付了八成房款，供貸半年發現新房沒備案，購買期房風險越來越大

新聞報道：

近日，據報道，在南寧買房的周女士付了近八成房款，而且月供已經還了半年卻發現新房沒備案。

周女士2021年在南寧以八十一萬多元購買了一套商品房，交了近六十萬元的首付款，跟開發商籤商品房預售合同近一年，還銀行月供已半年。然而今年4月，周女士的愛人去交契稅時才發現，房子居然還沒備案。

當初在簽了購房合同後，銷售人員說會在3個月內辦妥備案手續。今年4月份周女士去交契稅，系統竟然查詢不到該房屋的任何資訊。

基本案情：

2021年6月，周女士的愛人以總價八十一萬多元在五象湖光學府購買了一套房，與開發商於6月30日籤商品房預售合同。同年12月，貸款的銀行通知，從當月開始還房貸。

當時詢問備案登記手續時，銷售人員說會在3個月內辦妥。

如今經過諮詢住建部門諮詢，才知道開發商還沒辦理備案登記。

現在售樓部承認因內部原因延誤並給以了相應的解釋，並表示爭取在6月底辦妥備案。

但是，周女士對該解釋表示質疑，並質疑銀行的貸款行為。銀行解釋說銀行辦理的是預抵押貸款，並且雙方已進行網籤，貸款辦下來之後，按照合同約定，開發商要在約定的時間內辦妥備案手續。

法律分析：

1、我國商品房預售實行登記備案制度，即備案產生預告登記的效力。

根據《城市商品房預售管理辦法》規定，商品房預售，開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。預售人應當自簽約之日起30日內持商品房預售合同向縣級以上人民政府房地產管理部門和同級土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續。

因此，我國商品房預售實行登記備案制度，即備案產生預告登記效力。網籤並不屬於當然產生預告登記的效力，也即網籤行為並不等於涉案房屋產生預告登記的權利。

2、購買期房未備案存在一房多賣的法律風險

如果預售商品房只網籤未備案，則在相關監管部門看來，該房屋仍然屬於沒有買受人的可售房屋，開發商有可能鑽空子進行一房多賣，在後簽訂的商品房買賣合同因備案而優先保護。在先的買受人將面臨合同目的無法實現的風險。

雖然期房市場出現一房多賣的情況極少見，但是這個風險是存在的，特別是近年來房地產市場大環境低迷的影響，房企資金鍊斷裂的情況不是沒有發生。如果出現這種情況，將給買受人帶來以下風險：

（1）未經備案的合同，買受人無法實現合同目的，只能選擇解除合同，由開發商退款、賠償損失。但是開發商已經資金鍊斷裂鋌而走險的選擇一房多賣套現了，哪裡還有錢退款？

（2）已經備案的合同，將面臨期房爛尾的風險，買受人無法按期拿到房屋，而開發商亦沒有錢款退還，買受人只能寄希望於開發商能夠找到資金盤活樓盤繼續完成建設。

上述兩種情況，都是普通購房者無法承受的重大風險。

上述案例中，周女士有權選擇根據合同約定追究開發商違約責任，如果達到解約條件並選擇解除合同退款、退房的，可按約定處理。

3、當下購買期房應當慎重決定

2021年恆大集團投資兌付問題引發對恆大地產的廣泛討論，2022年融創地產被爆資金出現問題等等，對於廣大購房者來說，面臨的將可能是房屋無法交付。

近年來，各地爛尾商品房的情況多有報道，雖然不常發生，但是一旦發生就是個大坑。

所以，在此提醒廣大消費者，購買期房的時候一定要慎重，風險越來越大。如果條件允許購買現房將更加安全。