，網站是企業宣傳的核心視窗，如今網站都沒有公開資訊傳達，第三次招股書失效，就並不讓人意外了。

樓市資本論瞭解到，曾從事新聞業的掌舵人沙勇，頗有記者堅持不懈的精神，可面對企業營收增速放緩、應收賬款高企、廣告頻頻違規等諸多問題，沙勇想要敲開港交所的大門，只能寄希望於“四顧茅廬”了。

【一】率女將“沙”出重圍

樓市資本論注意到，迪賽基業是寧波、蘇州本地排名靠前的房地產代理及諮詢服務提供商。

掌舵人沙勇透過全資擁有的Sha Y Holdings，持有迪賽基業74。6%的股權，同時其在公司也擔任執行董事、主席兼行政總裁。

此外，沙勇母親華娥美、女兒沙雨瀟、以及該公司董事高管層等17名股東，也透過DS Joyful Holdings持有迪賽基業18。4%的股權。

因此要探究迪賽基業的過去與未來，離不開對沙勇個人人生經歷的探索。

樓市資本論瞭解到，沙勇出生於1969年。按照中國傳統命理學，己酉雞年出生之人性格外向頭腦靈活，為人自信自傲，瞄準的事情非做不成，這也在其隨後人生經歷中得以印證。

樓市資本論注意到，沙勇的跳脫性格首先就表現在了其職業選擇上。

在拿到經濟管理專業本科學歷證書後，沙勇並未從事相關工作，而是扛起了攝像機，1989年以寧波市音像公司攝像師身份，進入新聞行業。1994年—1999年期間，又先後在浙江鄞縣電視臺、寧波電視臺擔任記者。

沙勇（中）

正是在寧波電視臺任職期間，沙勇接觸到了地產板塊，並主導創辦了在本地頗有影響力的《家緣》欄目，沙勇本人也在當地地產圈積累下經驗與人脈。

後因編制問題，沙勇離開電視臺，並在寧波智匯房地產投資諮詢事務所公司，短暫任職3個月的副總經理。

2001年，正是房改後寧波樓市開始高歌猛進的起點，自2001年起寧波房價年漲幅超15%，連續三年高居全國第一。正是這一年，沙勇花費3000元手續費成立迪賽控股。

有接觸過沙勇的人士表示，其本人身材瘦削，斯文內斂，外表看上去與名字格格不入，不過行事作風卻頗為勇悍。在其代理事業高光時期，曾打出“迪賽代理，必屬精品”的口號，手下青春靚麗的“沙門女將”，更是在當地頗有名氣。

企業活動中的沙門女將們

很快，銷售代理樓盤的利潤無法滿足沙勇，2005年，迪賽透過上東國際專案，開始涉足地產開發，賺得了開發業務的第一桶金。

樓市資本論瞭解到，迪賽的房地產開發業務多以小股操盤形式，利用自身策劃營銷優勢加盟。

在嚐到地產開發的甜頭後，沙勇制定了“08計劃”，意圖在08年全面進軍開發，奧林80、緣園、明天廣場三盤並進。可誰知卻碰上了金融風暴引發的樓市震盪，三個專案同時運作所需的大量資金，差點壓垮迪賽。

此後，迪賽陸續開發的江山久久、青蘋果公寓等專案也都業績平平，有市場人士稱，沙勇後來總是在開發時間上差了一點，像江山久久賣給奧園後，反倒奧園賺錢了。

接二連三遭受打擊後，沙勇縮回安全區，迪賽基本不再參與地產開發，2016年，迪賽基業以銷代業務登陸新三板掛牌上市。期間，迪賽基業交易量並不理想，在2020年摘牌時總市值2。13億元的迪賽基業，流通市值僅不到600萬元。

屢戰屢敗，屢敗屢戰。在樓市資本論看來，或正是沙勇的這股子折騰勁，讓其又對上市港交所動了心。

【二】營收增速放緩，突擊派息5250萬

然而，時代發展從不為人的意志所轉移。地產代理行業“日薄西山”的言論早就不新鮮了，已經從“教會了開發商，餓死了自己”，到了“被渠道全面吞噬”。此番第三次失效的迪賽基業招股書中，也能看到代理行業形勢不佳。

1。營收增速放緩

2019年-2021年，迪賽基業分別實現營收1。84億元、2。05億元及2。15億元，增速明顯放緩，這與其核心業務縮水有著直接關係。

據招股書，迪賽基業主要從事房地產代理與房地產諮詢服務，前者近三年平均收益佔比高達90。23%。

然而一方面，該業務佣金率連年走低，從2019年的0。8%下降至2021年的0。57%，另一方面也導致迪賽基業員工開支較高。

招股書顯示，2019-2021年，迪賽基業員工開支均在1億元以上，佔總收益的5成左右。

對此，有業內人士表示，目前新一線城市如武漢等，平均佣金費率基本在2。5%左右，行業統一約定的費率也在2%左右，迪賽基業的佣金率顯然處於較低水平。

2。突擊派息

此外值得注意的是，在首次上市遞表前，賽迪基業曾突擊派息達5250萬，然而2020年其歸母淨利潤不過3580。5萬元，2019年該數字為1321。7萬元，相當於一次性分走迪賽基業兩年淨利潤還有餘。而實控人沙勇，一人就拿走約3917。5萬元。

這直接影響到迪賽基業近年資金週轉及及償債能力。2020年，迪賽基業流動比率從1。6倍降至1。2倍，資本負債比率從14。5升至21。2%，其長期償債能力有所下滑。

樓市資本論看來，對代理企業來說，透過上市獲取資金熬過市場低迷期無可厚非。然而若上市只為了圈錢，或很難得到證監會的認可及投資者的信任。

【三】虛假宣傳屢遭處罰

曾有段子說，自從有了PS，女生都覺得自己是女神。

而對於攝影師出身的沙勇，迪賽基業在房產代理廣告上，也多次“美化”宣傳，乃至遭到行政處罰。

2020年2月，迪賽基業房地產廣告中出現融資或變相融資內容，遭寧波市鄞州區市場監督管理局立案調查，最終被責令停止釋出廣告，在相應範圍內消除影響，並被罰款7900元。

不僅如此，在其涉足地產開發期間，迪賽鄰里專案更是將辦公用房宣傳成公寓售賣。據《寧波晚報》報道稱，該專案按商業結合公寓宣傳的，可以滿足日常居住。可交房後業主卻發現不僅沒有進出水管道等，連衛生間也每層僅男女各一個，裡面只有一個蹲位。看到這個資訊，樓資君都感嘆為了賺錢，這麼個糊弄購房人就太狠了。據業主釋出的資訊顯示，涉嫌虛假銷售的房子多達400餘套。

在業主多方維權後，最終2021年8月，浙江省公共資源交易服務平臺釋出了迪賽鄰里違規裝修物業管控專案公開招標採購公告。

在樓市資本論看來，迪賽基業本質上是個服務型企業，核心就是要與客戶形成良好、彼此信任的互動關係，並以此獲益，但從迪賽基業的市場表現看，顯然差強人意，這很值得沙勇思考。

樓市資本論認為，儘管當下代理行業，遭遇渠道和開發商自身策劃擠壓，生存空間日益狹窄，比如貝殼找房、天貓好房等平臺型公司佔據市場份額不斷加大，傳統代理公司未來如何生存？有什麼核心競爭力？這是需要從戰略上解決的。

像迪賽基業這樣，依賴舊有發展模式，又頻遭行政處罰的代理公司來說，不僅再次IPO之路難言順暢，未來發展或也阻礙重重。希望這次失效的招股書能給迪賽基業更多冷靜的思考，突擊派息之後，IPO是否真得那麼重要？