償還美元債，合景泰富“兩條腿”走路
文/樂居財經 李奕和
一個多月前將手持的香港啟德專案50%股權，以13億港元出售給合作方龍湖，合景泰富的流動性問題依然待解。
在數額較大的待償境外債面前，它選擇提起要約交換以延長債務期限。
上週五（9月2日），合景泰富（01813。
HK）公告，對旗下2022、2023年即將到期的三筆境外美元債進行交換要約和同意徵求交易，延長債務到期期限。
同時，將其2024-2027年到期的六筆美元債券開展同意徵求，以豁免與交換債券的交叉違約。
上述兩項操作，前者涉及債務16億美元，後者涉及債務24。61億美元。
上半年，受行業整體市場低迷影響，合景泰富經營業績有所下滑。期間合約銷售額262億元，下降53。38%；實現收入84。7億元，減少34。7%。歸母淨利潤4。35億元，下滑84。2%。
實際上，在房企自身“造血”不足、外部融資不暢，流動性承壓的背景下，延長債務到期期限，成為了房企避免債務違約的有效方法。
但房企提起的要約交換能否徵得債務持有者的同意，不同房企情況也各不相同。
16億美元債要約交換
據瞭解，受行業銀行貸款減少、買家對房企能力擔憂、預售資金受限等多種因素影響，離岸資本市場反應負面，合景泰富償還即將到期債務款項的資金來源受到限制。
基於此，該公司試圖對現存美元債進行交換要約及同意徵求。
公告顯示，合景泰富此次發起要約的三筆合計16億美元票據，包括6。5億美元的2022年9月到期6。0%優先票據，2。5億美元的2022年9月到期5。2%優先票據，以及7億美元的2023年9月到期7。875%優先票據。
按照合景泰富在公告披露的條件，交換代價為，每1000美元的2022年9月到期美元票據，其用2024年1月新票據本金總額950美元替換，另以現金償還本金50美元，同時給予投資者5美元獎勵金。
每1000美元的2023年9月到期美元票據，其用2024年8月新票據本金總額1000美元替換，並給予持有人現金5美元的獎勵以及償付任何應計利息。
此外，公告中同時同意徵求的6筆合計24。61億美元票據則包括：2024年3月到期的4。58億美元票據、2024年11月到期的6。25億美元票據、2025年8月到期的3億美元票據、2026年2月到期的4億美元票據、2026年8月到期的3。78億美元票據及2027年1月到期的3億美元票據。
對於同意徵求，該公司將就同意票據本金額每1000美元支付2。50美元的同意費。
合景泰富稱，交換要約及同意徵求將改善整體財務狀況、延長債務到期情況、加強其資產負債表及改善現金流量管理。但交換要約及同意徵求能否獲得票據持有人的透過，仍有待確定。
該交換票據的交換要約及同意徵求於2022年9月2日開始，並將於2022年9月9日下午四時正（倫敦時間）屆滿。
公告稱，倘若交換要約及同意徵求未能成功進行，合景泰富可能無法悉數償付交換票據及同意票據，且其為履行財務承諾所作的其他努力未必能達到預期效果。
屆時，或須考慮進行替代的債務重組。
上半年營收、利潤“雙降”
上半年，房地產市場延續了去年下半年以來的持續低迷態勢，即便不少行業人士此前預計市場將在今年5、6月份有所回暖，但實際的市場仍不盡人意。
這樣的背景下，大部分房企業績下跌，合景泰富也不例外。
今年1-6月，該公司錄得合約銷售額262億元，預售面積135萬平方米，銷售額同比下降了53。38%。財報表現上，合景泰富實現收入84。7億元，減少34。7%；歸母淨利潤4。35億元，下滑84。2%。均有較大程度的下降。
期內，該公司收入主要來自物業開發、物業投資及酒店營運三個業務分部。當中，物業開發收入77。25億元，同比減少36。6%；物業投資收入4。71億元，同比增加5。9%；酒店營運收入2。74億元，同比減少19。5%。
業績下滑、現金不足以及流動性承壓，是合景泰富此次對即將到期的美元債作出要約交換及同意徵求的主要原因。
中期報告顯示，於2022年6月30日，合景泰富有銀行及其他貸款、優先票據及境內公司債券分別為449。54億元、270。99億元及48。13億元，有息負債合計768。66億元。當中需在一年內償還的有息債務226。07億元。
而該公司報告期末持有的的現金及銀行結餘的賬面金額221。97億元，除去受限制現金170。73億元，能靈活使用現金51。24億元。與短期負債存在較大的資金缺口。
據瞭解，今年初至報告日，合景泰富累計共兌付包括境內債券、CMBS及ABS本金合計59。39億元，連同境外美元債券2。5億美元。
推動商辦整售以償債
為了籌得更多資金用以償債，穩住現金流，合景泰富也在通過出售資產以擴充流動性。
7月27日，合景泰富公告，以現金代價13億港元將持有的香港啟德專案公司50%股權及股東貸款出售給龍湖。
專案公司由合景泰富及龍湖在2017年5月17日共同成立，在香港啟德沐泰街11號持有一個名為尚·珒溋的專案，總銷售面積50萬平方呎住宅專案，開發已經全部完成。
當時，合景泰富稱，出售事項將提高資產週轉率、為償還債務及一般營運資金產生額外現金流入及降低其負債比率，從而有助集團降低風險並實現長期穩定及健康發展。
該資產只是合景泰富出售計劃中的一小部分。據瞭解，該公司在今年初組建了大客戶銷售團隊，拓展大客戶資源以促進整售位於廣州、北京、上海的部分非核心區域的寫字樓。
根據中期報告，截至2022年6月30日止，合景泰富旗下共擁有177個專案，分佈於中國內地和香港共44個城市，擁有土地儲備共計權益建築面積約1494萬平方米，總建築面積約2062萬平方米。
其商業版圖佈局於粵港澳大灣區、長三角、環渤海、成都、重慶、南寧等一二線城市核心地段及新經濟區，已開業投資性專案共45個，其中商場11個，寫字樓10個，酒店24個。
在行業的下行週期，這些位於一線城市的城市副中心或新興商務區的持有性物業若能順利推進整售落地，無疑將為合景泰富提供可觀的現金收入，增強其財務安全性。
此前6月，惠譽方面就曾透露，合景泰富正尋求整體出售寫字樓，這可能會籌集55億至57億元人民幣，用於償還即將到期的債務。在2022年4月，合景泰富以13億元的價格出售了一棟寫字樓。
文章來源：樂居財經
