降價65萬還賣不出！這種房子，誰買誰倒黴！
必須承認，在朋友圈中看到
“絕佳撿漏機會，總價140萬，上車深圳3房”
的描述時，我還是多看了幾眼。
儘管我知道，中介正在推的產品，是一套公寓。
其實，這就是很多人願意購買公寓的首要原因：便宜。
是呀！如此低的價格就能在一線城市買房，誰會不心動呢？
100多萬隻能買一個臥室的錢，但是換個產品，卻能夠買三房。
那些中介就是這麼渲染情緒的，讓你不得不扒開錢包，掏出票子成交。
的確，公寓實在太便宜了，以人類貪便宜的心理，很難剋制住便宜的誘惑。
但是，但是，千萬別忘了我們中國有句老話：便宜沒好貨。
你有沒有想過，開發商
同樣是拿地建房子，公寓還帶精裝修，憑什麼賣得比住宅更便宜？
因為公寓有硬傷呀！
我們一條條來仔細看：
1.公寓無法享受和住宅同等的配套權利。
我們都明白，房子的本質其實就是一堆鋼筋水泥，最值錢的其實是
房子背後所捆綁的資源。
比如學位。
家長都願意為了下一代的教育買單，住宅小區繫結的優質學校可以抬高房子的價格，這才有了天價學區房。
比如落戶。
住宅小區業主都可以落戶，優質城市的戶口有多搶手就不用多說了吧？
甚至，對於北京和上海這樣落戶積分落戶門檻極高的城市，買一套住宅也可以增加不少積分。
2.住著不舒服。
我們都明白，房子最基本的用途是居住，可是公寓連住著舒服這個基本要求都無法滿足。
正常住宅都是2梯4戶，2梯5戶，而公寓則是1梯對應N戶。
比如下面這張圖中就是2梯16戶，狹長的走道兩邊是一個個宿舍一般的隔間，採光面只有一面。
內部空間狹小逼仄，外部環境往往也並不樂觀。
你的隔壁可能是辦公室，也可能是轟趴館、美甲館甚至是美容會所。
每天各式各樣的人，進進出出，你的鄰居也可能每天不同，這樣的環境很難說住著安心。
3.產品性質造成的使用不便
其實，公寓這個說法最早從歐美傳來，但是在很多歐美國家，公寓和住宅的差別只是在戶型和設計上，使用的土地本質上都是住宅用地。
但是在中國，公寓就是一種“畸形”的商品，
是開發商在商業用地上強行建住宅。
所以，由土地的性質決定了，公寓的使用產權只有40年。
目前還沒有明確的法律規範表明，公寓產權到期後可以續約，但是住宅只需要繳納很小一部分手續費就可以續約。
而且出於消防規範考慮，公寓基本不通燃氣，且只能使用商水商電標準進行接駁和計費。
當然，相信不少人也見過市面上那種70年產權，且通燃氣的公寓，看一下價格你就明白了，這種所謂的“公寓”只是叫這個名字，性質還是住宅用地。
所以，看透了嗎？
公寓便宜是便宜，但是細細這麼一盤算，這筆買賣著實不太划算。
買公寓就是你花了一筆錢，買了一個既不能享受好配套，又住著不舒服，同時還有一系列小問題的房子。
所以，何必呢？
既然公寓有這麼多缺點，為什麼還那麼多人選擇購買呢？買完公寓的你是否後悔了？如果你已經買入，或者想轉手賣出，可以掃碼新增我們的房產顧問幫您支招，讓你免受更大的損失。
當然，這時候會有人站出來說：你不懂，公寓再小再爛都是家！
反正我租房都要花錢，倒不如買一套公寓就當一次性付了個長租金。
而且，我手上的錢，放在銀行會貶值，買套公寓又不佔用購房名額和貸款記錄，以後有需要就再買住宅唄，憑什麼說我選擇錯誤？
要我說，按照“一次性長租”標準來看，這筆買賣更不划算。
因為，按月租房的成本和壓力都要更小。
就拿開頭的那套深圳公寓來說，買公寓時，“一次性長租”的代價是：
140萬總價，首付70萬，商貸10年，月供7000+元。
而同等月供的租金，完全可以租到更好的房子。
7000+每月的租金標準，在深圳完全可以在福田和南山這樣的核心區域，整租兩房甚至是三房住宅。
住著更舒服不說，
還省下一筆大幾十萬的首付資金。
而很多人口中所謂買公寓的“擁有感”，根本經不起計算和對比。
如果你僅僅是為了讓手頭的錢不貶值，就先買了套公寓，就更加不必。
買公寓的這筆首付款，完全可以作為自己生活的備用金。
畢竟，未來的情況誰都說不準，假設你要買婚房，恰好就差了幾十萬首付，想想當初不那麼衝動買公寓不就輕鬆上車了？
另外，有其他特殊情況，比如家裡老人生活或者其他的緊急情況，而你手頭本就不多的資金都用來買了公寓，難道不會懊悔嗎？
細細想一想，又何必呢？
最後，還有一種人，覺得只要房價還在漲，公寓怎麼也能漲一點，買公寓不至於虧本。
呵呵，天真了。
誰說房價漲，公寓就一定會上漲？
這兩個性質差異巨大的產品，又憑什麼會互相影響？
這年頭就連房價的漲幅都是劇烈分化的，只有少數有價值的城市還在上漲。
公寓就更別想著能有上漲了，大部分城市甚至還在下跌。
市場真實情況是：
一線城市不漲反降，新公寓賣不出，二線省會更是直接腰斬。
就拿深圳羅湖的兆鑫匯金廣場來說，專案2020年12月份預售，截至目前也只賣出去幾十套，專案佣金已經破天荒給到15%，但是一年多時間的去化率僅為7%。
再比如今年1月份，網傳深圳龍華某公寓爆出打折訊息：總價180-200萬的房子，現在最低降到135萬，相當於直接75折起。
而去年，鄭州、昆明和長沙等省會城市的公寓市場就都頻繁出現“腰斬價”。
特別是昆明，自2019年開始，公寓的價格就一路下跌，到2021年時，成交均價甚至跌到2016年的水平。
這樣的情況，你和我說公寓怎麼都能漲一點？
Are you sure？
看了市場資料後，還敢說這樣話的人，要麼是中介，要麼就活該當韭菜。
另外，就算有些位置不錯的公寓
就算有了一些漲幅，也要能夠賣出才能有真實的投資回報。
而這樣的回報幾乎很難兌現，因為二手公寓的轉手實在太難了。
一方面是全國範圍內，新公寓的庫存太大，另一方面，公寓的交易稅費實在太高。
先來看公寓的庫存，單說資料可能不夠直觀，就用昆明、長沙和鄭州這三個省會的去化週期來說明：
長沙公寓庫存大概470萬㎡，按照當下的購買實力，全部賣完需要
35個月
；
昆明需要
40多個月
；
鄭州最誇張，賣完全部公寓產品需要
90多個月
。
新公寓都賣不出，你手上的二手公寓，還指望能有人接盤？
另外，攔住二手公寓交易的另一個障礙是
高昂的稅費
。
按照目前市場上的平均水平來看，公寓買賣產生的稅費高達15%-20%，其中，賣方稅費大概是佔了房子總價的7%-10%。
也就是說，假設你的公寓原價100萬，現在120萬賣出，光稅費你就要付8-12萬，持有了好幾年，相當於沒有什麼賺頭。
一番折騰，又何必呢？
所以看完之後，你真的覺得公寓還要買嗎？
反正我還是堅定地建議：別買公寓！
除非你買的是像深圳灣壹號或者廣州天鑾那種。
——富豪，您請上座！
而真實情況是：市面上90%的公寓不能買，5%的公寓買不起，只有剩下的那5%的公寓有價值，但是
你敢確保一定買對嗎？
最保險的方式就是
與其掉坑，不如不碰。
畢竟，越是普通人，錢越少，這個巨坑的產品，千萬要躲開！
總的來說，公寓類產品弊病太多，還是踏踏實實買住宅。各位老鐵們有過買公寓的經歷嗎？點選下方名片，關注大鬍子說房，評論區說出你的故事和對於公寓的看法。