“商人”李亞鵬的“藝術夢想”照不進雪山小鎮
“商人”李亞鵬的“藝術夢想”照不進雪山小鎮
編者按：
2017年的年末，李亞鵬帶著一家老小來到麗江，住在“陽光100雪山藝術小鎮”不遠處金茂打造的五星級酒店裡，準備在這個日照充足、空氣乾淨的小城裡度過春節。
在閒暇之餘，李亞鵬在小鎮裡蹓躂了一圈，還與麗江的舊友吃了個飯。這個他曾經傾注了“藝術家”心血的藝術小鎮，如今已物是人非，合夥人分道揚鑣，連自己也被法院列為“被執行人”。
門庭冷落、銷售疲軟、陽光100接盤、李亞鵬官司纏身……這個雪山腳下的特色小鎮，在經歷了一次次起起落落後，卻更像是被蒙上了一層厚重的陰影。
每經記者 蔡雅芸 魏瓊 每經編輯 林菁晶 魏文藝
未盈利 李亞鵬被討4000萬
10月31日，《每日經濟新聞》曾報道李亞鵬在今年4月9日被“北京市朝陽區人民法院列為“被執行人”，起因便是他在麗江曾寄託了藝術家夢想和商業理想的“雪山藝術小鎮”。
2008年11月3日在古城區市場監督管理局登記成立的麗江雪山投資有限責任公司（簡稱“麗江雪山投資”），便是承擔李亞鵬藝術夢想和商業理想的載體。
據記者在中國裁判文書網查閱到的兩份案件終審判決書顯示，李亞鵬與其兄李亞煒均持股的麗江雪山投資，與麗江雪山投資另一參股股東北京泰和友聯投資有限公司（簡稱“泰和友聯”）間產生了合同糾紛。
在北京市朝陽區人民法院的一審判決中，泰和友聯要求李亞鵬、李亞煒、中書公司連帶向泰和友聯支付欠款4000萬元和利息、保全險保費、公告費、訴訟費等費用。
2017年1月，李亞鵬以對案件管轄有異議向北京市第三中級人民法院提起上訴，要求撤銷一審裁定，並將案件移送麗江市中級人民法院審理。但二審法院審查後認為，北京市朝陽區人民法院對案件有管轄權，故而駁回了李亞鵬的上訴請求。
到了2018年3月，李亞鵬、李亞煒就合同糾紛內容向北京市第三中級人民法院提起上訴，但法院仍維持原判。
在李亞鵬被列為“被執行人”後，輿論的大量關注也讓李亞鵬在自己的微信朋友圈發文，稱“乃商業合同糾紛，尚在高院申訴司法程式之後，何談‘失信’……唯餘乃華山派弟子，必謹遵禮信之道爾。”
這場合同糾紛還要從2012年說起。當年1月9月，麗江雪山投資與泰和友聯簽訂《專案合作框架協議》，約定了雙方合作完成“雪山文苑”專案（即雪山藝術小鎮專案），泰和友聯出資6000萬元對麗江雪山投資進行注資，成為佔股10%的股東。
同時約定，若專案發生虧損，則實際發生的虧損全部由麗江雪山投資原股東獨立承擔；若專案實際利潤低於上述協議裡提供的相關財務測算，麗江雪山投資也要確保泰和友聯能獲得不低於1億元的全部權益。雙方還約定專案開發週期為三年，開發週期屆滿時，泰和友聯要先行收回約定的固定權益收益4000萬元。
從協議可以感受到，雙方對專案的預期收益測算頗為樂觀。但事實上，泰和友聯所要求的不低於1億元的全部權益，是後來的雪山藝術小鎮難以實現的。甚至，連4000萬元固定權益收益都難以承擔。
讓人無法忽視的是，在北京市第三中級人民法院的法律文書中，能清晰地看到“雪山公司並沒有盈利”這9個字。
有知情人對記者表示：李亞鵬能做這個專案也很不容易，他人很好，很有藝術家情懷，麗江政府也很熱情地邀請他來做專案，地價上給的優惠可能讓李亞鵬一激動就把這事兒做了。但做了之後才發現，房地產領域怎麼開發和怎麼銷售，其實他並不熟悉。那會兒也借了錢，融了資，李亞鵬是明星，能吸引人來這個專案捧場，但要讓人買房就不是那回事兒了。
值得一提的是，2013年5月，麗江雪山投資曾聯合中融國際信託發起了“中融——麗江雪山書院專案集合信託計劃“，該信託計劃交易對手就是麗江雪山投資以及泰和友聯。該信託為期兩年、規模2億元，300萬元以上預期收益達11%，還款來源也就是融資專案所產生的銷售收入。
2015年5月，共出資2。589億元的中融國際信託在期滿後退出了麗江雪山投資的股東名單。那麼，自稱沒有盈利的雪山投資公司，在熱鬧非凡的那幾年究竟發生了什麼？
燒錢營銷 生意經難念
在一個日照強烈的午後，《每日經濟新聞》記者從束河古鎮步行來到了陽光100雪山藝術小鎮。與周圍較為陳舊和正在破土施工的環境相比，陽光下的藝術小鎮就是玉龍雪山腳下一片寧靜的、充滿現代氣息的建築群，鮮有人員走動，專案營銷中心門口也沒有迎賓的工作人員。
“雪山下的院子”是這個藝術小鎮的自我定位，也是賣點之一。專案入口處一座被塗滿色彩的木質鞦韆和地面上到處鑲嵌的彩色瓷片，似乎時刻在提醒著人們，這裡是無限風光、充滿情懷的“彩雲之南”。
也許，當年李亞鵬也曾想在這雪山腳下將自己的藝術家夢想物化，將這片稀缺的土地建成為自己的“作品”之一。
2012年，麗江雪山投資以1。635億元的價格拿下束河街道一宗27。256公頃（約408畝）的土地，土地用途為住宿餐飲用地，計劃開工時間為2013年8月。
在此之前，李亞鵬每年秋天都會在麗江束河古鎮辦一次“COART藝術節”，每次都會持續4天之久，李亞鵬不僅親自出席，還會邀請明星好友和粉絲參加，後來政府就邀請李亞鵬做專案。
有熟悉雪山藝術小鎮的人對記者說：“李亞鵬這408畝地拿的很便宜，政府相當於半買半送，就是希望能透過這些明星為麗江代言。”小鎮有了雛形之後，“COART藝術節”也搬到了專案的草坪上。
在2012年到2015年的3年時間，李亞鵬操盤下的雪山藝術小鎮可謂星光無限。
在員工口中的“亞鵬總”，選擇了“專業”的操盤團隊，為雪山藝術小鎮量身設計了130多棟190平方米到300平方米的清水獨棟別墅。在價格上，190平方米的產品總售價達400萬~500萬元左右，而更大戶型則賣到了700萬至上千萬元。
在2012年就能賣單價超過2萬元的別墅，也刺激著李亞鵬更用力地去發揮明星效應所帶來的號召力。不過，單價2萬元只是對外的銷售價格，實際上真正認籌專案時單價會降到一萬四五左右。
在專案員工看來，決定在麗江推出如此大面積和高價產品的原因是，“亞鵬總也許是考慮到身邊圈層有比較好的支付能力和相應的需求。”
在李亞鵬的帶動下，他的圈內好友楊坤、趙薇、胡軍等人都在雪山藝術小鎮置辦下了資產，不過並沒有用作自己居住，而是成立了“中國好機友俱樂部”。到現在，楊坤還會每年來這個小鎮一兩次，騎一騎他心愛的哈雷。
不過，從專案開盤兩年多時間賣掉30多棟別墅的客群來看，圈內好友為李亞鵬買單的只有7、8個人，剩下的大多還是市場客戶。“那段時間麗江市場好，所以雪山藝術小鎮剛開盤的時候還是不錯的。”陽光100常務副總裁範小衝對記者說。
為了打響雪山藝術小鎮的名號，除了“COART藝術節”之外，小鎮每個月都還會有小規模的營銷活動。
小鎮內有商家對記者說，當地商家很喜歡李亞鵬的這種燒錢的營銷方式，但動輒幾十萬上百萬元地砸出去，營銷費用太高了，也難以持續。包括小鎮裡的綠化，原來都是花團錦簇，做得非常漂亮，現在已經看不到了，冬天還會顯得有點淒涼。這樣砸錢下去也是專案後來出事的主因。
另外，小鎮開盤時也有很多人交了認籌金，但陸續也退了不少。上述商家說：“因為很多人覺得李亞鵬不專業，看不懂報表，成本預算意識也不強，砸錢搞營銷看起來很高大上，但慢慢會感覺不太好。”
據國際金融報早前報道，在2011年到2015年期間，李亞鵬控制期間的雪山公司日常經營中出現大額現金收付，且內部審批流程簡單。該操作被後來的審計公司單獨提出並質疑，開具抬頭錯誤不能抵扣進項稅的不合規發票，依然報銷成功。
李亞鵬不懂房地產，也不怎麼懂做生意，這是記者從諸多瞭解當時情況的人士處得到的統一的觀點。“他被底下人坑了。”在麗江從事房地產多年的人士說。
隨著雪山藝術小鎮境況日益下滑，當年為李亞鵬操盤的專案負責人也離開了。
陽光100接盤 分割產品促銷
好景不長，銷售不佳和負債累累拖得李亞鵬不得不另尋他法。據知情人士稱，李亞鵬是透過資本方穿線找到陽光100。
2015年6月10日晚間，陽光100中國控股有限公司（簡稱“陽光100”）披露收購一家房地產開發公司的控制性股權的公告，這被外界解讀為雪山藝術小鎮迎來命運的轉折點。
陽光100透過自行持股31%以及下屬公司無錫蘇源置業有限公司持20%的方式，合計收購了麗江雪山投資51%的股權。由於專案的估價是3。8億元，根據股權收購協議，最後的股權收購對價款為1。938億元。
此後，雪山藝術小鎮正式更名為“陽光100雪山藝術小鎮”，李亞鵬成為持股27。84%的二股東，這在專案的員工看來，“亞鵬總可能不是專業做生意的人吧。”
現在的“陽光100雪山藝術小鎮”計劃分為四期開發，目前一期100畝地已經基本建成現房，二、三期將主要以100平方米左右的獨棟別墅產品為主，四期則會建設一個五星級酒店。
在已經呈現出基本建築面貌的一期，陽光100決定主打商業街區風格，在引進商家的同時，還將原先的大面積別墅每棟分割成6~8間的返租式公寓，共95套，在4個多月時間裡賣得還剩30餘套。
此外，一期地塊裡的19號地塊，還有一共20套面積在69~129平方米的期房，現在已經賣掉了10餘套。不過，記者在專案現場看到，這部分期房目前只有裸露在外的混凝土框架，被一排圍擋包在了小鎮在外，也未看到有任何的施工跡象。
按照李亞鵬團隊的設計，一期產品原是按棟出售的清水別墅，每套面積在190~300平方米，“20多平方米的公寓總價只要幾十萬元，190平方米要四五百萬元，肯定效果是不一樣的。”小鎮的工作人員說。
顯然，把獨棟大戶型改成小面積的託管式公寓，降低購房者門檻，是陽光100接手以來急於加速銷售的策略之一。
這些返租式公寓面積在22~55平方米之間。所謂返租式，就是業主在購買了公寓後，交給酒店經營，前5年酒店每年返給業主8%的收益，業主每年則可以在自己購買的公寓裡自住28天。為了加大銷售力度，這些返租的收益在業主購買時會一次性抵扣在房款裡。
以一套總價100萬元的公寓為例，在抵扣了返租收益後，合同金額僅60萬元。在抵扣返租收益後，公寓產品一層的單價在2萬元左右，二層單價1。5萬元左右。
出於對麗江旅遊市場的看好，小鎮還規劃了一塊用於建設大型客棧的用地，將提供330間客房，以連鎖酒店品牌為主。
無法忽視的是，儘管2017年麗江接待人數突破4000萬人次，同比增長15。61%，平均每天接待遊客11萬人次，但在諸多在麗江從事客棧、酒店行業的人眼裡，當地的客棧市場已經嚴重的飽和，中小客棧甚至生存艱難。
門可羅雀 商家不指望運營方
在李亞鵬操盤時期賣掉的別墅裡，目前只有一戶人家選擇長期居住，其餘的要麼是空置，要麼是租給了為數不多的商家。
在租金上，雪山藝術小鎮40~75元/平方米/月的租金價格與麗江古城700~800元/平方米/月的租金比起來，可謂是非常便宜。
在目前入駐的商家裡，包含了鉑爵婚紗、金夫人婚紗這樣的連鎖旅拍商家，他們也並不依靠小鎮的人流量生存。
據瞭解，上述旅拍商家與小鎮簽下了長達10年的租約，能夠獲得20年的租期，算下來每個月租金單價是75元。據稱，每年在旺季時候每天都會有上百對的新人來麗江拍照。
小鎮內部，除了一家小型客棧和小超市，還有一家叫做印象莊園咖啡的鋪面，在一棟別墅的一層租下近千平方米，只用來當倉庫和操作後臺。作為雲南當地規模較大的咖啡豆供應商，印象莊園的老闆卻覺得小鎮人流少而安靜，適合自己與好友在體驗間互動交流。當然，40元/平方米/月的租金才是對他最大的吸引。
如今，甚至有商家開始懷念李亞鵬操盤時期高調的營銷活動，因為自從陽光100接盤後，並沒有採取措施往專案裡引流，他們對陽光100的商業運營已經不抱希望，“死了這條心吧！”
售價下跌 盤活還需時日
實際上，目前陽光100接盤後，專案售價還加上了返租式公寓的精裝修報價：3500元/平方米。如此算來，從2012年開盤至今6年的雪山藝術小鎮，售價不僅沒有漲，甚至還降了。
陽光100的年報披露資訊亦顯示，專案銷售進展緩慢，而銷售價格的下滑更是難以迴避的事實。
2015年，雪山小鎮專案銷售面積為3481平方米，平均單價為19535元/平方米，銷售金額為6800萬元；2016年，雪山小鎮專案售出868平方米，單價為18433元/平方米，銷售金額為1600萬元；2017年，專案銷售面積為6999平方米，銷售金額為8100萬元，銷售單價下滑至11573元/平方米；到了2018年上半年，專案的平均單價已經下滑至9479元/平方米，銷售面積僅為211平方米，銷售金額僅200萬元。
三年半的時間，雪山小鎮總計銷售回款金額為1。67億元。
陽光100常務副總裁範小衝在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示：“李亞鵬之前開發了專案約四分之一的面積，剩下的四分之三我們也沒有大規模開發，只是在原來的基礎上進行了招商和銷售。”
“我們做這個事兒也是因為看到文旅板塊，也成立了專門的文旅事業部來做，但文旅開發跟住宅開發有很大的不同。文旅地產是個慢活兒，我們也不想把這個做成一個簡單的商業街或者住人的客棧，也是要打造一些IP、產業，把活動和經營做起來。”範小衝也承認，現在麗江的市場下滑的很厲害，周邊其他專案賣的也不算好。
去小鎮實地看過的範小衝也在感嘆專案周圍自然環境的優越，抬頭就能看見雪山，離束河古鎮也很近。在他看來，這個專案不會有大的問題，但暫時會受到整體環境的影響，需要慢慢調整，挑戰也很大。
與範小衝同樣感嘆麗江環境好的還有來到大量來到麗江北區買文旅產品的外地投資客。在他們眼裡，在麗江以北、雪山腳下投資文旅產品，是一種“稀缺資源佔有”，全款支付、一買就是幾套的外地投資客不在少數。
麗江的文旅產品，本是一種最佳化麗江城市面貌、帶動旅遊業、拉動當地經濟的投資，而今卻成為面向外地投資客而存在的投資品。那座“雪山下的院子”，也讓李亞鵬曾經懷揣的藝術夢想敗給了商業現實。
