“高架盤”花語江南也要成“高價房”？噪音是硬傷
背靠高架的學區房賣得掉嗎
本文碼字工：哥們
發稿平臺 | 哥們買房
城南純新盤“花語江南”前身為2017年中鐵建拿下的城南G70地塊，樓面價高達24088元/㎡！近日有訊息稱要公開售樓處，哥們立即趕往實地打探，給大家帶來第一手的資訊。
售樓處施工現場有點亂
有工人不帶安全帽
今天上午9點，小編來到花語江南專案現場踩盤。根據專案前期宣傳，“作為一河之隔河西新城，兼得金陵厚史與璀璨未來的稀貴寶地”，但是實探發現其實專案位於雨花臺區的賽虹橋板塊，並不屬於河西新城。
花語江南專案雖然還沒有公開，但是建設工作已經在如火如荼的開展，可以看到在建的都是高層，目前已經建設到11層左右。
專案周邊的西城路正在施工，河道看起來也不是很乾淨，據說也正在施工清理過程中。等到道路開通和河道整治結束，這邊的環境應該還是不錯的。
花語江南專案的售樓處設定在鳳台南路上，目前還在圍擋之中。此專案緊鄰高架，就隔著人行道和慢車道。雖然高架上設定了隔音玻璃，但是汽車的噪音以及火車的鳴笛聲都非常大。（這個噪音大，說的可不是站在路邊覺得噪音大，而是哥們特地進入了與花語江南一牆之隔的小區居民家中，親自體驗得到的結論。）
專案售樓處的雛形已經做好了，但是依然在施工中。小編因為沒有帶安全帽被拒絕進入工地，但是在工地內施工的一些工人也並沒有按照要求佩戴安全帽。工地內如果有高空墜物，極有可能發生意外。
花語江南所處的鳳台南路也是一條交通要道，開車的話特別方便，但是公共交通不是很方便。從公交車的站牌也可以看出，周邊公交線路不是特別多，兩條白天執行，兩條夜間執行。而花語江南所在的位置屬於立交橋下，過馬路特別不方便，必須要走到下一個紅綠燈，穿過高架橋才可以。專案附近雖然有一號線安德門站和二號線興隆大街站，但是步行距離偏遠，不是很方便。
專案對面就是新和源裝飾城，各種卸貨和運貨的車輛未來應該也會經常要從小區門口經過，未來交通出行環境不是特別理想！
而在花語江南的售樓處旁邊，還有一個待拆除的加油站，牆壁上寫著大大的“拆”字，但是並未納入中鐵建設的圍擋之中，將來這邊是繼續做加油站，還是做其他配套設施，暫時無法知曉。
專案緊鄰高架
噪音和揚塵擾民已久
在花語江南專案的圍擋中間，還有一個沒有名稱的居民小區，只有門牌號碼“鳳台南路124號”。在小區的樓道里，就可以看到花語江南專案的施工現場。
根據網上的資訊，這是一個建設於2002年的單位集資房，只有兩棟樓。
小區居民告訴小編，他們也知道旁邊要建一個高大上的樓盤，但是這個地方緊鄰高架，學區配套也不好，居住環境只能說一般般。很多年輕人受不了高架噪音和火車噪音的都搬走了，不要說房價賣不上去，租都租不出去。小編在小區裡轉了一圈，發現沒有物業沒有門禁，可以任意上下樓，樓道里也堆滿了東西。
小區居民劉先生告訴哥們，因為噪音和揚塵太大，他們去年聯名要求政府在高架上裝個隔音帶，效果有一點，但是還是很吵，灰塵依然很大。只有一個解決辦法，到別的地方買房子，趕緊走人！
“離高架這麼近的，怎麼可能沒有聲音，只能自己去習慣”劉先生無奈地表示。他聽施工的人說，這邊房子是豪宅，他都有點不相信，“哪個有錢人，願意住高架邊上，天天被噪音煩著？我們但凡有點辦法，都不想住這邊。”
專案周邊房價偏低
和老房子混居可能性較大
花語江南所處的賽虹橋板塊雖然只與河西中部僅隔著一條秦淮河，但河兩邊的房價卻懸殊巨大。河西中部的金隅紫京府目前二手房價在6萬/㎡左右，而賽虹橋板塊的較新樓盤禹洲吉慶裡二手房價在4萬/㎡出頭，河兩岸的價格居然相差近2萬/㎡！
賽虹橋板塊裡的吉慶裡因為房齡較新，又有虹悅城商圈和南京實驗學校的加持，所以二手房價格在區域內最高，但是其他二手房就沒有這麼幸運了！在花語江南專案附近裝飾城聚集，居民區比較少。
比如說和花語江南一牆之隔的鳳台南路小區在安居客上的報價只有24811元/㎡。
離花語江南只隔著一條興隆大街的的鳳台南路58號，精裝修二手房報價也有2。5萬元/㎡。
哥們打探到，花語江南周邊的老舊小區目前還沒有得到訊息要拆遷，所以將來混居的可能性比較大。一個樓盤能不能成為豪宅，能不能賣出高價，和周邊的小區環境以及價位有很大的關係。
探盤感受：
優勢VS劣勢
優勢
：
地處交通要道，開車出行比較方便。
與河西一河之隔，可以享受到河西的一些生活配套
房型面積大，在170㎡-240㎡之間，適合改善。
劣勢
：
緊鄰高架噪音和揚塵多
周邊裝飾城多、貨車多，出行安全隱患大
沒有好的幼兒園、小學和中學配套加持
未來升值空間有限
花語江南專案處在規劃和管理不太到位的賽虹橋板塊，雖然緊臨河西，但是並不能享受到河西的各種利好和教育配套，又存在幾大硬傷，所以居住的舒適度不高。專案設計的房型面積段是衝著改善群體去的，但是周邊環境又配不上改善需求，光有面積，只能是個物理意義上的容量升級，舒適度不見得升級。如果想賣高價，小編覺得有點難！
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