關於物流倉儲專案中工業用地的法律探討

近年來，隨著網際網路和物聯網的發展，物流倉儲專案發展進入了上升期。除原有的倉儲地產企業外，物流企業、電商企業甚至原來的商業地產商等都對物流倉儲專案躍躍欲試。但現階段我國物流倉儲用地面積有限，無法滿足市場的需求。獲取物流倉儲用地成了物流倉儲專案開發首先要解決的問題。

一、

城鎮規劃及土地分類

在討論存量用地的現狀前，需要了解我國土地管理踐行的土地規劃及土地用途管理規則。我國現行的《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國城鄉規劃法》均明確要求土地使用應遵守土地規劃和土地用途限制，這其中包括政府出讓土地時應明確土地規劃和用途，以及開發商需按照出讓的規劃和用途建設和利用土地。

以往的實踐中，開發商以我國的工業用地包含倉儲用地作為立項突破點，為工業用地建設物流倉儲專案正名。這裡需要提到我國的土地用途的分類依據為兩個標準，一個是國家質量監督檢驗檢疫總局和國家標準化管理委員會釋出的《土地利用現狀分類》，另一個是住房和城鄉建設部公佈的《城市用地分類與規劃建設用地標準》。

工業用地與物流倉儲用地屬於兩類不同的規劃用途及土地性質，結合《規劃分類標準》和《土地利用現狀分類》，工業用地包括工業企業生產車間、庫房及其附屬設施用地，而物流倉儲用地是指物資儲備、中轉及配送等用地。

二、

實操方案及或有風險分析

雖然工業用地與物流倉儲用地屬於不同的土地分類，但受限於物流倉儲用地指標，實踐中仍有不少開發商以工業用地建設物流倉儲專案。如嚴格按照我國現行法律的規定，工業用地建設物流倉儲專案的，應先辦理土地用途變更手續。但考慮到實際變更所耗費的時間成本和資金成本，以及調整後項目總體可建規模不確定的情況，仍有開發商直接以工業用地投資建設了倉儲物流專案。本節區分以工業用地建設物流倉儲專案是否取得政府方的同意，以及同意為默示還是明示，就不同方案可能存在的風險予以分析：

（一）未取得任何同意：建設工業專案作為物流倉儲用途

即開發商以工業專案名義申請專案備案並辦理報批報建手續，自土地出讓檔案至施工檔案均記載建設廠房，但實際使用過程中作為倉庫使用。該種情況下，不僅土地使用用途存在變更，且房屋建築物的用途也存在變更，而開發商可能並未就變更與主管部門取得溝通即直接進行建設並使用。

一方面，根據我國現行土地管理的規定，開發商未按照出讓用途使用土地的，除面臨罰款處罰外，還面臨土地被要求收回的風險；另一方面，已建房屋建築物用途被調整的，也存在被政府部門處以罰款的風險。同時，值得注意的是，我國對工業專案有明確的投資強度要求，且該等要求將明確寫入土地出讓合同，因此如開發商建設專案未能達到投資強度要求的，還可能存在土地出讓合同下的違約風險。

（二）默示認可：以工業專案建設物流倉儲內容

即開發商以工業專案名義申請專案備案並辦理報批報建手續，但所取得的工程規劃許可及工程施工許可等檔案中均記載專案建設內容為倉庫。該種情況下，僅土地使用用途存在變更，開發商在專案報批報建過程中已經與政府主管部門達成

“

合意

”

，以工業用地建設物流倉儲專案。

在此操作方案中，雖然專案建設的房屋建築物一定程度上可以視為滿足城市規劃，但土地用途仍存在不合規的情況，存在被追究違規用地的風險。

（三）明示認可：書面同意建設物流倉儲專案

即開發商透過在取得工業用地後，以專案備案為物流倉儲專案或其他政府主管部門書面批覆的方式，投資建設物流倉儲專案。該種情況多見於前述所謂

“

倉儲用地屬於工業用地

”

的早期土地出讓階段。因土地出讓合同未明確土地用途為工業，且土地登記為工業、倉儲用地，開發商實際是與主管部門在專案立項時就土地

“

具體

”

用途予以確認。結合筆者實踐情況及同行分享的經驗，該情況下地方政府部門往往對開發商所建設的倉儲物流專案有明確的建設要求，具體涉及專案投資總額、專案的容積率及密度、專案的現代化

/

自動化程度，以及專案的招商承諾等各個方面。

值得注意的是，除需核實土地原始出讓時的土地規劃用途外，開發商還應考慮由於土地出讓年份較早，土地存在被視為閒置土地的風險；以及，土地因長期未開發，原土地出讓時規劃的相應指標以及用地規劃存在過期的可能。為避免不可預見的投資風險，一般建議開發商提前與土地主管部門確認土地閒置情況，並與規劃主管部門聯絡確認用地的現行規劃指標。