悲情的華髮，能否在佛山新城找回面子？
感謝老鐵垂青，樓司令——用佛系的心態看樓市。不急功近利，不亂打“誑語”。為購房者決策把好關、置業路上買對房，司令期待和你有故事。
過去這些年，外來房企由於對佛山樓市缺乏足夠認知，甚至人傻錢多，稀裡糊塗拿的第一塊地，大多吃了悶虧，甚至慘不忍睹。
但絕大部分中招的房企都認栽了，地價拿貴了就打碎牙往肚裡吞，直接虧本賣。
快速變現後再拿地，吃一塹，長一智，下不為例。
可有個房企例外，它一直死扛。拿地站崗了，但絕不虧本割肉賣。一股氣直接幹到封頂後，封盤多年一套不賣。
它就是不服輸的華髮四季，市場覺得它此舉很悲情，甚至悲壯。但或許華髮覺得：
只要不賣，就不算虧本。
當年招商岸芷汀蘭不講武德，把1。45萬/㎡的廣告牌都做到地價1。57萬/㎡的華髮四季門口，相當扎心，受傷的永遠是老實人。
今年3月我們撰文報道過該盤，詳情可點選：過幾年再賣？太委屈！市區地王盤，被傳變身公寓盤。。。
華髮在這塊地上載了跟頭後，就再也沒有公開在佛山土地市場上拍過地了。
也許是因為受得傷太深，也許是因為華髮在珠海太過順風順水，也許是在等待一個機會。
此刻我想起《英雄本色》裡小馬哥的臺詞：
我等了三年
就是要等一個機會我要爭一口氣不是想證明我了不起我是要告訴人家我失去的東西一定要拿回來
是的，去年5月，華髮終於在佛山新城炸出水面，和碧桂園聯合盤下了小布村超50萬㎡的舊改。
我斷定，這次華髮不會站崗了。
這不今年，華髮比一向高週轉出了名的碧桂園還要快，率先推出了佛山第二子——華髮濱江府，在開盤前，還拉來白襯衫助攻。
首推的是整個組團幾乎最差的地塊，價格喊到1。7-2。3萬/㎡。
這個價買它，會不會站崗？還有沒有下探空間？我們不妨來看看。
01
第一波賣最差地塊
當前1.7萬+起 有下探空間
華髮濱江府首開地塊就位於佛山大道與裕和路的交匯處，西邊挨著十字路口。
該組團佔地約3。8萬㎡，總建面約16。9萬㎡，由15棟住宅組成，其中3棟高層，12棟小高層，合計1128戶。
首推13座高層樓棟，33層高，2梯6戶，面積涵蓋89/110㎡帶裝修三四房，報1。7-1。85萬/㎡。
同時在賣1/2座小高層產品，17層高，2梯2戶，面積涵蓋129/142㎡帶裝修四房，報2。1-2。3萬/㎡。
如今開賣近1個月，網簽了63套，考慮到資料滯後，有這個成績算不錯了。
比起同期開賣價格在2-2。3萬/㎡的首開平湖如院，華髮給首開上了一課——
第一波價格要便宜，不然很悲劇。
不過，考慮到華髮的戶型及首推樓棟，我感覺華髮的價格還有下探空間。
戶型圖如下，其中兩梯兩戶討人喜歡，但2梯6戶的塔樓卻毫無創意，居住體驗著實一般。
具體戶型我就不分析了，需要單獨分析戶型的，可以諮詢我們詳細分解。
02
佛山新城的邊緣地帶
5年後能否飛上枝頭？
小布村的改造，是當前佛山新城的重頭戲，給了開發商們足夠講故事的空間，起碼大多配套可以自己動手。
不過首開的地塊距離地鐵口真是遠，步行約莫去到1。8km，至少步行20多分鐘，對於剛需極度不友好。
聽聞未來廣佛線3期會在此附近設小布站，但是這條線路猴年馬月呀，不提也罷。
不過這裡路面交通比較發達，透過裕和路往西就是佛山新城核心區，這裡是佛山新城西部最邊緣地帶。
旁邊佛山大道，往南一腳油就到樂從城區，那邊房價越南越便宜，往北一腳油就是禪城城南，過了瀾石大橋就有巨無霸的競爭對手。
此次華髮首推的樓棟剛好在裕和路以及佛山大道的十字路口交匯處，入手前還是要評估一下自己的感受。
不過好在佛山大道的這一段路有下沉隧道，可以減少一定的車流量和噪音，但居住體驗依然會打折。
根據最新劃，在碧桂園世紀中心首推地塊北側規劃有一所36個班的公辦小學，暫定名為佛山新城未來小學，預計2026年投入使用。
佛山新城未來學校效果圖
還有一所18個班的公立幼兒園，暫定名為佛山新城七巧板幼兒園，同樣也是2026年投入使用。
佛山新城七巧板幼兒園效果圖
從時間來看，這批單位交樓後，至少還得再等兩年，如果原計劃時間不延後的話。
根據規劃，這裡會打造一個50萬㎡的大型高階奢侈品商業體，目前已經確定引入香港的皇權集團，但何時營造，未知。
這等商業配套，對於片區而言相當有價值，只要能運營起來，你覺得行不行？
華髮地塊步行穿過小布村大道東平河濱河景觀帶，大約600來米，倒也算舒適的腳程。
不過小布舊改專案，工程推進週期怎麼也還得5年以上，未來多年大興土木是必然。
在清楚瞭解完專案自身以及周邊情況後，相信很多購房者不會立馬刷卡，會在周邊做對比。
03
周邊競品同質化嚴重
二手放盤巨量 不少業主等解套
華髮濱江府首開的價格不算太貴，周邊能夠跟它形成對比的專案，見下表：
專案
面積（㎡）
均價（元/㎡）
碧桂園世紀中心
78-122
——
首開平湖如院
95-120
2-2。3萬
合景新鴻基瀧景
95-121
1。9-2。2萬
中南春風南岸
71-116
1。75-2。1萬
最大的競爭對手就是隔壁碧桂園，目前傳來訊息，預計8月初拿預售證。
8月中旬開放示範區及開盤，吹風價2。3-2。5萬/㎡，部分天地樓層低於2。3萬/㎡。
如果真賣這個價格，那價效比極低，華髮完全不用擔心。但這開發商也擅長放煙霧彈，
想買的老鐵要耐得住性子，第一波儘量眼看手勿動。
其次是同期開盤的首開平湖如院，入市後相當慘淡，原本其產品力及未來配套要優於華髮濱江府。
但由於價格開太高，看房體驗和展示面實在差勁，勸退了很多人，估計後續會降價。具體可看文章：
佛山新城南真荒！首開幾張王牌打不出炸，唯有降價？
附近還有中南春風南岸，盤小、戶型特剛需，上車門檻也不高，價效比方面也比華髮高，不過有人在意它的風險。
沿著佛山大道繼續往南的樂從盤，價格不乏1。3-1。4/㎡，都是房住不炒的典型，周邊工作要自住地可參考對比。
華髮隔著東平河對岸的瀧景，也是一個狠角色的競品。這裡常年巨量供應，能把周邊競品打殘。
瀧景當前清靠近佛山大道的8期尾貨+9期新品，其中9期產品，從戶型產品再到外立面都做了革新。
目前8期特價如下，低至18xxx，而瀧景9期也在2萬左右起步，這個價格夠讓華髮瑟瑟發抖。
畢竟瀧景整體配套，明顯比華髮要成熟，學校、商業、地鐵都是現成且步行方便到達。
而且兩者價格並沒有明顯拉開差距，如果踮踮腳能上瀧景的剛需老鐵，我們還是建議優選後者。反正二手都升不了多少，還不如優先考慮自住要素。
對比完周邊一手，再看看周邊二手，它才是行情晴雨表。
華髮對面就是碧桂園華潤新城之光，當前在貝殼上大概有140來套房源，整體掛牌價1。65-2。1萬/㎡。
虧本賣、一直站崗的業主也不在少數，由於剛需及出租人群也不少，該盤整體入住率比較高。
碧桂園新城之光
另外汾江南路東側還有依雲水岸，分3期開發，其樓下的底商已經開滿且靠近商業體，樓下附近就是廣佛線世紀蓮站。
不過最早的一期估計有10年左右樓齡，當前總共有140來套房源，面積跨度大，整體掛牌價1。8-2。7萬/㎡。
另外還有次新的海德公園、怡翠組團可對比。
04
寫在最後
碧桂園即將入市，高舉高打的作風可不是蓋的，整不好卷一波“促銷旋風”，就把扛不住的競品卷死在沙灘上。
不過華髮有國企的護身符，當下購房者相當吃這一套，對於民企碧桂園，說不準還……
不過，說真的，華髮濱江府的小戶型北向賣1。7萬+，著實價效比低。
從它銷售情況及周邊競品價格和配套素質看，這2梯6戶的產品，有下探空間。後面推的超高層，價格必然更低。
不過它2梯2戶的產品，還是可圈可點。周邊很少競品，賣2萬+，並不為過。想要優質舒適體驗的，還可以考慮。
如果你在禪城工作，要考慮華髮濱江府，那麼我建議你再對比對比禪西、城南版塊。
如果你還有瘋狂的想法：覺得佛山新城有搞頭，想投資華髮濱江府，那我還是得勸你小心跟華髮四季一樣站崗，畢竟周邊還有不少站崗的兄弟，等待解套。
佛山買房，問問樓司令吧！
司令說樓
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