一套價值百萬的房子，成本到底多少錢？內行人告訴你真相！

現在人們買一套房子，動不動就是幾百萬，甚至上千萬，即便在一般小縣城，買一套房子也得一百多萬元。這些動不動就上百萬的房子，為何會這麼貴呢？一套上百萬的房子，造價到底需要多少呢？

今天，我們就帶大家來了解一下。

一

在開始分析房屋的成本構成之前，想和大家普及一個概念，那就是房子是一種特殊的商品。

首先，他是一個商品，就是可以用來交易的物品，有價值屬性，有價格，並且可以進行交割。

其次，房子又是一個特殊的商品，不僅是因為其政策層面的約束，還有其特定的特點，就是房子是不動產，更為重要的是，房子具有居住和金融屬性雙重特點。

從居住的角度來看，人們買房是一種消費，是為了獲得更好的居住環境和條件，而房價就是為此付出的成本。從金融的屬性角度來看，人們買房子就相當於是投資，買房的成本就是投入的本金，而這些本金是能帶來收益的。

實際上，在過去的二十多年裡，房子的金融屬性，逐步替代了原來的居住屬性，並形成了全民炒房的風潮，也就是在這樣的風潮之下，人們對房子的認識和認知都發生了巨大的改變。

二

那麼，一套房子，到底有哪些成本構成呢？

通常情況下，開發商要蓋好一幢房子，需要經過哪些程式呢？要購買土地，進行規劃，建設，配套設施建設，然後開始銷售，銷售之後，房子交付於購房者。

在這一系列的過程中，涉及的成本主要包括：

1、土地出讓金。就是開發商為了獲得土地所支付的成本，由於土地資源的稀缺性，價格也越來越高，如今，土地成本成了大部分開發商建房成本中的最大成本。

2、前期費用。這就是在開始建房子之前發生的各類費用，主要是三通一平和專項費用，包括土地平整、水電路的建設，設計費用，規劃費用等等。

3、土建費用。這就是建設房子需要花費的費用，包括建設成本、材料、人工等，通常都是直接由建築公司負責。

4、配套設施費用。包括水、電、煤氣、綠化、衛生、教育等方面花費的資金。比如，有的小區要配套建設幼兒園、小學等設施，還有些要為地方代建醫院等。

5、經營管理、銷售費用。指用於房地產出售到交付開發商管理人員所發生的一切費用等，這其中還包括銷售環節所產生的廣告、佣金等各項費用。

6、利息。對於一個專案的資金投入，開發商多數會選擇銀行貸款來解決，這就產生了利息。

7、利潤。是房地產開發商得到的收益，是企業擴大再生產的資金來源。

三

那麼，上面各項中，每一項，到底多少錢呢？

也就是人們常說的造價多少，這有兩種認識，一種是廣義上的，那就是房子的成本；另一種是狹義上的，就是指房子的建築成本。

先來看看建築成本，主要材料是鋼筋水泥，按照市場價估算，普通鋼材和螺紋鋼一噸3500元左右，水泥每噸價格在400-600元左右，假設一套100平米的房子，需要使用1噸鋼筋和10噸水泥，那麼這兩種材料價格總計就是8500元左右。再就是人工成本，建築工人每月平均1萬元左右。再加上土建、基建等費用，一平方米的建造成本在5000-6000元左右，樓層越高，造價要更高一些。

除了建造成本，最主要的成本便是土地成本。一般二線城市的樓面地價在3000-1萬元左右，一線城市地價在2-3萬元左右，不過這些年，由於土地價格上漲，房價又有限價，所以，這塊成本的比例越來越高，有的樓盤甚至達到80%。

另外就是稅費、開發商的財務成本，房地產涉及到的稅費有增值稅、企業所得稅、契稅、印花稅等。還有開發商的合理利潤，通常在10%-20%。

如果將以上各項加總在一起，大家就能看出來，如果一套兩百萬元的房子，開發商掙的其實也不多，也就20-40萬元，土建成本在30%左右，土地佔30%左右。當然，這個具體的差異，各地方，各樓盤都有較大的差異。