2021年值得投資的城市，都在這裡了！

我是星叔，全國資深房產投資專家，你相見恨晚的買房軍師，目前已為5000人提供買房最佳解決方案。星叔不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！星叔屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議

以下來自“星叔房談”微信公眾號粉絲提問精選

提問： 您好，星叔。座標蘇州崑山花橋。我們家情況是，我買在花橋萬科自住。我爸媽想給我弟買房，已經錯過之前的低價。我想諮詢下，現在花橋是否還適合投資。如是，請問買哪個小區比較好。我之前建議他們買鑫苑世家，因為離國際學校近，離接下來棕櫚灣的地鐵口距離也還行，感覺以後轉手會好轉些。現在就是覺得鑫苑價格高，是不是值得買。因為自己也是買房小白，給不到父母很好的建議，現在就是面對這個房價不知所措。可以買還是可以再等等。

回答：你好，崑山的漲幅邏輯還是看上海啟動，然後溢位性跟漲，但漲幅能力不如蘇州。

崑山投資的話，我主要看好兩個板塊，一個花橋，一個是主城核心區，前者是上海外溢需求，後者有學區配套。

因為城西是崑山的主城區，崑山原住民是住在這裡的，學區配套、商圈還有醫院資源也在這裡。崑山是全國最富庶的幾個縣之一，就算不靠上海，崑山人自己的購買力也能支撐起這樣的高房價。

所以，買房一定要趁早，最好的時間一個是10年前，一個就是現在，沒必要再坐等觀望，現在的房價一定比未來只會更便宜。

鑫苑世家位於崑山市花橋鎮，接壤上海。

鑫苑世家南臨金中路，北臨金捷路，西臨西環路，東臨632村道，距離綠地大道約有400米。

西側約500米處有綠地鄰里中心，小區東門口是佔地10萬方的吳淞江江溼地公園，。

小區距離在建S1號線西環路地鐵站約800米，地鐵出行還算方便。

在建中的花橋中西醫結合醫院距離小區800米，步行即可到達。

這個盤整體價效比不錯，自住加投資可以買，沒有太大問題。

提問： 星叔，這麼稱呼你很可笑，我是一個已退休的老人。我想問座標福建三明，這兩年三明（一個三四線城市）的房價直線上升，三年漲60/70%，由於種種原因，無房戶，現在有子彈70，現在自住是買三明還是買福州？（老家福州的），買福州要開發房票，要貸款，退休金兩人16000。另外一個方案是在美國買，以孩子的名義可以貸款，美國首付只要20％，出租的租金夠還貸和地稅，孩子所在的城市學區房好出租，空檔少，養老需要再賣出，不需要就留給孩子，自己繼續在三明租房住，目前也是中美來來去去，哪個方案好？三明沙縣的房價還比較便宜，但是也8000——10000一平，自住的話買那可以不？

回答：你好，我更傾向於買福州。

首先你的預算不是特別多，出國投資我覺得沒必要去折騰，還有就是能不能適應國外生活，包括語言 習慣等等，還是自己的祖國更好哈。

其次就是三四線城市房價都有泡沫風險，未來樓市不可能再普漲，所以大部分小城市的住宅投資都有風險，主要體現在以下幾方面:

一是去庫存刺激已經轉為調控加壓;

二是棚改政策轉向，棚改規模大幅度縮減;

三是一二線城市嚴厲調控下房價滯漲或調整，比價效應消失;

四是人口增長將明顯放緩，中長期看年輕人口和精英家庭人口往一二線城市聚集。

所以如果你選擇國內，自住加投資還是往高能級城市走，買福州，畢竟養老自住靠的不是環境和空氣，而是醫療條件。

提問： 星叔您好，座標上海，有房票沒有子彈，欲在花橋買小戶型（一室一廳或者小兩室）通勤住，選擇崑山南站高鐵通勤還是花橋，另花橋有沒有推薦的新房或者次新房

回答：你好，環滬城市優先買花橋。

花橋上車的話，如果你沒有貸款記錄的話，大概80到100萬首付就可以買個二房三房。

花橋最有價值的樓盤詳見內部分享。

花橋主要是自住邏輯，漲幅應該沒有上海大，但如果沒有上海房票，花橋是一個不錯的補充。

花橋需要長線持有，上海外環外漲完就會輪到花橋了。

提問： 你好！1。請問廣州300萬左右的總價有什麼推薦。2。本人在老家還有套房子貸款沒結清，有什麼辦法在廣州按首套房貸款，在廣州有公積金，每月3000多，怎麼貸款合適。3。因去年有段時間比較忙經常忘還貸款（連著3個月），都是還款期第二天就補上了，原以為有容忍期就沒多想，後來查徵信發現有記錄，是否會影響貸款。

回答：一、徵信有記錄，會有一定影響，但不大。因為你都是逾期第二天就馬上補上了，和銀行解釋的過去，只要流水足夠 穩定，貸款問題不大。

二、之前有過貸款記錄，廣州屬於二套，首付成本比較高。

有以下幾種方案可以操作成首付3成:

1.全款抵押

2.開發老人票

3.已婚狀態下做2改1

具體操作詳見內部分享。

三.選籌2個方向:老黃埔和番禺。

提問：有人說股市是財富的最終歸屬。大佬怎麼看？第二，持有房產和生活品質提升，兩者如何平衡？謝謝解惑

回答：股市買對了也是可以享受日進斗金的快感。

買股票就是買優秀的創業企業家為自己打工，若要有足夠的收益，一必須資金夠大，二是籌碼足夠集中。

那些什麼股都漲的時刻，並不是好時刻。

但是股市的財富受訊息影響太大，基本上都是每天緊張中度過。這不會是歸屬的理應具備的感覺。這感覺應該是寵辱不驚的。

房產就能給這樣的感覺，這種看得到摸得到的，是碾壓股市的。

你說不開啟房本，純參觀都能享受房子帶給你的美好，而股票還需要你開啟軟體才能曬曬。

搞套好房子，那是讓國家為你打工！

提問： 請問有400萬，深圳還有一個指標，或者全國買哪裡投資比較好？

回答：你好，子彈400，投資買哪裡?大資金，需要找到與之匹配的城市:

第一梯隊:北上深

第二梯隊:廣州杭州南京

第三梯隊:武漢成都重慶

深圳上一輪已經漲完，但是民間遊資還在不斷尋找新的低估城市，所以廣州東莞跟漲。上海zf釋放出一點落戶利好，房價也漲得厲害。

北京房價卻沒有太大的動靜，目前幾個一線城市中被嚴重低估的是北京。北京畢竟是首都，在一些資源方面，是深圳和上海無法企及的，京戶比深戶值錢多了。在房產價值長線投資策略上，現在買北京是最安全的。如果你能開發出廣州和上海的房票，也可以繼續買入。

除了一線城市，杭州目前也值得關注，杭州2019年人口流入量40多萬，加上網際網路產業發達，未來房價沒理由不漲。

以上城市買哪些板塊?具體詳見內部分享。

提問：星叔，您好！現在生活在桂林，已經有一套四房自住但學區較差。老二3歲，手上資金50，想投資一套房產，順便帶上學區方便小孩上學，想請教一下，如何選房？是購一套市區的老破小，還是投資選新盤？

回答：二三四線城市的原始人口並不是很多，老城區範圍不大，有非常多的資源和空地用來開發新區，因此轉移損失很小，隨著城市重心轉移，「老市中心」有可能長時間衰落。

這種情況下，市中心老破小的市場需求會越來越少。

而一線城市在十幾年前就已經容納了一兩千萬人口，北京四環內一半的住宅都是老公房，這種歷史因素加上大量人口產業的沉默成本，城市很難對「內環線」大規模改造重心轉移也是一個漫長的過程，市中心老公房有大量需求，加上適合上車群體購買，這才有了一線城市的老破小流派。

桂林屬於三線城市，不建議投資老破小。桂林搞臨桂新城的呼聲挺高的，現在市政搬去臨桂新區那邊了，有人說臨桂新區那邊有很多的發展空間，臨桂那邊的房子不太好說。

看好臨桂的原因總結一下：一是主城需求外溢，二是旅遊特色明顯，對冬天度假人群有吸引力，三是基礎建設配套到位，四是房價在國內整體屬於窪地。

不太看好那邊的未來發展的原因：距離老城區這邊有點遠，而且臨桂新區的房子很多不是學區房，以後小孩子上學挺麻煩的，臨桂想要發展成老城區這樣未來起碼還需要十多年時間。

對於考慮在桂林買房的朋友，我的建議是定居選市區，投資型主導可以考慮臨桂，度假就挑預算範圍內喜歡的買，說不定回頭也漲了，畢竟漲價這個事隨大流，優先還是選大開發商的盤，桂林當地的爛尾情況還是比較多的。相比之下投資更加看好南寧。

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