不限購不限價，有樓盤報價超7萬元，長沙商業大平層或推高房價
《中國經濟週刊》記者 李永華│湖南報道
“均價3。5萬，最小的戶型是260平米，最大的1200平米”，這是長沙河西濱江板塊潤和濱江灣的樓盤報價。
商業大平層，實際上就是大面積公寓，屬商業性質。據悉，該樓盤附近的住宅精裝修價格為15000元/㎡，而有的小型公寓價格僅7500元/㎡左右，遠低於商業大平層價格。這並非孤例。長沙在售的商業大平層普遍價格較高，市中心一專案價格據稱將超過7萬元/㎡。
中國指數研究院釋出的2021年10月“百城價格指數”顯示，長沙市（統計範圍為市內六區及長沙縣、瀏陽、寧鄉）新建住宅均價為9274元/平方米，環比上漲0。25%。
有業內人士擔心，隨著價格遠高於周邊住宅的商業大平層的不斷放量，其高價可能拉昇長沙整體房價。
不限購、不限價，商業大平層成“有錢人的遊戲”
區別於住宅，商業大平層的專案用地性質為商業用地，產權40年。
《中國經濟週刊》記者調查走訪發現，長沙商業大平層基本上是按照住宅來打造，樓盤集中在湘江兩岸、梅溪湖板塊，一線江景、湖景被當做大賣點，建築面積普遍在200-400平米，個別樓盤出現超1000平米的特大戶型，售價至少是2萬元/㎡起步。
“不限購、不限價”，這是商業大平層不約而同的集體營銷策略。
近年來，長沙被視為“房住不炒”樓市調控“模範生”。2020年底，住房和城鄉建設部在《建設工作簡報》第79期刊載題為《長沙市落實主體責任穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制》的文章，對長沙在房地產市場調控方面的經驗給予充分肯定並向全國推廣。
2018年6月25日，長沙正式打響“反炒房”鬥爭，打出調控組合拳，限購、限地價、限售價、限“離婚”、土地拍賣熔斷、搖號等各種措施紛紛出臺，被稱為“最嚴調控”。
“6·25”新政明確長沙本市戶籍家庭在限購區域內已有1套住房的，取得不動產權屬證書滿4年後方可購買第2套商品住房；市外遷入的戶籍家庭（退伍轉業、家屬隨軍落戶的除外），落戶滿1年且在本市穩定就業，或在本市連續繳納24個月個人所得稅（或社會保險），在限購區域內限購1套商品住房；暫停企業在限購區域內購買商品住房，已購買的商品住房須取得不動產權屬證書滿5年後方可轉讓……
此後，長沙“反炒房”政策並未鬆動。不少開發商人士都曾對《中國經濟週刊》記者“吐槽”，從2018年以來，長沙限價太狠，開發商不賺錢。
然而，商業地產則不在限購之列。
長沙梅溪湖正榮紫闕臺樓盤置業顧問在接受《中國經濟週刊》採訪時說，公司做商業大平層，面對的潛在客戶就是“有錢人”，“他們名下的房子肯定不止兩套，沒有購房資格”。
不限價，給了開發商更大的利潤空間。不過，有的開發商的說法是，不限價給了他們提供高品質產品的空間——地價上漲與建安成本上漲之時，嚴格限價就捆住了開發商的手腳，沒辦法提高住宅產品的品質，“商業大平層不限價，就能夠花錢把品質提上來。”有人這樣說。
在潤和濱江灣，置業顧問稱，其裝修成本至少8000元/㎡，有的戶型達到10000元/㎡。按3。5萬元均價計算，1200平米的戶型總價高達4200萬元，如果再加上稅費成本，部分戶型的總價將近5000萬元。為此，客戶如果要看樣板房，必須先驗資再預約，名下現金類資產必須超過500萬元。
有業內人士感慨，買商業大平層就是“有錢人的遊戲。”
民水民電民氣，湖南非住宅商品房去化新政推升商業大平層熱度
在長沙普通住宅限購的大背景下，商業大平層的熱度持續上升。
“限墅令之後，別墅產品基本沒有了，改善需求的人群比較青睞大平層”。某央企開發商長沙公司營銷負責人說。
湖南中原發布的資料顯示，2021年1-6月，長沙160㎡以上的大平層住宅，成交佔比達12%，比例遠高於以往。
除了屬於住宅性質的大平層之外，商業大平層是另一趨勢。有市場研究機構發文稱，當前市場上，房企針對高階改善型大平層的居住屬性的思考，有兩種模式，一是為去化商辦庫存的商改住模式，二是直接以住宅思路打造商業地塊。後者是“開發商從拿地那一刻，在商業屬性的地塊上以住宅形式的產品進行規劃打造，無論從配套、園林還是產品，均以居住需求為出發點”。
此前，長沙公寓庫存就像是“堰塞湖”，有市場人士形容商業庫存“20年都賣不完”。
這一說法並非聳人聽聞。根據湖南中原研究院月報資料，截至9月底，長沙內五區商務公寓庫存461萬平方米，去化週期36個月，近兩個季度去化週期維持在32-39個月。
克而瑞（易居中國下屬全資子公司）給出的資料是，截至2021年9月，長沙商業庫存存量達到441萬平方米，去化週期長達209個月；辦公存量為302萬平方米，去化週期約220個月；公寓存量447萬平方米，去化週期約33。17個月。
小型公寓賣不動，商業大平層則備受追捧。10月18日，位於長沙武廣新城片區的運達中央廣場三期開盤，主推160-500㎡的商業大平層。10月28日，湖南運達實業集團有限公司對外稱，在零蓄客、零廣告的情況下，該專案兩天熱銷20億元。
在長沙市政府板塊，一樓盤專案共6棟樓，其中2棟為住宅，“其他4棟全部是商業大平層，現在價格還沒有批出來，大概會是27000元/㎡以上”，置業顧問說，住宅價格則應該不會超過17000元/㎡。
湖南新的政策進一步推升了商業大平層的熱度。10月28日，湖南省住建廳公開發布《關於推進非住宅商品房去庫存的若干意見》（下稱“《意見》”）。全文從10個方面全力化解公寓、寫字樓、商鋪等非住宅庫存壓力——嚴格控制非住宅用地增量、加快盤活非住宅商品房用地存量、控制非住宅商品房供應、促進非住宅商品房租售、鼓勵非住宅商品房自持、降低非住宅商品房交易成本、降低公寓居民使用者使用成本、加大金融支援力度、建立監測監管平臺、落實屬地主體責任。
《意見》提出，居住在公寓的居民住戶，符合“一戶一表”安裝條件和建設標準的，由城市自來水公司、電網公司、城市燃氣公司抄表到戶後，使用者可持房屋所有權證或不動產登記證書等證件，申請執行城鎮居民用水用電用氣價格標準。
華潤、正榮、潤和以及旭輝等多個專案部的置業顧問都告訴《中國經濟週刊》記者，商業大平層今後是民水民電民氣，也就是和普通住宅一樣的水電氣價格，另外，交易稅費今後也將降低，有利於商業大平層的銷售。
不過，另有市場機構認為，長沙的高階改善需求畢竟有限，就算是奪得前3季度長沙公寓銷售金額榜首的潤和濱江灣，從今年1月入市至今成交額也不足10個億，約100多套。如果商業大平層供應量持續旺盛下去，而有限的需求逐漸消耗，商業大平層仍有可能重蹈商業公寓的覆轍。
責編：郭霽瑤
