楊靜律師：物業管理用房的歸屬

每個小區都有物業公司，物業公司是為小區業主提供物業服務的單位，物業公司在小區裡有自己的辦公場所，叫做“物業管理用房”，各地的稱謂可能不盡相同，但是功能大同小異，即物業管理用房是開發商必須建設的，用於物業辦公、值班、存放工具、材料的必備設施，產權屬於全體業主共有，未經業主大會同意不得改變其用途。但是，在現實生活中，物業公司往往將物業管理用房非法出租，獲取不當得利。那麼小區業主應當如何維護自己的合法權益呢？

首先，業主可以透過向物業公司索要小區平面圖、規劃圖、經濟技術指標表來檢視哪些設施屬於物業管理用房；如果物業公司不配合，可以向開發商索要，或者向規劃所在地的政府部門要求政府資訊公開，公開建設工程規劃許可證的規劃附圖附件、經濟技術指標表、平面圖等資訊。

如果小區內，開發商沒有給業主配備物業管理用房，根據《物業管理條例》第61條，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，並處10萬元以上50萬元以下的罰款。

當小區的物業管理用房被行政機關錯誤的登記在開發商名下，業主應當如何維權呢？根據《物業管理條例》第37條，《最高人民法院關於執行<中華人民共和國行政訴訟法>若干問題的解釋》第18條，政府將物業管理用房登記在開發商名下侵犯了業主的所有權，經全體業主表決是否同意業委會去起訴，在得到業主大會授權情況下，業主委員會可以提起行政訴訟，撤銷錯誤的行政登記；業主委員會不起訴的，專有部分佔建築物總面積過半數或者佔總戶數過半數的業主可以提起訴訟。

如果是物業公司擅自將物業管理用房進行經營性活動，並收取收益的，此時不建議採取投訴、信訪等方式維權，根據《最高人民法院關於不服信訪工作機構依據<信訪條例>處理信訪事項的行為提起行政訴訟人民法院是否受理的覆函》，信訪不具有可訴性，人民法院不予受理。那麼業主應該怎麼保護自己的合法權益呢？業主可以先申請行政機關對物業的違法行為進行查處，行政機關不進行調查、查處的情形下，根據《行政訴訟法》第47條、第12條第（六）項的規定，可以行政不作為提起行政訴訟。此時訴訟主體，不侷限於業主委員會，只要是與行政行為有利害關係的當事人均可提起行政訴訟。

附：

最高人民法院關於執行《中華人民共和國行政訴訟法》若干問題的解釋

第十八條 業主委員會對於行政機關作出的涉及業主共有利益的行政行為，可以自己的名義提起訴訟。

業主委員會不起訴的，專有部分佔建築物總面積過半數或者佔總戶數過半數的業主可以提起訴訟。

《行政訴訟法》

第四十七條 公民、法人或者其他組織申請行政機關履行保護其人身權、財產權等合法權益的法定職責，行政機關在接到申請之日起兩個月內不履行的，公民、法人或者其他組織可以向人民法院提起訴訟。法律、法規對行政機關履行職責的期限另有規定的，從其規定。

第十二條 人民法院受理公民、法人或者其他組織提起的下列訴訟：

（一）對行政拘留、暫扣或者吊銷許可證和執照、責令停產停業、沒收違法所得、沒收非法財物、罰款、警告等行政處罰不服的；

（二）對限制人身自由或者對財產的查封、扣押、凍結等行政強制措施和行政強制執行不服的；

（三）申請行政許可，行政機關拒絕或者在法定期限內不予答覆，或者對行政機關作出的有關行政許可的其他決定不服的；

（四）對行政機關作出的關於確認土地、礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘塗、海域等自然資源的所有權或者使用權的決定不服的；

（五）對徵收、徵用決定及其補償決定不服的；

（六）申請行政機關履行保護人身權、財產權等合法權益的法定職責，行政機關拒絕履行或者不予答覆的；

（七）認為行政機關侵犯其經營自主權或者農村土地承包經營權、農村土地經營權的；

（八）認為行政機關濫用行政權力排除或者限制競爭的；

（九）認為行政機關違法集資、攤派費用或者違法要求履行其他義務的；

（十）認為行政機關沒有依法支付撫卹金、最低生活保障待遇或者社會保險待遇的；

（十一）認為行政機關不依法履行、未按照約定履行或者違法變更、解除政府特許經營協議、土地房屋徵收補償協議等協議的；

（十二）認為行政機關侵犯其他人身權、財產權等合法權益的。

除前款規定外，人民法院受理法律、法規規定可以提起訴訟的其他行政案件。

《物業管理條例》

第六十一條 違反本條例的規定，建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，並處10萬元以上50萬元以下的罰款。

第三十七條 物業管理用房的所有權依法屬於業主。未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。