房東降價房客還不滿意，北京房租到底怎麼了？

從2017年11月的房租大漲，到現在房東被迫降價，北京的租賃市場經歷了什麼？

文 |

易方興

編輯 |

楚明

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一凡

進入去年12月以來，孫潔最鬱悶的事是房租要下調。

能不鬱悶嗎？她是房東。她的房子在北京朝陽區芍藥居，這次降得還不少，每個月要從7600元降到5800元，降了快四分之一。也是一年前這個時候，她把房子委託給一家長租公寓，每個月都能收到租金。這筆錢對她來說還挺關鍵，因為這套房子她還揹著房貸，一個月要還16000元，她要用租金抵月供。

上個月，當初跟她談合同的長租公寓管家找到她，端茶倒水，一口一個“您”，求她降房租。因為在北京市的拆除隔斷行動中，她房子裡的隔斷房被拆了，可供出租的房間少了一間。中介說，再不降價，他們就是在虧本租房子。說到最後情緒激動，“不降價的話，我們哪怕違約，也只能單方面解約了。”

孫潔的遭遇不是孤例。自2019年7月，北京市將禁止隔斷房提升至法律層面以來，但凡有人舉報屬實，當地街道辦事處會第一時間下達限期整改書。拆除了隔斷房，沒有了利潤空間的長租公寓，不得不協商房東降價。

2019年，北京的房地產市場依舊低迷，“跌”成了這一年的關鍵字。資料顯示，與2017年4月最高點相比，2019年11月北京房價約下跌了18。5%。也不斷有報道稱，北京房租也在下跌，“房租價格迎來四連跌，已跌至2018年來的最低點”。

▲ 去年11月鏈家重點18城租賃成交資料，除北京外還有12個城市環比下降。圖 / 貝殼研究院資料製圖

北京的房租真的降了嗎？我實地探訪了一下北京的租房市場，發現還不能給出一個簡單的結論。

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房租到底降沒降，最好的辦法還是去問問租房者。

趙鑫設想過很多自己換房子租的情景，比如從現在這個10平米的房間搬到一個15平米的大房間裡；比如找到女朋友之後可以兩人一起租個一居室；但像現在這樣，住了不到半年，就被人從房間裡趕出來，自己的房間還被拆了的，肯定不在當初的預想之中。

半年前他剛畢業，此前聽到不少北京黑中介的訊息，為了省事就找的長租公寓。他最終選擇南苑，與另外兩個男生合租。步行半小時才能到8號線地鐵站，每次上班都要跨越半個北京。這麼遠，租金還要2200塊一個月。

好在他是個有耐性的人，對省錢一事頗有心得。7月份租過來的時候還是夏天，他覺得離地鐵站遠點也沒事，正好可以跑跑步當鍛鍊了，這樣一直堅持下來，到現在北京零下八九度還在跑。“這樣一舉三得，既省了健身房的錢，又省了共享單車的錢，還省了房租。”唯一的缺點是冬天跑了一身汗的話必須儘快洗澡，但合租房有時候洗澡要排隊。

“省錢大計”卻在中途夭折了。

▲ 租房APP中常見的“隔斷房”戶型圖，許多租客被驅逐後都表示租房時沒有認真檢查戶型圖。圖 / APP截圖

就在上週，他跑回家，發現自己門上貼了張“限期整改告知書”，原來自己的房間被舉報了，理由是“在房屋內私自安裝非法隔斷、擅自改變房屋原使用結構，存在嚴重安全隱患”。敲了敲自己房間的牆壁，發出空蕩的“砰砰”聲，他這才知道自己在長租公寓租的房間是個客廳分割出的隔斷房。5天后，他的房間會被拆除。

他趕緊去與管家協商，管家在聊天記錄裡大罵那個舉報者，“這簡直就是損人不利己。”但管家也表示沒辦法，“軍令如山，必須搬。”按照合同，管家送了他一張300塊錢的搬家券，同時返還一個月房租。

在北京，治理隔斷房的歷史由來已久，而這一次執行得尤為嚴格。起先，在巨大的利益面前，中介公司都抱著一絲僥倖，就連政策也有些搖擺。早在2014年，當時首都綜治委群租房治理工作會議上，一度表示將允許“N+1”的模式，也就是可以將面積較大客廳或飯廳隔出一個房間用於出租。但到了2017年之後，隨著群租房屢屢出現安全問題，政策不斷收緊，到了2019年7月8日，北京市住房和城鄉建設委員會等部門，接連發布3個合同示範文字，終於將禁止隔斷房提升至法律層面。

如今，在小區密集的區域，比如回龍觀、天通苑、豐臺等一些地區，依然還有尚未被查出來的隔斷房存在，它們正是長租公寓們盈利的來源。但這樣的隔斷房正越來越少。資料顯示，截至2019年6月底，北京市已經清理整治違法群租房4789處，而沒查出來的隔斷房，則主要依靠群眾自發舉報。

趙鑫猜想是同屋的租客舉報了他。兩天前，他跟租友吵過架，還跟管家投訴過。

拖著行李箱走在大街上的那一天，他腦海中蹦出來一個詞：無家可歸。他只能火速在附近找房，發現房租比當初還漲了幾百塊。因為，想獲得同樣的地段和麵積，如果租的不是隔斷房，價格則會更高。

事後發生的事情證明，這次舉報讓所有人都承受了損失。中介少了一個房間的收入，而剩下的兩個租戶，要填補這個窟窿，單間房租也隨之上漲。如果不願意接受漲價，就得在北京隆冬時節搬家、重新找房。

與趙鑫的遭遇相似，“房東降租但客漲”的情形，在北京隔斷房較多的回龍觀、天通苑等地正在上演。

▲ 圖 / 《彆扭合租房》

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治理隔斷房之前，中介和租客實際上是以低安全性和舒適性，來換取相對較低的房租。媒體有一次拍到，一個客廳被隔出來3間屋子，有11個人擠在其中生活，一旦發生火災將是毀滅性的後果。現如今，所有的隔斷都被嚴令禁止，哪怕客廳有40平米大，也只能當成客廳使用，不允許隔成臥室。

隔斷一度曾是中介們拿房獲利的“槓桿”。在一家長租公寓當中介的周龍說，“2018年開始，當時把客廳隔出來當房子是業內的潛規則，所以一套兩居室，我們都是以三居的價格收，並且相互競價，最後租房價格就上去了。”

那是一段瘋狂的時光。

北京房租的大幅上漲從2017年11月開始。2017年11月18日，大興西紅門鎮發生火災，總共造成19人死亡，8人受傷。隨後，北京市安全生產委員會發布《關於開展安全隱患大排查大清理大整治專項行動的通知》，其中明確指出：以城鄉結合部為核心，清查整治出租公寓、出租大院、群租房等。

短短一週之內，大興區西紅門檢查組就清退出租公寓房1000餘間，查封面積近6。5萬平方米。而這只是個開始。當月，鏈家、我愛我家在大興的房源瞬間被搶空，房租上漲30%以上。

“這就像蝴蝶效應一樣，房租的上漲從大興傳到了整個北京。”在長租公寓公司工作的周龍說，當時原本是租房的淡季，但租房需求一反常態的旺盛，迫使公司去找更多房源。

“市場上房源只有那麼多，如果找不到，就靠搶。”2018年上半年，周龍負責的區域開始搶房行動。“主管告訴我們，競爭對手出多少錢，我們永遠比他們多出200塊錢。”他一開始不解，問，“價格太高了賠了怎麼辦？”主管說，“先搶佔市場，賠一點也不要緊。”

長租公寓一般與業主籤3年左右的長期合同。“即使今年虧了，明年多漲點也能賺回來。”

這是一塊巨大的蛋糕。據市場統計機構資料，2017年我國租賃市場租金規模已達1。3萬億元。預計到2025年租賃總收入將接近3萬億元，租賃人口達2。3億。

▲ 圖 / 《只有吉祥寺是想住的街道嗎？》

2018年，周龍平均每天要帶20個客戶看房子，最快的一次，房間在APP上掛上去10分鐘，就被租出去了。10分鐘裡，他接了5個求租電話，租下這個房間的人還在外地，沒有去實地看房子就付了訂金。“這樣的不看房就租的人，今年每個月都有五六個。”

這一切，在2019年變成了另一個樣子。“現在所有的長租公寓都在消化存量房源，前年搶房源花的錢太多了，空置下來的也不少。”更讓周龍不安的是另一則訊息，北京人口與社會發展研究中心釋出的藍皮書中稱，自2015年以來，北京的常住外來人口三年來不斷下降，其中2018年下降得最多，下降了3。74%，減少了約30萬人。這些人本都是租房的剛需人口。

空置房太多，租房人口反而下降，加之中介慣用的“槓桿”隔斷房的失效，帶來的結果就是供需關係的改變，從而一定程度上影響了房租價格。比如周龍以前是帶5個人看一個房子，如今是帶一個人看5個房子，“看到最後可能對方還嫌貴不租了。”

他最近一次帶客戶看了10間房，花了一整天，電瓶車的電都用完了。好在最後還是成交了，客戶看上一個2500元租金的14平米房子，砍價到2200塊。

資料也能證明供需關係的變化，整體看來，2019年1到11月，北京住房租賃市場總交易量比2018年下滑2。7%，租金也同比下降了2。8%。

▲ 圖 / 《只有吉祥寺是想住的街道嗎？》

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要想弄清房租的漲跌機制，就需要了解租賃公司的商業邏輯。

拿曾經在風口上的行業長租公寓來說，它們的盈利模式實際上非常傳統。公司從房東手上租下房源，將房屋重新設計，配備基礎傢俱裝置，再以“二房東”的身份轉租給消費者，同時提供清潔、搬家、解決鄰里糾紛等附加服務。他們賺取的是收房和出租之間的差價和服務費。

從2017年開始，一直到2018年上半年，長租公寓們就像是一群飛在風口的豬群。中介、房企、創業者、酒店紛紛扎堆這個市場。各種投資報告顯示，中國的租房率只有20%，遠低於美國和日本的30%-35%的比例，看起來似乎大有可圖。有媒體統計，2012年至今，中國長租公寓領域融資超過100起，光2017年一年，融資超過400億。

資本追捧之下，帶來的是長租公寓數量的爆發增長，以北京為例，到2022年之前，還有25萬套以上的長租公寓待租。規模擴張的好處不言而喻，規模越大，估值越高，從而就能獲得更多的講故事的資本。

問題在於，透過哄抬價格搶到手的規模，真的能轉化為盈利嗎？曾在一家長租公寓當部門負責人的錢婷婷測算過，長租公寓的總成本包括拿房成本，加上裝修成本、人力開支、物業服務等等。其中拿房成本佔總成本一半時，盈利空間比較大。但經過價格哄抬之後，拿房成本有的會超過60%，這時候，如果再拆除掉隔斷房，房源價格甚至和出租價格會出現倒掛。

本來，除了隔斷房之外，長租公寓另一個“槓桿”則是使用“租金貸”模式，實際上，是讓租客去辦貸款，一次性貸款出12個月的房租，然而長租公寓支付給房東則是按月或是按季度付，這樣截留一部分資金，用來收更多的房子，吸引更多的租客。

這樣的“空手套白狼”模式也存在相當的風險，一旦企業資金鍊出現問題，所有的租客的剩餘租金都將打水漂。從2018年至今，已經有超過25家長租公寓因此破產。如今，政策進一步收緊，2019年12月25日，住建部等多個部門要求，要嚴格管控租賃金融業務，“不得以租金分期、租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金消費貸款。”

2019年來，正是這多方面的政策收緊，導致一個奇怪的迴圈，規模越大，長租公司反而虧得越多。

這也是為什麼繼青客公寓之後，國內第二家長租公寓蛋殼，寧願流血也要赴美上市。披露的資料顯示，蛋殼公寓3年來已經虧損41億元，光2019年前9個月，就淨虧損25億多。如今，長租公寓們面臨的最要命的事情，就是找錢。為了活下去，必須進一步減少空置率，同時求拆了隔斷的房東們降價，好讓空著的房子都租出去。

▲ 某消費者服務平臺上，蛋殼公寓的滿意度達4顆星，但租客們的投訴高達1504條。圖 / 投訴平臺網頁截圖

回到文章開頭的問題，北京的房租真的降了嗎？對許多原先屋裡有隔斷，如今卻被拆了的房東們來說，確實是降了。房東們沒法像過去2018年年初那樣賺更多的錢了。對於中介們來說，在供需關係下降的大背景下，區域性的租不出去的房源，通常會以“首月0房租”，或者是“訂房立減”等形式暗暗降價。

但對租房鏈條上最被動一環的租戶們來說呢？如果你遇到隔斷房，會承受一些經濟或者心理損失。如果你此時入市租房，可能正處於近兩年最友好的市場環境，一來房源相對充足，二來還可以議價。

只不過，最為關鍵的一點，是租房時一定要敲敲牆壁，警惕遇到隔斷房，因為沒準哪一天，你可能就被室友舉報了。

（文中趙鑫、周龍為化名）

▲ 其實每個年輕人心裡，都有對自己所住房子的美好期待。圖 / 《公主小屋》

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