「商業地產年會」圓桌論壇：商業無界
經濟觀察網 記者 張雅楠
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月8日，由經濟觀察報主辦的商業地產年會在線上舉辦，本屆年會以數智商業 美好體驗為主題，在商業地產數字化、智慧化以及城市更新、消費升級等方面展開了討論。
商業和科技、藝術、娛樂、潮流、資本等等越來越呈現出一種無界限的融合狀態，在商業無界的圓桌討論環節，中央美術學院博士、設計師、察哈爾學會喜馬拉雅研究中心副主任薛江，華潤永珍生活商業華北大區總經理黃萌，仲量聯行華北區研究部總監米陽，以及睿觀研究院院長郝炬，共同討論在所有元素互相滲透、模糊了邊界的商業世代，那些變與不變的挑戰和堅持。
張雅楠：
今年各位遇到的印象深刻的一次跨界經歷是什麼？
薛江：
在我的專業當中，跨界時刻在發生，我以往遇到很多類似案例，國外有一個類似建築材料的創新，用了玉米秸稈和蘑菇的菌絲，兩者結合生產一個建築材料，這個建築材料能夠自我生長，建造房屋不用傳統的磚、混凝土，整個材料是生物材料，放到合適的玉米秸稈培育環境中，透過人工智慧包括一些設計軟體建出來一些模型，按照設計好的模式在生長。經過了一段時間的生長，把房屋的建築形態長出來。
這個材料的好處是零排放，沒有任何汙染，沒有任何碳排放，也沒有建築垃圾，以後不用的時候，拆除之後自然分解到環境中。
黃萌：
我今年印象比較深刻的一次跨界是商業華北大區和中國青年報社聯手打造的專屬年輕人的黨史教育專案，名字叫時光之鏡，透過數字化的形式，請回了五位革命先烈，在時光之鏡的數字體驗區，觀眾們可以進入到體驗亭，透過人機互動和年前的後革命先烈，隔空對話。這個在七一前夕舉辦的時光之鏡體驗亭從北京西單更新場啟動，商業華北的五個城市七個專案巡展，效果非常好，得到了廣泛的傳播和高度的讚譽。
米陽：
我本人是從事研究行業的，傳統概念上，大家覺得研究就是蒐集資料，提供一些前沿的觀點。今年我感覺更跨界一點的概念是我們開發了一套資料產品，叫睿見資料，也是剛剛上市的。這個過程中，不僅是做過去傳統意義的研究，進行市場資料的蒐集、資訊的分析，更多地是融合在地理資訊系統的整體概念上，是地產資訊和科技的結合。
郝炬：
我想講近期的一個小故事。國潮近期是商業地產中非常火的、各方面有一些創新性的產品，最近泡泡瑪特上市，這個盲盒手伴是非常有意思的。我們家孩子考試不錯，要獎勵他，泡泡瑪特出了一個新的盲盒需要排隊，那天早晨我去排的，我看了一下，這個隊伍就體現出不同時間、不同消費者對消費得理念。這一排隊裡，全部都是歲左右的小孩，只有我是多歲的大叔，我感覺很有意思。
我對這個東西之前也不熟悉，後來幫孩子買了之後發現也挺好玩，也很有意思。我覺得在商業裡面，尤其是商業地產中，會不斷湧現出這樣一些有意思的東西，可能去年前年的國潮、漢服，中國民族元素、藝術元素和科技的東西結合在一起，這個印象還是挺深的。
張雅楠：
各位的跨界，雖然是跨出去了，但並沒有離開商業的本行，對商業的理解也在不斷地透過這樣的多元元素加深。之前我們在說商業地產時，會說、、，現在這種多元的融合之下，之前的理念會發生怎樣的變化呢？
黃萌：
我的理解是，一個本質的變化帶來兩個核心表現的變化，經過思考迎合以及迎接這些變化，在商業地產行業催生出四個外在行為的變化，最終歸於一個結果。
這一個本質的變化指的是時代的更新，兩個核心表現是人與城市，人與城市的共生當中，我們的城市空間在變化，同時人群、消費者、世代也在蓬勃地發展。
四個外在行為我理解主要指的是商業模式、產品理念、建築形態和經營手法。在這四個方面隨著人與城市的共生變化，我們在商業地產的經營手法也發生了變化，最終我們帶來了美好生活的更新。
回到這個問題，做好商業地產的最基本問題變了嗎？我覺得還是在不斷地發生變化的，當下在消費升級和消費需求不斷細分的趨勢下，購物中心已經從單純的購物消費場所轉變成
消費、文化、社交、情感體驗等多重功能集於一體的活動發生空間。
購物中心和零售品牌的經營核心最終都是面向消費者，做好商業地產第一時間就應該做好客戶研究和消費洞察，來關注和分析最近消費趨勢的變化。最終使購物中心的產品定義、設計規劃、商業策劃和經營過程當中能夠與時俱進地去迎合和引領這些趨勢的變化。
郝炬：
我們是做行業和戰略研究的，商業地產作為房地產企業很重要的一個轉型方向，未來年中，持有和經營方面的轉型，生活服務方面的轉型，科技的轉型是很大的方向，商業領域是研究的重點。
我們在研究中有這樣的感受，地段依然是商業選址、運作最重要的前提。在這個前提基礎上，商業在體驗性、數字化、互動化、社交化這幾個方面跟之前會有很大的變化，未來的場景打造和體驗式創新，我想應該是商業地產最關鍵。
米陽：
郝總說得非常到位，地段是一個因素，某種程度上是一個前提，這個前提在過去的很長時間被大家認為是大前提。如何定義地段？什麼是好的地段？現在北京環球影城要開了，環球影城在的那個地方，在它開之前能說是一個好的地段嗎？在開之後能說是不好的地段嗎？地段是轉換的，這個概念很早就有，比如奧特萊斯，往往不是開在絕佳的地段上，但是照樣會吸引很大的人流量，很高的成交額，這是一個方向的體驗。
我可能會從另一個角度思考，我們說商業地產，包括零售、辦公，對辦公來說，地點本身也是非常重要的前提，我們往往看到大城市的，或者商業聚集區都是靠近市中心的，當一個城市發展過大，決定地段好不好的因素也發生變化了，政策、人才、教育、產業，都會受到不同的影響。
回到今天的主題，如果說跨界，我想提出的想法是場景的融合。我們說辦公，說商業，說其他形態的空間，有沒有可能在某一種程度上融合，導致地段賦予的價值發生變化，原來可能是市中心的辦公樓最好，但是跟其他商業形態融合之後，以北京舉例，五環左右、四環左右的地段仍然可以是好地段。這個角度來看，是商業地產的前提，但是定義會發生變化。
薛江：
過去行業一直強調，現在商業越來越多元，現在由於網際網路等新科技的出現，影響人們的消費觀念，商業地產發生了很大的變化，隨著社會代際的變化，很多心態都會發生變化，有點像中國書法，原來文字主要起到記錄的功能，後面發現我們的文字更加多元，有電腦的書寫，有手寫，上升成藝術叫書法。今天的商業地產也是這樣，呈現出百花齊放的狀態，不僅僅是原來物理形態實體化的東西，現在網購虛擬網際網路商業形態出現了。
今天的商業地產會進行跨界融合，文化性的東西被更多地融合進來，因為消費者的消費方式，或者生活方式發生了很大的變化，這就要求有很多的深度體驗性或者參與性在裡面。最近國際和國內一些商場都在做調整，美術館進入商場，博物館進入商場。商場博物館、美術館化，購物作為深度的體驗，大家購物的同時體驗文化，體驗對身體的感知等等。
類似的變化還有很多，還有一個重大變化是網際網路新科技介入之後，特別是時代來臨，購物環境或者說物理空間將會發生時空性的變化，原來我們點開門，點關門，將來人工智慧進來之後，包括自動售賣，會顛覆這種商業地產固定開業時間的限制。
張雅楠：
我們討論了對地段的重新認識，對地段之上的資產，過往更多地透過租金收入來評價其資產價值，在多元融合的情況下，資產價值的評判標準會不會發生相應的變化？
米陽：
多元的融合肯定帶來的是價值。如果多元的融合不僅僅是把價值作為提升、把收入作為提升，同時還可以從另外的角度上來提升我們對專案品質的評判，今年初我們組織外部討論會的時候一位嘉賓的觀點非常新穎，他覺得地產也是流量的節點，地產的價值也取決於這個專案的流量。多元的融合可以有效地提升某個專案的流量，因為不僅是辦公的人來了，可能做零售的人也來了。一個專案的價值因為多元的融合，一定是大大提升了，只是不簡單地表現在租金增長，我們會越來越多地看到這樣的價值。
郝炬：
現在商業的創新，很大一部分在於跨界融合，形式有很多種，從小的來講，小業態的融合，比如說辦公、酒店、商業、餐飲全部融合到一起，這是重新進行場景定義和打造。
大的跨界融合，以前商場更多地是商業，現在的商場可能有遊樂園，有博物館，這些跨界把商場裡裝的商品和更多的文化元素結合到一起，這種融合更明顯。
第三是跟科技的融合，尤其是透過技術手段，我們之前在討論商業線上線下競爭的時候，
很重要的是線上和線下流量的結合。年的時候，線上流量的成本已經高於線下了，這給現在的商業地產的價值評價帶來了新的參考指標。
最後不管怎樣的融合定義，應該是商業最後形成的結果，我自己認為還是要看租金評效比，因為我們知道商業在估值過程中有資產估值，核心不是重置價值，而是現金流，一個地段兩個專案的差異體現在這裡。
另外，還有一個很重要的政策，今年開始試點，主要是基礎設施、產業園，我想未來商業地產不會特別遠，至少在香港可以發，對商業地產的模式轉型、估值模式的設計會有很大的促進作用。
薛江：
如何評價多元商業地產的資產價值，我覺得今天看待商業地產的價值不僅僅是在原來的物理空間評價，更多地要把一些虛擬的或者是無形產業納入其中，商業地產要做知識生產，生產出來的資產就是無形資產，要加以重視，不要像以前一樣把固態的物理資產看得那麼重，虛擬的、知識性的資產和物理資產共同構成了商業資產，在價值趨同的時候，要把三個方面全部考慮進來，我覺得是一個完整的商業地產空間價值的體現。
