重磅！杭州出現首例商業地使用權到期！續期方案將出爐！
浙江24小時-錢江晚報記者 蔣敏華
買了住宅和酒店式公寓，土地使用權到期後，能不能續，怎麼續，這是全國名下有房的業主以及廣大購房者最最關心的問題。
對於住宅，在今年的民法典物權編草案中規定：住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定。但對於商業用地的到期續期問題，鮮有提及。
別以為這樣的故事很遙遠，事實上它已經在我們身邊悄悄發生。最近，蕭山出現了商業用地使用權到期的案例，這也是杭州首例。
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蕭山城市酒店
20年土地使用權到期
蕭山市心南路98號，與人聲鼎沸的市心廣場僅一路之隔， 這裡矗立著一幢21層的大樓。房子看上去已有些年頭，但還算醒目。大樓門口“城市酒店”四個大字赫然入目，這就是很多蕭山人都熟悉的蕭山城市酒店。
“蕭山的市心廣場相當於杭州的武林廣場，當年非常繁華。城市酒店一度是蕭山最豪華的兩家酒店之一，曾開出蕭山最早的一家麥當勞。多年前，很多蕭山人都喜歡把婚宴擺到這裡，並以此為榮。後來企業改制，酒店被開元收入囊中，一度改名為‘開元城市酒店’，生意很好，也算是開元的發家地之一。再後來，酒店再度轉手，也就是現在的‘城市酒店’。”熟知內情的陳先生，向記者講述了蕭山城市酒店的前世今生。
資料顯示，蕭山城市酒店的經營主體為杭州蕭山開元城市酒店有限公司，註冊時間為1998年6月。
記者從國土部門瞭解到，蕭山城市酒店的土地使用權只有20年，目前已經到期。
“土地使用權已經到期，接下去我們也不知道該怎麼辦。”11月27日下午，蕭山城市酒店的張經理向記者證實確有此事，不過她並不知曉這一事件的最新進展。至於這一事件的影響，她表示眼下最直接的就是銀行貸款。“土地使用權都到期了，銀行肯定不會給你辦抵押貸款。”
蕭山城市酒店的用地性質為商業。大家都知道，住宅用地使用權70年，商業用地使用權40年，可為何蕭山城市酒店的土地使用權只有20年？
“上世紀90年代，蕭山為了降低企業成本，推出了彈性供地制度，不對土地使用權年限一刀切，允許最低年限為20年。這其中，既包括商業用地，也包括工業用地，蕭山城市酒店就是其中之一。”一位知情人士向錢報記者道明瞭其中原委。
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是否續期，如何續期
相關部門正抓緊研究
商業土地使用權到期，到底該怎麼辦？
目前國家法律並無明文規定，商業用地使用權到期之後該如何續期。
“《物權法》規定住宅土地使用權到期後，可自動續期，但並未規定工業、商業用地使用權到期後可自動續期。也就是說，商業用地能否續期存在不確定性，同時續期年限和續費標準，更是存在非常大的爭議空間。”北京金誠同達（杭州）律師事務所肖琳律師表示，從《物權法》的相關規定來看，有兩點是較為明確的，其一商業用地不像住宅土地那樣可享受“自動續期”的待遇，需要產權人主動向有關部門申請，其二續期肯定是有償的，須支付一定的費用。
據悉，蕭山城市酒店此前也曾多次向蕭山國土資源局諮詢有關續期問題，已於近日正式提出續期申請。
這是目前所知的蕭山首宗提出土地使用權續期申請的商地，在杭州也是首例。
錢報記者從蕭山國土部門瞭解到，關於商業用地使用權續期的方案，尚在研究之中。
記者還了解到，在浙江，目前僅海寧市已出臺商業用地使用權續期方案。今年9月，海寧市在全省率先出臺了商業用地使用權到期的處置辦法，規定商業用地續期最高20年，且原先出讓年限與續期出讓年限之和不得超過40年，續期費用以綜合評估價（辦理續期時的土地市場評估價結合畝產效益評價結果）的50%作為基數，乘以相應的年限係數。
對於商業用地使用權如何續期，更關心的或許是大量的酒店式公寓業主。在杭州熱銷的酒店式公寓，土地性質就是商業，其土地使用權為40年。杭州最早的一批酒店式公寓產品出現在2000年以後，也就是說再過20多年，這些酒店式公寓的土地使用權將陸續到期。
酒店和寫字樓的業主大多是企業，而酒店式公寓的業主則大多是普通購房者。
儘管蕭山城市酒店20年的商業用地使用權比較特殊，但續期方案的出爐，對於40年產權的酒店式公寓，無疑也有一定借鑑意義。
連結1：溫州部分住宅20年土地使用權到期事件
從2015年開始，溫州市鹿城區600多套住宅土地使用權陸續到期。原來，這些住宅的土地使用權都只有20年，是當年特殊時期的產物。
2016年4月，部分房東打算賣房，卻發現土地證已經過期無法正常交易過戶。此外，經諮詢相關部門，被告知土地使用權續費有可能高達數十萬元，差不多是房屋總價的1/3。此事經媒體公開報道後，引起各界高度關注。
溫州國土部門一開始打算參照國有土地出讓的做法，先由第三方評估機構評估土地價格，根據單位地價或折算出樓面地價，算出總的土地出讓金，重新簽訂國有土地使用權出讓合同。若此，一套住宅的土地使用權續期費用將高達數十萬元之巨。
隨後，國土資源部、浙江省國土資源廳組成聯合調研組，赴溫州調研指導對這一事件的處置。國土資源部最終作出的回覆是：不需要提出續期申請，不收取費用，正常辦理交易和登記手續。不過，住宅土地70年使用權到期之後如何續期，至今尚無明確細則。
連結2：工業用地續期，蕭山已有方案
相比商業用地，工業用地使用權續期，在蕭山已有先例。
蕭山經濟發達，工廠林立。上世紀90年代，不少企業主開廠時從成本上考慮，選擇了使用權只有20年的土地。幾年前，這些使用權只有20年的工業用地，紛紛迎來了“大限”。為此，蕭山區在2015年出臺了工業用地使用權出讓續期辦法（試行），對續期條件、續期年限和續期費用等問題，都有明確的規定。
比如，用地企業提出續期申請後，只要符合環保、產業等規劃要求，就可以辦理續期手續。“如果這家工廠環保不達標，而且是低端落後產業，經濟收益不大，不符合續期條件，那麼就要依法收回。”蕭山國土資源局的一位人士告訴記者說。當然，不能透過續期稽核的工廠，其土地並不意味著會被政府無償收回。根據規定，工廠可獲得現行工業基準地價60%的補償。目前，蕭山工業基準地價最低為50萬元/畝，最高為65萬元/畝（50年使用權）。
在續期年限上，蕭山採取了非常靈活的政策。比如，優質企業最長可續期20年，普通企業最長可續期10年，最短年限為2年，便於不同企業根據自身經營狀況，選擇不同的續期年限。
當然，續期年限不同，企業繳納的續期費用也不一樣。比如，一家企業選擇續期10年，如果所在區域工業用地基準地價為50萬元/畝（50年使用權），以基準地價的20%作為計算基數，再乘以10年期對應的係數，計算出來的續費標準為5。09萬元/畝（10年使用權）。
工業用地使用權續期申請是否門檻重重？記者瞭解到，蕭山區在前期試點的基礎上，不斷最佳化審批流程，今年更是推出“一窗聯審”制度，極大方便企業續期。目前，蕭山已成功處置4200多畝使用權到期的工業用地。
記者手記
人們等著吃一顆定心丸
土地使用權如何續期的問題，關乎個人和企業的財產，備受關注。
近年來，由於一些歷史遺留問題，各地相繼出現部分建築物土地使用權到期的現象，這對土地使用權續期的頂層設計形成了現實倒逼。目前，國家層面的政策已經在穩步推進，但由於牽涉面廣、影響力大，全國性的土地使用權續期細則出臺，恐怕尚需時日。
鑑於這一現狀，一些地方自行摸索，希望找出一條符合當地實際的辦法。從前幾年的工業用地到如今的商業用地，如何續期，蕭山正以開拓者的姿態，為國家貢獻智慧。期待蕭山儘早出臺商業用地使用權續期辦法，讓人們吃上一顆定心丸。
