蟄伏在蘭州的老破小, 還能不能入手?

不用仔細觀看，坐上一輛從東向西穿過的公交車，你就能發現蘭州這座城市，老破小頑強地佔領著大片黃金土地。它們發揮不出完全的居住功能，像冬春交替過程中半睡半醒的老龜一般，只是默不作聲地等待。

被買，還是被賣？剖析這些舊小區的價值，我們很快就能得出答案。糟糕的房間格局、沒有電梯、物業管理為0、處處裸露的巨大管道、用一次堵一次的下水等等，有時候真懷疑這種房子存在的意義。

在蘭州，這樣的房子有多少？統計近年來相關的統計資料，至少不下1000個。這些住宅樓有一部分是屬於曾經輝煌的工廠、學校、企事業單位下設的家屬居住區。這些房子用現在的眼光來看當然簡陋，但在當時，有這樣一套新房，可是多少人排長隊擠破頭都求不來的好福氣。那麼，迴歸現實來討論，這些飽經風霜、意義非凡的老樓，該何去何從？

當上一輩人平穩度過了人生幾個重要的階段後，接下來操心的事，就是目睹子孫後代這一輩的幸福。可就年輕一代而言，結婚生子，是斷然不會在這樣與自己年齡相仿的老屋生活的。所以當他們搬出去購買商品房之後，曾經的家若是剛巧被空房擱置，出租或脫手，就成了要抉擇的事。而外來務工的人，最喜歡這樣的住處。環境是差了點兒，但相對生活的不便，實惠的租金對錢包太友好了。出來不就是賺錢的麼？幾百塊的價格區間內，可挑揀的房子太多了，運氣好點兒，還能碰上滿足做飯洗澡、暖氣家電齊全的存在。這樣的大漏，三四線城市居多，在北上廣深可太少見。作為房東，睡一覺就多一天租金到賬，如果你期盼著某天拆遷的餡餅從天而降，這種長線收入的確值得考慮。至於另外一種，實在很有意思。老破小的先天優勢加成，在賣房者的眼裡好像自帶濾鏡。“好地段、優學區”成了他們習慣性打出的招牌，好像他們賣的不是房子，而是變成了一個捆綁銷售的強制性套餐：

只要你買地段、買學區，我就把房送你。

隨便挑幾個老小區的掛牌單價，只要在蘭州城區內人煙聚集的地方，就從未跌下15000元/平的臺階。而目前為止新房的均價，卻還沒到這個標準線。差距在哪？同樣都是鋼筋水泥堆起來的東西，無非就是核心位置以及附加的價值優勢。

在強調“資源均衡”的政策趨勢下，地段的光環正在慢慢失效，而精裝修、精品物業、綠化環境、娛樂設施等老房無法實現的籌碼，成為房企手裡一張又一張王牌，對二手房市場步步逼近。所以，老破小能不能售？能，如果您以良心和實惠為準則，並且不差錢的話。當然，靠拆遷實現一夜暴富，也有可行性。就是在時間成本上，一切未知，在當前的政策下，也建議不要全部賭在拆遷上。從宏觀角度而言，二手房因為面積普遍較小，所以相較動輒上百萬的新房低出一半兒的總價，會讓很多手頭緊張的購房者產生想法。稍對有生活追求的人，一定難以忍受先前說過的那些缺點。於是，舊房翻新的專案又養活了一大批人。同時，也給不少買二手房的人造成這樣一個藉口：我可以花小錢就得到一個家，然後，動手改造成自己喜歡的樣子。

可現實就是，老破小的改造，那可是由內而外大換血的動作。換而言之，就是成本不低，還不算軟裝和傢俱的錢。如果運氣好，趕上蘭州市老舊小區加裝電梯的規劃內，那就算購入還能有升值空間。迴歸二手房的本質，就是“核心地段”。但城中心就像一個脾氣捉摸不定的小孩，今天在這兒，過兩年跳出來一個“引擎”，一下子就跑到別處去了。同時，在家長心目中，孩子的未來總是第一位。內卷盛行的年代裡，娃娃們被要求“從起跑線抓起”，所以從幼兒園開始，小學、初中乃至高中的熱門學校一定是搶手貨。有些發展悠久的名校，無論是校風、理念、還是教育資源，可不是新晉商品房的學校配套能比擬的。不可否認，衝著這項好處想為孩子投資一套老房的人，可以買。但，這絕不是一個長久之計。

圖源：蘭州市教育局官網首先，我們要了解蘭州最新公佈的學區房政策。自2019年開始，同一學校片區內的單套房產，6年只分配一個名額。其次，從十三五以來，蘭州就在不斷大力建設新學校，持續擴大學位總容積。種種跡象都能表明，一方面是為了打擊炒學區房者的“搶錢”野心，最重要的是，要保證教育資源的平衡平等，未來讓擇校問題不再成為民生衝突點，從根本上解決一大教育頑疾。房子是用來住的。這句話代表著國家的心聲。自上海、北京等24個城市開始牽頭，由教育局配合共同發力，把原先的單片區入學政策改成了多片區後，蘭州也隨後提出將會考慮這種模式，解決“學位少、待上學人口多”的難題。什麼時候施行？希望或許渺茫，但無疑，這是一個趨勢。如此而言，老破小的現狀已是行將就木，去勢已定。

不可否認，這些上了年紀的居民樓，見證著一所城市從農村走向城鎮的所有變遷。可就像垂暮的老人終會面臨死亡一樣，等待著它們的也只會是搖搖欲墜，直至凋零。不摻有感情因素地講，蝸居或者拆遷，是他們唯二的出路。前者還能發揮點兒利用價值，後者則代表著一座里程碑倒下後換來的巨大新生。一通分析下來，能買還是能賣，不是可以一概而論的問題。有人會有老房情節，有人捨不得眼前或設想中的利益。

但有一點不會變，只要城市一天不停止發展，則老破小從市面消失，是必然結局。