愛恨交加！不溫不火的二七值不值得置業者入手？

探盤歸來｜第13期 文｜李不一

近年來，隨著鄭州城市框架的不斷擴大，各大新區異軍突起。以鄭東新區一枝獨秀，領跑全城，各大新區爭放異彩，而相對來說，鄭州老城似乎衝勁漸退，作為老城區之一的二七區亦不例外。

如果要用一個詞來形容現在的二七，那就是“不溫不火”。主城區的優勢地位不能否認，但是存在的缺陷也不容忽略，對比鄭東新區等新區的快速發展，二七真的讓人愛恨交加！

那麼，二七的房子究竟值不值得買？本期探盤歸來，小編帶你一起走進二七

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二七為何讓人愛恨交織？

二七區，作為全國唯一以重大革命歷史事件命名的城區，歷史的沉澱在這裡顯得尤為厚重。依託於鄭州火車站，二七塔佔據了幾十年的城市中心位置，不僅是城市地標，更是在鄭州人心中有著非同一般的意義。

然而，縱觀鄭州二七近幾年的發展，似乎在各大新區的襯托下，顯得並沒有那麼亮眼。作為鄭州主城區之一，比上不足，比下有餘的處境，讓不少置業者徘徊在門外。

如今的二七，雖然交通、配套相對完善，但是環境複雜等問題又不能忽視。總得來說，二七整體處於一個較為緩慢的發展階段，優勢雖有，但問題也較為突出。

先來看看優勢方面。首先，作為中心城區，二七的區位優勢不容置疑。在鄭州中心城區總體規劃設計上，未來將實現“雙心”凝核，即以“二七主中心”“鄭東主中心”作為鄭州兩大強有力的公共主中心，前者以傳統零售商業為主，後者以商務辦公為主，服務輻射整個中心市區及周邊區域。

其次，交通方面。無論是工作，還是生活，便利的前提都有賴於一定的交通條件。二七區交通也是一大亮點，區域內有已通車的京廣快速路、隴海快速路部分路段，地鐵1號線及地鐵5號線部分站點。

最後，配套方面。二七區火車站附近有二七德化無限城，大學路上有丹尼斯、永輝超市、升龍國際中心購物廣場等，航海路上則有二七萬達……再者，從區域規劃上看，有二七新區、二七特色商業區、高階醫療服務區等板塊，整體區域配套值得圈點。

看完優勢，就不得不再來看看有哪些缺點。畢竟是鄭州老城區，與新區相比，二七的更新速度與現代化程度都有一定的差距。

雖然區域內交通路網完善，但是交通擁堵嚴重，中心城區車流量與人流量較多，整體環境複雜。

再者，區域內以老舊小區居多，建築雜亂無序，髒亂差現象嚴重。還有就是，老城區內基礎設施老化、落後，遺留問題多，許多公共設施都有待改善。

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二七樓盤戰局如何？

從區域發展來看，二七的區位優勢是一個長期的加分項，很多置業者也正是被這個優勢所吸引。

區域利好的同時，二七不乏正商、萬科、綠地、融僑、鑫苑、亞星等眾多品牌房企，為眾多好專案入市提供前提條件。

然而，用“不溫不火”形容如今的二七似乎並不為過，開發商不少，值得關注的新專案卻不多。目前的二七，新城配套欠缺，舊城房源不足，確實讓一些剛需購房者很糾結。

那麼，如今的二七究竟值不值得置業者入手呢？我們不妨先來了解一下二七目前的樓盤情況如何。

·正商城：目前在售公寓，均價10000-14000元/平方米，建面31-70㎡。

·嘉業長江一號：據置業顧問介紹，目前公寓已售完。

·名門橙邦：均價約15500元/平方米，建面40-154㎡。

·亞星雲水居：均價約14000元/平方米，建面102-180㎡。

·亞星金運外灘：均價約13900—14500元/平方米，建面約83-190㎡。

·鑫苑德潤珺園：均價約13200元/平方米，建面125-157㎡四居。

·綠城柳岸曉風：均價約13500元/平方米，建面116-130㎡三房、179㎡四房。

二七住宅整體價格約13000—15000元/平方米。其中位於二七老城的正商城、長江一號等老盤，目前只有公寓在售，且房源不多，有些據稱公寓也已售完。

二七老城仍有房源在售的名門橙邦，目前均價約15500元/平方米，名門地產開發，專案處於二七商貿中心，距二七萬達，世紀聯華、丹尼斯百貨等距離較近，擁有成熟的配套及生活居住環境。

二七目前在售的新盤，多位於三環附近，均價約13000—14500元/平方米，像是亞星雲水居、亞星金運外灘、鑫苑德潤珺園、綠城柳岸曉風等，知名的房企不少，距主城區也較近。

但是配套相對欠缺，交通有待完善，區域內地鐵7號線與9號線等軌道交通均為規劃或在建中，區域發展還有待進一步挖掘。且二新城整體價格與老城落差似乎不大。

無論是從配套還是交通方面來說，二七老城的優勢更為突出，也更加受市場認可。據置業顧問介紹，目前二七區距地鐵較近的專案，住宅基本無房源在售。

但老城的問題也很突出，基礎設施薄落後，交通擁堵問題突出，衛生、噪音等問題都在一定程度上影響居住感。不僅如此，受制於主城區土地稀缺，區域內新專案較少，較為亮眼的好專案更加寥寥。

綜合來看，二七主要的專案都集中在二七新城，二七老城的關注度下降，價格也有所回落，在幾個老城板塊中價格優勢比較明顯，對於三環黨來說是個機會，但是選擇餘地有限。

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置業二七，還需觀望？

目前，二七中心地段，住宅房源基本不多。主城區延伸地帶的二七新區，剛需聚集，專案較多，可選性高，但區位略尷尬，目前尚不成熟。

就小編個人觀點而言，市場對於二七好專案的入市，期待度還是很高的。尤其是地段較佳的中心區域，在公寓專案都大受追捧的情況下，市場對於住宅的需求度可想而知。

當然，小編對於二七區域置業價值的認可，還基於以下幾個因素：

1、主城區優勢，實力允許。

作為鄭州兩個“城市主中心”之一，二七區的底氣還是挺足的。二七區以“中心城區、中密度的城市新區、低密度的現代田園生態區”三個板塊努力實現“三區融合”。

近年來，區域內不斷強化空間佈局、產業支撐、專案推動。提升中心城區、壯大城市新區、啟用田園生態區，構建活力、時尚、文化、生態智慧城區。

2、配套升級，生活便利。

很多人青睞主城區，一定程度上是基於滿足生活以及工作便利化的需求。在原有的區域配套的基礎上，二七區不斷升級配套設施，

預計2022年，處於二七區核心地段的二七商業區地下綜合管廊項專案實現竣工。這個專案建成後，二七路、太康路地下空間的開發建設將形成地下“十字”軸線商業街。

不僅如此，商業方面，地下管廊還與大衛城、鄭州百貨大樓、金博大等大型商業建築互聯互通，打造鄭州精品“銀座”。

3、老舊小區改造穩步推進。

今年4月，鄭州市下發《鄭州市老舊小區整治提升工作實施方案的通知》，計劃兩年時間整治提升市內五區的老舊小區，目前作為鄭州市核心區的二七區正穩步推進中。

二七將老舊小區分類精準施策，打造燈明、路平、水通、景美的具有鄭州特色、二七特色的小區，樹立了老舊小區改造中的“二七樣板”。我們有理由相信未來的二七老城區品質將進一步提升。

4、房子均價不高，較為穩定。

作為鄭州傳統的主城區居住區，二七還保有相當大的購買力和人流量。生活配套成熟、教育資源豐富，而且房價水平不高，目前二七區房子均價約13000—15000元/平方米。

對比金水主城區、鄭東新區，二七房價相對較低。並且在目前市場形勢下，價格堅挺，也不會出現較大的波動。

但有一點是核心地段土地稀缺，市場需求得不到滿足。如果從二手房入手，該區域的二手房是升值較快的，也是比較保值的。

曾經，二七廣場是鄭州的名片，二七塔是鄭州的標誌性建築。曾經的二七，也是欣欣向榮的新城，如今逐漸變成了許多人眼中基礎設施差，擁擠陳舊的二七老城區。

但是，近年的二七整體上也在越來越好，道路逐步拓寬，環境衛生逐步好轉，高架與地鐵線逐漸增多……只是，鄭州老城的發展並不是一蹴而就的，更新速度趨緩，或在一定程度上無法跟上人們的市場需求。

對於置業者來說，不僅是期待區域配套的進一步升級，也更加期待二七能有更多的好專案入市。在原有的優勢基礎上，以及好專案的加持，二七的市場未嘗不能“火”！