報告！不到300萬，新卷王，還有5秒到達戰場
文：千一
不到300萬買地鐵3-4房，還是雙衛。。。
直接點，這是位於
白雲湖的招商雍雲邸。
前陣子，專案股權發生了變化。
之前是由招商、電建、弘陽三家聯合開發，前陣子弘陽將自己的股權賣給了招商、電建，徹底退出專案。
現在，雍雲邸的股權，就只有兩個央企了。
招商雍雲邸的交通
雍雲邸是白雲湖6大樓盤之一，專案
距離8號線和規劃中的34號線滘心站直線距離約500米。
從衛星地圖看，附近已經清拆收儲完畢，即將進入集中開發的環節。
黃金圍板塊是成片開發，不涉及舊改，變現週期短了很多。
距離專案最近的是8號線地鐵滘心站。
8號線是廣州的換乘王，連線起越秀、荔灣、海珠三個重點區的聯絡線，透過換乘幾乎可以去往各區的就業中心。
而
且
明天，彩虹橋站也將開通，可以
2
0
多分鐘到達越秀、荔灣。
從琶洲過去，地鐵耗時56分鐘。
8號線沿線上班的同學，買白雲湖，地鐵通勤問題不大。
自駕半小時範圍內，透過許廣高速、華南快速，白雲湖大道等，可以到達主城區範圍
，20分鐘可以達到白雲新城商圈。
雍雲邸，體量不大，只有11棟住宅，內部還有建一所幼兒園、底商，以及
片區唯一的體育中心。
最
大的特點是戶型做的非常優秀，得房率，在廣州也能排前三。
現在在賣的76、87、105㎡三個面積段產品，全都做到雙衛，四面寬採光，高贈送，得房率可以去到95%以上。
舉個例子，該專案76㎡得房率98。7%，實得面積達到75
㎡
，等同於市面常規建面94
㎡
戶型，同樣的實得面積，價格少了幾十萬。
剛需上車的76㎡戶型，豎廳設計，4個開間採光，主臥帶主套，巧用各種飄窗增加使用空間，所以整個戶型看起來會更加寬敞、舒適。
87㎡戶型，南向，做到了四房兩衛，還帶入戶花園，簡直要卷死市面上的四房戶型。
105㎡四房兩衛戶型是87㎡的放大版，不同點在於陽臺面積拉大到11㎡，連通次臥，活動空間會更廣。
可以設計單獨的空間，也可以將次臥空間延伸到陽臺，增加次臥的使用率。
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總的來看，產品上，雍雲邸還是能拿挺高分的，畢竟這麼高的使用率廣州還是比較少見的。
白雲湖怎麼樣？
從板塊價值來看，雍雲邸所在的大板塊是白雲湖，定位很清晰，產業聚焦於數字科技，發展高階軟體、雲計算、人工智慧等高科技產業。
板塊已經引入了中關村信息穀、百度雲、
清華力合科技園、中
軟國際、北大科技園、浪潮雲等龍頭科創企業，政府開始推進白雲湖的建設後，土地清拆和收儲工作就做的非常迅速，從衛星圖來看，整個白雲湖板塊進展很快。
28平公里的白雲湖放大來看，雍雲邸又位於細分的黃金圍板塊，這是白雲湖數字科技城的啟動區，主要作新一代資訊科技人工智慧產業建設。
從衛星雲圖來看，這一片的土地相對單純，招商雍雲邸所在的滘心，是居住商務板塊。
前段時間，黃金圍西區的控規做了最新調整：
·34號線、29號線在片區中心交匯，預留換乘站-黃金圍站點
·減少住宅用地，增加大量商業商務用地
（規劃調整前）
（規劃調整後）
這樣調整有什麼意義呢？
一、片區交通通達性更強。
34號線目前曝光的走向是：黃金圍—白雲湖—白雲城市中心—太和—頭陂村，串聯起白雲湖科技城、白雲城市中心、白雲東部科技創新帶等多個重要板塊，意義很重大。
29號線則主要串起花都、白雲、天河、黃埔四區，起覆蓋白雲新城、白雲湖數字科技城、天河智慧城、黃埔站等板塊。
除遠期地鐵規劃外，黃金圍片區在建的13條道路基本完工，通車在即。
要致富先修路，就是這個理。
二、從商地的增加可以看出西區的定位更加清晰明確
，以科技產業、生活服務為主，重點發展培育商業、產業氛圍。對煥新城市介面，帶來人流有更大作用。
（黃金圍西區功能分析圖）
（黃金圍西區效果圖）
三：宅地多，容易孕育居住氛圍，宅地少，那說明政府有野心想搞產業發展。
白雲的產業更新相對比較晚，但是政府對於產業的傾斜力度還是比較大的，包括引入華為等。白雲湖板塊先平地，引產業，未來城市建成後，會是白雲的中產區。
招商電建雍雲邸地處滘心板塊，主打小戶型，高使用率，這種產品在剛需市場是比較能打的，相對自住、出租都挺不錯的。
不過，雍雲邸旁邊有華
快，雖然是匝道，噪音肯定是有，自住可以選擇
望花園的樓棟。
此外，因為板塊目前還處於初級開發階段，大家去看到的周邊的城市面貌可能會差了點，這邊在修路，那裡在拆遷的，去地鐵站要繞行，短期內，情況比較難改變。
但也正如上文所說，白雲湖-黃金圍這塊是有發展變數的，長線看沒有問題。
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