購房百科丨遇到爛尾樓應該如何應對？

作為購房者，買樓最擔心的是遇到到爛尾樓，如果不幸遇上了，那麼應該如何面對？

首先大家肯定想要維權，首先要認清一個基本現實：業主往往是最後知後覺，最容易房錢兩空的，主要原因一般有三個：

第一，一般開發商資金鍊斷裂，民間資本和各大銀行會會第一時間出手，第一時間起訴，第一時間查封能查封的所有財產。其中就包括很多業主購買的房屋。而相關判決一旦生效，這些民間資本和銀行會第一時間去申請法院執行，拍賣查封的房產，儘可能划走開發商名下所有的錢。

第二，開發商也往往會主動轉移財產。在民間資本和銀行動手之前，開發商已經先行一步。利用施工單位虛報工程款，利用員工虛報工資已經不是秘密的秘密。

第三，在先天上，業主就屬於弱勢群體，得到資訊的時間往往是最晚的，反應也是最慢的。很多不幸購買了爛尾樓的業主，有時候特別有種恨鐵不成鋼的感覺。該出手的時候不出手，坐等開發商或者別的業主去折騰，夢想打順風車，等到最後房錢兩空。而且，很多業主想透過信訪來解決，又往往錯失挽回損失的良機。

從購房者角度出發，為避免買到爛尾樓，在買房前，購房者應多留意開發商的資質和負債情況，選擇資質好、五證齊全、運營狀況穩定的開發商。

一旦發現自己買的房子要爛尾了，必須立刻展開行動，團結一切值得團結的業主，利用一切合法合規的法律手段，具體操作方式：

1、儘快透過政府資訊公開申請、自己銀行流水查詢等方式查清楚這個專案的預售房款監管情況，檢視監管賬戶上是否還有預售資金，以往收取的預售資金究竟用到哪裡了？幾乎所有的爛尾樓都和開發商逃避預售資金監管有關係，而咱們國家早已明確規定，所有的預售房款必須存入專項的預售房款監管賬戶，必須用於專案的開發商建設，一直到徹底完工，只有在完工後才能用作它用。而一般而言，房款是遠遠高於開發成本的。所以，如果不存在轉移、挪用預售房款的情況，只要這個專案已經銷售了大半，就不應當出現爛尾樓。

2、儘快提起相關的挪用預售房款資金查處申請，申請建委部門對這種違法行為進行調查處理。

3、還可以視情況提起相關的逾期交房違約金的民事訴訟，追究相關的逾期交房違約金。也許這個時候開發商沒錢付這筆違約金，但是一定要讓開發商看到其爛尾是有代價的。

4、優秀的業主代表至關重要。有不少維權失敗的原因就是業主代表不給力，業主代表叛變、或被收買。所以選擇業主代表十分重要，一定要人品好，有時間，有頭腦，願意為大家付出。而且業主代表絕對不能只有一個兩個，一定要有多個，且人數是單數。

5、強有力的組織至關重要。組織問題是爛尾樓這類集團訴訟成敗的關鍵因素。沒有穩定的組織架構意味著這個維權集體是自由的、極為鬆散的、沒有約束的，就像是一個部隊沒有軍師旅團營連，沒有嚴格的軍紀。衝鋒的號剛剛響起，就已經潰不成軍。

6、一定要有保密機制和反搭便車機制。在維權過程中，如果沒有反搭便車機制，維權很容易走向失敗。維權的時候，很多“聰明人”選擇抱胸旁觀，既不想付出，又怕承擔風險。當需要衝鋒的時候，“聰明人”們或高呼著衝啊，但是腳步卻往後退著；或躲得遠遠地，悄悄地冷眼看著傻乎乎的勇士們往前衝。可能出現成果的時候，“聰明人”們理直氣壯、心安理得地站出來了。所以在很多業主尋求法律援助的時候，法律工作者辦理這類的案件的時候，在和購房人建立委託關係前會提出一個要求：業主必須先簽署保密協議和議事規則。如果業主不簽署這兩個檔案，這個案子一般不會接。

7、如果樓盤徹底爛尾了，沒有復活的可能，房子的狀態又根本沒法用，可以立刻起訴要求解除合同，返還購房款。必要的時候，可以申請開發商破產，在破產清算中行使業主基本債權優先權。比如一個專案主體已經完工，這種情況不建議解除合同，可以把儘量推動復工作為第一目標。

8、如果樓盤位置和規劃還不錯，相關的政府部門也很給力，也可以多方協商，進行重組或者另外要求一個新的開發商接盤。

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文章來源：樂居買房