為借貸擔保，簽訂房屋買賣合同有效嗎？法律規定讓你很失望

房屋買賣契約有法律效應嗎

導讀：

出借人與借款人訂立借貸合同時，為保障將來順利收回借款，往往會要求借款人用房產提供相應的擔保。但是，出借人與借款人並未辦理抵押登記手續，而是另行簽訂房屋買賣合同，當借款人未履行還款義務時，出借人就要求履行房屋買賣合同，出借人的款項視為購房款，借款人配合將房屋過戶到出借人名下。

但是，這種名義上是房屋買賣，實際上卻是為借款提供擔保的合同能否受到法律的保護呢？

下面就透過一則實務案例對相關的法律問題分析解讀。

案情摘要

置業公司為解決資金問題，分別於2014年2月11日、2014年6月18日、2014年7月22日向被告許某豔借款300萬元、300萬元、100萬元，合計1100萬元，雙方沒有簽訂借款合同，而是於2014年2月11日簽訂了共43套房屋的《商品房買賣合同》，約定房屋出售給被告，房屋單價為每平方米3000元至3049元不等，總價款為1100萬元。

置業公司與被告許某豔又分別簽訂《商品房回購協議》1份，約定置業公司於每月11日、18日、22日分別向被告支付利息28萬元、7萬元、3.5萬元，並於合同簽訂後的1至6個月內原價回購上述房屋，如不回購，雙方執行上述《商品房買賣合同》，並由置業公司向被告支付房屋總價款10%的違約金。

截止2014年7月22日，被告向置業公司交付了1100萬元，置業公司為其分別出具了800萬元、200萬元和100萬元的收據各1枚。至2014年8月11日，置業公司向被告支付利息206。5萬元。

法院於2014年11月13日做出民事裁定，受理工程公司對置業公司的破產清算申請。並於2015年1月13日，指定某律師事務所擔任置業公司管理人。2015年6月3日，原告置業公司管理人訴至本院，要求確認置業公司與被告許某豔簽訂的《商品房買賣合同》及《商品房回購協議書》無效。

裁判觀點

法院審理認為：根據被告許某豔與置業公司簽訂的《商品房買賣合同》和《商品房回購協議書》中，雙方對於回購價格、回購期限、利息、房屋銷售單價的約定以及被告確已收取了置業公司給付的借款利息206。5萬元的事實，應確認置業公司與被告許某豔的真實意思表示是借貸而不是商品房買賣，置業公司從被告處借款1100萬元，雙方之間形成了借貸關係。

而被告許某豔與置業公司簽訂的《商品房買賣合同》和《商品房回購協議書》，是名為商品房買賣實為保證債權實現而以房屋提供抵押擔保進行借款，即置業公司為抵押人，被告許某豔為抵押權人和債權人。

《中華人民共和國物權法》第一百八十六條規定，抵押權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有。《中華人民共和國民法總則》第一百四十六條規定，行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關法律規定處理。

被告許某豔與置業公司簽訂的《商品房買賣合同》和《商品房回購協議書》屬於法律禁止的流質契約，該合同違反了法律的強制性規定，因此，被告許某豔與置業公司簽訂的《內蒙古商品房買賣合同》和《商品房回購協議書》依法應認定無效。

故置業公司管理人的該項請求符合法律規定，法院予以支援。

置業公司實際向被告許某豔借款1100萬元，應予以償還，現因法院已經裁定受理工程公司對置業公司的破產清算申請，

故被告許某豔的債權應透過向置業公司管理人申報債權的途徑主張權利。

裁判結果

綜上，法院判決：被告許某豔與置業公司分別於2014年2月11日、2014年6月18日、2014年7月22日簽訂的43份《商品房買賣合同》和1份《商品房回購協議書》無效。

案例評析

該案中，雙方當事人雖然簽訂了《商品房買賣合同》，但雙方同時就涉案款項又簽訂了《商品房回購協議書》，之後許某豔又向置業公司收取了利息；當事人的簽約行為證明雙方的真實意思表示不是房屋買賣而是民間借貸，是以簽訂買賣合同作為民間借貸的擔保，而房屋買賣並不是雙方的真實意思表示，因此，法院判決涉案的《商品房買賣合同》及《商品房回購協議書》無效符合法律規定。

在司法實務中，這種案例非常普遍，案情也大多與上述案例相似，債權人本以為這樣簽約使自己的權益可以得到有力保障，實際卻是無效的，並陷入巨大的法律風險當中，許某豔出借的1100萬元借款，無法用43套房屋行使優先受償權，而是淪為破產債權，能否收回借款完全未知。所以，對於重要合同的訂立，當事人應當尋求專業法律人員幫助，而不是想當然的簽訂，否則法律的規定可能會讓你極度失望。

文章中引用案例是為了更好的解讀和分析法律知識，作者已對案例內容進行了相應的整理、彙編和刪減，案例中的法律觀點僅供學習交流所用。讀者朋友有任何的問題或建議，請直接留言！