集體退出! 萬科、旭輝、俊發等房企, 在擔心什麼?
近日的一則股權變動，讓一家名為“中城未來”的企業成為關注的焦點。
之所以引發關注，是因為在同一天裡，一共7家企業同時退出了中誠未來的股東行列，尤其是這7家房企中包含了萬科、旭輝、藍光、俊發等知名房企。
從這些退出企業手中接盤股權的，是一家名為上海中城聯盟投資管理股份有限公司（下稱“中城投資”）的企業。
在地產行業，“中城聯盟”這四個字是塊響噹噹的金字招牌。
這個聯盟1999年就成立了，當年創立這個聯盟的大佬，有萬科的王石、萬通的馮侖、建業的胡葆森……如果地產是個江湖，中城聯盟就是五嶽劍派。
現實中，中城聯盟也的確被稱為房地產行業中的“歐盟”，專門設定的輪值主席兩年一換，從各成員董事長中選舉產生，現任輪值主席，是旭輝的董事局主席林中。
而中城投資，是中城聯盟旗下的地產私募投資管理機構，曾是國內最大、盈利情況最好的房地產專業基金。
儘管如此，一場大退潮仍然悄然不期而至，地產“歐盟”也變天了……
為什麼萬科、旭輝等房企選擇在這個時候撤退？中城未來又和這些房企有何淵源？事情還要從聯盟內部說起。
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01
2年站崗的“義務兵”？
根據工商資料顯示，10月15日這天，萬科、旭輝、藍光、俊發等7家企業同時從中城未來的股東序列中退出。
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7家企業合計持有的約15%的股權，由中城投資接手。變動後，中城投資由原來的83。3%的持股比例，上升到98。3%，仍處於絕對控股的地位。而剩餘的1。67%股權，則在華遠地產（600743。SH）手中。
有意思的是，此次退出的7家企業，加上仍然留守的華遠地產，都是在2019年10月中城未來的一次股權變更中，集體加入的。
而在這8家公司加入前，中誠未來一直是中城投資全資控股的。
從2019年10月29日加入，到2021年10月15日集體退出，難免給人一種錯覺，這7家企業就像是忠誠站崗的義務兵一樣，2年“義務兵役期”一到，自動離去。
事情真如表面這麼簡單嗎？這還要從中誠未來的背景說起。
中城未來的大股東中城投資，脫胎於中城聯盟。2002年，在中城聯盟這個號稱地產行業“歐盟”的民間組織裡，王石首次提出了房地產基金的這個概念，很快就由12家股東出資成立。
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成立初期，中城投資最大的作用，是股東們緊急紓困的管道，中城投資在幾家出資股東間扮演著“互助通道”的角色，核心業務是在創始股東間開展投融資業務。直到2006年，中城投資才完成了從內部“互助基金”向公司型投資基金的轉型。
資料顯示，中城投資如今的股東規模已經發展到了53家，業務範圍涵蓋私募投行、資產管理、海外投資三大核心業務線。
中城投資的董事、總裁應華，曾任職於浦發銀行總行、上海信託，有20多年資產配置和金融管理經驗，管理團隊中的高管也多出身金融機構及投行等。
而根據工商資料顯示，中城投資的股東序列中，同樣出現了旭輝、萬科、世聯行、泰禾、藍光、當代置業、大悅城等多家上市房企。
兩相對比一下，這次從中誠未來退出的7家房企中，除了大家祥馳資管，其餘6家都在中城投資的股東序列。
換句話說，6家公司雖然退出了中誠未來，不再不再直接持股，但依然透過中城投資間接持有中城未來的股權。
那麼，此次7家企業集體退出的中誠未來，又與地產“歐盟”有著怎麼樣的關聯？
02
地產“歐盟”
因何迎來“退潮”？
從股權關聯上來看，中城未來是中城投資旗下一塊非常重要的資產，中城投資控制的企業中，有超60%的企業，是透過中城未來控制的。
2015年中城投資成功在新三板掛牌，成為新三板市場第一家掛牌的房地產投資管理機構，證券程式碼為833880。
但在2019年11月，中城投資從新三板摘牌了。
有意思的是，就在中城投資摘牌前幾天，就發生了上文提到的中城投資的股權變更，8家公司集體加入股東序列。
在這批“站崗”的“義務兵”中，除了萬科，還有一家房企與中城投資合作密切，那就是旭輝。
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在中城投資從新三板終止掛牌前，旭輝專門對中城投資進行了一次股份增持。
根據中城投資2019年半年報顯示，當期公司股本發生變動，從16。36億股增至18。82億股，其中，旭輝增持了1125萬股，從期初的7500萬股增至8625萬股份，持股比例為4。58%，持股量和萬科並列，為中城投資的第二大股東。
事實上，旭輝與中城聯盟頗有淵源。旭輝董事局主席，同樣也是現在的中城聯盟輪值主席林中曾經提到：“（旭輝）在過去的十多年取得了引人矚目的成就，這份發展的動力也與中城聯盟密不可分。”
回顧旭輝加入中城聯盟的十多年裡，其從未上市到進入港交所，從2012年上市初期的95。4億元的合約銷售額到2020年2310億元，也印證了林中的發言。
而在股權合作層面，旭輝也和中城聯盟聯絡緊密。
去年5月份，旭輝新增投資河北和湖企業管理有限公司（簡稱：河北和湖），並以50%的控股權成為該公司大股東。而河北和湖的第二大股東中城煦盈，正是中城投資旗下的合夥企業。
換言之，旭輝集團從河北和湖的間接股東，變成了直接股東。
除了河北和湖，在中城煦盈投資的多個地產專案中都有旭輝的影子。在中城煦盈目前所投資的10個專案中，都是與旭輝合資經營。
其實，旭輝與中城投資的合作，只是中城聯盟模式的一個縮影。有業內人士曾經指出，中城聯盟裡的會員，彼此知根知底，多采用內部小圈子封閉式投資策略。這種“熟人模式”曾支撐了中城投資過往的發展。
在行業向上時，在中城聯盟的信譽背書下，小圈子內的融資不成問題，但如今行業向下，不少房企紛紛收縮投資，這類“熟人模式”的風控漏洞也被逐漸放大，這種情況下房企紛紛退出也不奇怪了。
