多家房企集體發聲穩預期，房地產行業並非泥沙俱下
作者：鄭娜
政策面頻繁發出託底訊號的同時，房地產企業面也開始釋放出積極的聲音。
近日，部分經營較為穩健的房企，開始主動向信心脆弱的市場傳遞積極資訊，披露自身的近期經營狀況，內容從銷售回款、債務結構，到融資與償債安排、戰略應對等，全方位展示企業正處於良性經營狀態。
華泰證券固收分析師張繼強認為，此次房企主動披露資訊有多重積極作用，既可傳遞部分企業基本面較穩健的資訊，有利於提振投資者信心，同時也有助於穩定投資者預期，幫助恢復地產債市場正常秩序。
基本面韌性強
2月24日晚間，包括保利發展、碧桂園等在內的10家房企在上交所相繼釋出公告，主動披露了近期的企業經營狀況。
在銷售方面，雖然三季度末開始受全國市場整體回落的影響，銷售速度有所放緩，但各家房企都保持了較為穩健的表現。
其中，首開股份2021年去化節奏安排較往年更位平穩，各季度銷售業績較均衡，全年實現簽約金額1149億元，同比增長7%；華髮股份在2021年的銷售回款則大幅增長，實現700億元，同比增幅超30%。
新希望地產在去年下半年房地產市場整體環境影響下，在加大營銷力度的同時，更加大回款力度，總對總確保按揭額度，透過各種形式力爭多收款，特別是在2021年10月之後，存量按揭基本全部解決，並維持了90%以上的回款率，經營情況較去年略有提升。
金地集團、保利發展在2021年不僅實現了業績增長，全年分別實現簽約金額2867。1億元、5349。29億元，同比增幅分別為18。15%、6。38%，而且在行業內的排名亦同步完成明顯提升，分別上升2位、1位至第11名、第4名。
在債務方面，金地集團、新希望地產、華髮股份在公告中標識了其綠檔房企的身份。
其中，華髮股份在2021年透過一系列降槓桿動作，使得有息債務規模同比下降10%，短期債務下降40%，逐步完成“三道紅線”達標轉綠。新希望地產則連續4年保持綠檔，其截至2022年1月末存續境內公司債及資產支援證券餘額61。95億元，一年內到期的有15。24億元，其對有息負債均按時還本付息。
另招商證券根據上述各家房企披露的2021年中報或三季報資料統計，多數均在債務結構及短期償債能力方面，都有保持著較為穩健的表現。其中，龍湖集團及首開股份一年內到期債務佔比均低於15%，近期集中償付壓力較小；10家房企一年內到期債務覆蓋倍數均高於1。2，短期償付能力均有保障，其中龍湖集團、旭輝、保利發展，一年內到期債務覆蓋倍數均高於2。0，償債能力較強。
銷售之外，融資作為房企另一大流動性來源，各家房企也在近期陸續獲得了進展，除保利發展、首開股份等國央企外，新希望地產、旭輝、龍湖等民企也有突破。
據披露，2021年12月，新希望地產為2021年四季度房地產調控以來成功獲得上交所批准發行供應鏈ABS的第一批民營地產企業，成功發行了4。4億元1年期供應鏈金融ABS產品；龍湖也在1月份完成了28億公司債的發行；旭輝則在美元債市場也有所進展，於2022年1月10日完成額外增發1。5億美元綠色優先票據。
在償債安排方面，首開股份、保利發展披露了後續發債計劃，新城、旭輝披露了境外償債安排。其中，旭輝在1月19日宣佈，其已回購2000萬元今年4月到期的境外人民幣優先票據，1月24日公告完成到期贖回2022年1月23日到期的優先票據，新城集團利用自有資金在2022年2月18日提前贖回本金額1。6億美元債券。
值得一提的是，儘管未在這波主動披露經營情況的企業之列，近期也受到頗多市場資訊攪擾的融信在官方微信釋出了公開資訊，繼提前償還2月到期美元債後，其於2月25日已匯出資金至境外還款賬戶，用於償還於2022年3月1日到期的優先票據本息，合計約2。87億美元。
降低市場擔憂情緒
對於房企的此番舉措，業內普遍抱以正面的評價。
事實上，2021年10月以來，由於業內個別房企的無序違約，投資者對房企償債能力和意願產生了頗多擔憂。
由於地產行業權威資訊披露渠道有限，房企資訊披露有效性尚待完善，導致投資者情緒易受“小道訊息”左右，地產債投資陷入“不可知論”。
於是，在行業景氣度下行的當前，地產行業各種輿情交織而生，資訊龐雜且不對稱，從而更加劇了“負面輿情→投資者拋售/購房者觀望→估值波動/融資銷售受阻→評級下調→房企債務風險上升”的惡性迴圈，對地產債市場正常的投融資秩序產生了破壞作用。
張繼強認為，在這樣的背景下，10家房企主動披露經營融資情況，迴應市場關注，有助於降低資訊不對稱，幫助穩定投資者預期，或有利於緩解當前地產債市場一級融資遇冷、二級估值過度波動的問題。
中金公司固收團隊亦認為，本輪地產公司信用風險問題也暴露出其在資訊披露方面的不足，比如表外負債、母公司流動性等，此外，債券發行人除定期披露之外的臨時資訊披露相比上市公司仍然較少，缺乏官方正式資訊披露的情況下，“無法證實也無法證偽”的負面傳聞對於債券價格的負面影響更大。
“如今，企業主動加強資訊披露、積極與市場溝通，一定程度上可以降低資訊不對稱擔憂情緒造成的市場波動放大器效應，有助於行業和債券市場健康的發展。”中金指出。
當前，地產政策底已出現，2021年末時，邊際放鬆主要集中在金融體系，從降準、加快存量按揭投放，到支援合理融資需求、鼓勵併購融資等。
進入2022年以來，政策逐步向需求端轉移，繼中央層面多次表態後，各地因城施策，推進了包括放寬公積金貸款、放寬落戶等在內的房地產支援政策，近期更有菏澤、重慶等部分非限購區域降低首付比例的舉動，進一步放鬆購房槓桿。業內認為，更多需求端放鬆措施可期。
需求端的表現亦有所恢復。國家統計局資料顯示，2022年1月，70個大中城市中，一線城市新房銷售價格環比由-0。1%轉為+0。6%，二手房價格環比上漲0。1%，漲幅與2021年12月持平。
有部分房企內部人士向第一財經表示，2月份下半個月以來，整體市場銷售環比有所回暖。據某華南房企人士透露，其深圳一專案在週末實現2億的銷售。
“一線城市房價已有企穩跡象，反映政策發力收到一定成效，購房者預期好轉。”張繼強指出，預計一線城市地產拐點將率先到來，隨後向強二線、二三線城市蔓延。同時他也提醒，企業基本面恢復會滯後於行業整體，而上半年面臨償債高峰，房企流動性壓力仍較大，地產民企違約風險仍然較高。
