新力點燃引信:暴跌90%後,大額投資者叫老闆“別躲了”
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金角財經
作者 | 賈敏
新力的暴跌,幾乎跌出了新紀錄。
在港上市的百強房企新力控股,在中秋節的前一天遭遇了黑天鵝,股價在一天之內直線下跌,跌幅最大超過90%,到收盤時仍然下跌超過87%。幾個小時之內市值蒸發了120億港元。
這只是圍繞著新力的眾多陰影之一。
同一天,新力被傳大幅降薪,副總裁級別的高管直接降薪70%,這相當於在內部昭告公司已然遇到巨大危機,並且需要員工們共同勒緊褲腰帶過苦日子。傳遞出一種船底漏水即將傾覆的感覺。
很快,
新力作出迴應稱,降薪將於本月開始執行。
另一邊,此前被髮布在網的“張園林在新力上市過程中遭遇金融詐騙”一事,再次被翻出來,和此次的暴跌聯絡在一起營造出充斥著陰謀詭計的氣氛。
迷霧之中,真實的新力究竟怎麼了?事實上,這些問題並不算難以解答。從十年前張園林創辦新力,到5年前開始的規模擴張,再到2年前的港股上市,新力走的每一步,都埋下了今天暴跌的巨雷,還有導火線。
張總退了大額投資者拉的群
9月18日,新力閃崩兩天前,一些境外投資人和新力內部高管共同拉了一個微信群,準備在群裡協商一下新力債務的問題。
這個群裡包括了不少大額資方人士,新力董事長張園林也在列。
10月份新力控股有一筆2。46億美元的債券即將到期,投資者們想要了解的是,新力到底能不能還錢。
投資者們在微信群裡逼問張園林,面對即將到期的美元債,“有多少錢已經準備好?還差多少錢?用什麼方法和途徑解決這部分資金?”
投資者的群聊
張園林沒答腔,過了十幾分鍾,新力的員工就發訊息,說張園林因為“誤操作”退群了。
沒錯,新力控股董事長張園林直接從投資者的群裡跑了。
9月20日新力控股集團股價暴跌 來源:東方財富
9月20日,新力控股在港股市場上閃崩後,債權人們在群裡強烈要求張園林出面解決問題,他們向張園林喊話:躲是解決不了問題的。
這就不得不令人想起近期“爆紅”的恆大,同樣是因為債務問題爆發導致整體大廈將傾,只是新力沒有恆大的體量,無法像後者一樣和投資者、政府斡旋,尋求“大而不倒”的可能。
在恆大的前車之鑑下,資本市場只會對新力更嚴格,一旦新力的債務問題出現漏洞,必將群起而攻之。到時候,新力的下場比恆大還要慘。
就在新力暴跌的同一天,市場有傳聞稱,新力控股人事部門口頭通知集團總部員工全員降薪,其中副總裁級別降70%,總經理級別降60%,總監級降50%。
《每日經濟新聞》報道稱,從一位接近新力的人士處得知傳聞屬實,公司HR於9月17日通知總部各條線負責人,由其一對一告知。
大廈還沒倒,身處其中的人就要先付出代價。
但實際上,這一切危險早已有了端倪。
9月17日,新力控股2021年10月到期美元債價格下跌25。5%,跌幅創下紀錄。
一般來說,企業償債能力良好的時候,其債券價格不會大幅下跌,而當大幅下跌的時候,也就意味著外界對於企業的償債能力不信任了,因而哪怕打骨折也要把債券出手。
直接一點說,
外界已經不相信新力能還錢了。
更早一些的時候,國際評級機構惠譽和標普雙雙將新力控股的評級展望調整至負面。
如標普在報告中指出,將評級展望調整至負面,源於新力控股的資本市場渠道受損,其融資渠道收窄。
投資者的不信任和拋棄,是新力控股一天就變成仙股的原因之一。
但新力何以淪落至被拋棄?
從2010年成立,到2019年港股上市,新力創造了內地最年輕的上市房企記錄,上市時的意氣風發,竟在不到700天的時間裡就消失無蹤,背後必定有更隱秘的原因。
十年創業,一朝崩塌
2010年,萬科銷售額達到1081。6億元,同比增長70。5%,並且成為了全國第一個年銷售額達到千億級別的住宅企業。
同一年,張園林在南昌成立新力置業。
建成的南昌新力置業中心
網路上關於張園林的資訊並不多,公開資訊顯示,他曾在江西省五建任職,並曾做到總經理的級別,而這家公司的實際控制人是其胞兄張國印。
成立新力置業後,張園林在南昌打造了第一個地產專案——新力·帝泊灣,這個樓盤的品質被稱作是頂級水準,當地稱其“滿足了南昌人對於家的想象”。
此後,新力花了10年的時間去追趕千億的目標。
2016年,新力走出江西,將版圖擴張至惠州、蘇州等四個城市;2017年,新力將總部遷往上海,同時也加速了全國化佈局。到2020年,新力合約銷售額1137。36億元,正式晉升千億房企。
從0到千億,萬科走了26年,碧桂園走了21年,恆大走了15年,融創也花了13年。但新力只用了10年時間。
光鮮的成績背後,卻有著危險的一面。
新力發展的這10年,也是國內房地產奉行高負債高週轉的10年。
為了實現規模的快速擴張,新力喊出了一個口號。“120天啟動開發、180天達到預售標準”。
不斷的拿地、開建,將高週轉大的模式迴圈往復的使用,幫助新力在極短時間內實現了大規模增長。
2015年新力銷售額尚且不足50億,但走出江西的第一年,銷售業績就達到161億,翻了3倍有餘。2017年新力銷售額更是高達428。1億,對比2015年已經翻了8倍,一直到2019年在香港上市,新力都處於狂飆突進的狀態。
到2020年,銷售額對比2015年已經翻了22倍。
但高週轉模式帶來的債務壓力卻一直如同一座大山,壓在新力背上。
資料顯示,新力上市的前三年,即2016-2018年,其淨負債率分別為190%、270%、240%。
截至最新報告期,新力控股總資產為966。28億元,總負債775。64億元,其中,流動負債就多達754。28億元。未來一年內,新力將有超過130億元的債務到期。
過去5年新力控股情況
對照房企融資新規“三道紅線”,新力踩中了一道紅線,歸為“黃檔”,有息負債規模年增速不得超過10%。
截至2020年底,新力有息負債規模為238。8億元,也就是說,整個2021年新力能增發的有息債券規模或許只有20多億。
靠借錢、融資為上市公司補血已經很難了,新力能否從自身的業務中實現造血呢?
這並不容易。
在2016年到2019年的幾年裡,新力經營活動產生的現金流淨額分別為-20。4億、-65。5億、17。2億、-38。4億,
除了上市的前一年實現了正向現金流,四年中的其餘三年現金流均為負。
從這個資料裡來看,新力在大肆擴張的幾年中,其主營業務很難說是賺錢的。這樣的新力,又是如何實現上市的?
為了上市借高利貸買自家股票?
今年7月8日晚,房地產業界突然開始流傳一份神秘檔案。
檔名為《新力地產老闆張園林求救信》,主要內容是說,2019年新力控股創始人張園林在推動新力上市時遭遇金融詐騙,欠下了16億高利貸,至今未解決,並且張園林還一直在被追債。
根據這封求救信上的內容,這個詐騙團伙包括上市程序中參與的保薦人、承銷商、市值管理團隊以及基金經理,這個團隊在新力上市時故意致使其只獲得0。71倍認購,可能導致上市失敗。
為了讓新力順利上市,張園林向境外的高利貸集團借了16億港元去填這個窟窿,這筆高利貸的月息高達3%,單月利息支出就達到 4800 萬港元。
據稱張園林為了償還這些借款和利息,質押了股票,並大派股息,才解決了第一年的利息支出。
但新力方面曾對此予以強烈否認。
公開資訊顯示,新力地產的港股總股本是35。7億股。大股東張園林及其關聯方持有超29。7億股,超過了總股本的83%。公眾持股約6億股,只佔到16%左右。
截至9月20日下午緊急停牌。新力地產總成交量達到3。69億股,總成交額1。957億元,3。69億股,佔到新力公眾持股的超50%。
而且,新力在從3。8元跌到2元時,成交量還算風平浪靜,鉅額拋單主要在下午2點30左右,跌到2元以下的時候密集出現。
這樣的拋售解釋成公眾股東集體行為顯然十分勉強。因此,有分析認為這大機率是新力的大股東股票質押,被動爆倉,進而遭到強行平倉。
新力釋出公告
種種跡象,都指向了新力背後不為人知的一面。
這個最年輕的千億上市房企,構築其高樓大廈的基本盤似乎並不穩當。
房企沒有免死金牌
前幾年,一部關於燕雙鷹的電視劇火了,扮演燕雙鷹的演員張子健在劇中有一句破圈的臺詞。
“我賭你的槍裡,沒有子彈”。
放到現實裡,對新力控股也同樣適用。
2016-2020年,新力控股營收分別為22。23億元、52。41億元、84。16億元、269。92億元和280。69億元;同期淨利潤則分別為6243。7萬元、9502。1萬元、4。14億元、19。57億元和19。6億元。
在過去的5個財年中,新力控股的淨利潤率不足8%。而行業的平均淨利潤水平則在9。7%左右。
儘管只有不到2%的差距,但對於銷售額上千億的房企來說,這意味著動輒數十億的利潤差距。
利潤率的原因,則和新力為了快速實現規模擴張選擇的聯合開發模式相關。
2020年,新力控股實現千億銷售額的第一年,其1137。4億的合約銷售額中,有504。2億是權益合約銷售金額,佔合約銷售額的比重是44。33%。
所謂的權益合約銷售金額,一般是指在房地產開發中,某家房企選擇和其他房企合作開發,再按照股權佔比分配權益。
新力對於合作開發的依賴,導致其“增產不增收”。
新力不斷努力,實現了千億規模,可就是光看見了規模,卻看不見利潤。
造血功能的孱弱,才是造成新力如今困境的真實原因。儘管在當下的房地產環境中,千億規模被看作是通往未來的船票,但並不是房企的免死金牌。
這一點,在最近的房地產公司中,早已被證明。