五萬一套的海景房，真的能買嗎？
這些年來，乳山一直和暴跌、炒房團等話題掛鉤。
很難想象曾經承載著養老夢想的海景房，最後變成了保健品一樣的智商稅，持續收割著父母這一輩的老年人十幾年。
一旦到了旅遊旺季，也成了炒房團衝業績的時期。尤其趁著節日搞些優惠、送點禮品，把老年人們的心態拿捏得死死的。
早在08年，在上海中山公園、北京的衚衕裡和東北鬧市區，就出現了手持宣傳單頁的中介，熱情地邀請你參加看房團，專車接送，且只要十五萬就能擁有一套一線海景房了。
乳山本身環境不錯，地處青島、威海、煙臺相連線的腹地，三面環山、瀕臨黃海。海景房所在的銀白沙灘大約有二十多公里，當地人稱“金嶺銀灘”。銷售人員最常用的話術有三個，天然氧吧，無敵海景，養老首選。緊接著中介們就開始畫餅，比如周邊醫院、超市很近，旁邊就是學校和公園，不遠處的高爾夫球場就要建好了，未來馬爾地夫都比不上等等。最重要的是沒有哪個中介會忘了對升值空間等話術的引導，稍微忽悠兩句說未來升值空間很大，很多人就這麼相信了。
對於生活在大城市的中老年、父母一輩，這套宣傳有著不可拒絕的魔力。一套便宜的海景房看起來是很好的選擇，可現實是殘酷的。
乳山銀灘有一個神奇的規律，很多買家持有五年後就會賣掉手上的海景房。
根據網上資料顯示，乳山銀灘二三十平米、並且滿五唯一的房子目前單價在兩三千元一平米，算下來總計六七萬元左右，首付只要一兩萬元。根據乳山統計公報，二零二零年全年常住人口49。4萬人，和2016年的數字相比反而減少了11。6%。可以看到這麼多年過去了，乳山的城市發展和配套設施。幾乎停滯，和十年前相比沒有什麼根本性的變化。
當地房價上不去，炒房客只是一部分原因，最主要的是沒有人口淨流入，也沒有支柱產業帶來的稅收和就業。《乳山年鑑》統計資料中披露了這樣的數字，從2000年到2005年，乳山房地產投資總額從8800萬元猛增至7。53億元。
這麼多年以來，乳山一直致力於增加海景房的專案數量，二十公里的海岸線有
超過兩百個
海景房專案，供給遠大於需求，導致2011年後乳山統計年鑑不再披露每年房地產銷售面積和金額。
乳山和鶴崗一樣是個典型的人口收縮型城市，常住人口一年比一年少，沒有產業支撐，年輕人一波又一波地前往發達城市工作，房子也就越來越不值錢了。
或許會有人好奇，乳山這麼多年的養老房為什麼沒有崩盤呢？甚至連模式都沒有改變，都是中介去大城市以旅遊的名義組織看房，目標客戶由山東境內的濟南，以及北京、天津等一二線城市慢慢向南遷移到上海和江浙一帶。
乳山本地中介形成了一個套路，只接待外地看房團散客，不接待遊客們，坐著大巴先觀光，然後參觀售樓處。在中介不斷的轟炸下，付出幾萬元的定金，最後好說歹說還是花錢全款買了一套海景房。
從客戶群來看，乳山海景房旅遊團主要是忽悠六十歲中老年人買房，如果他們的子女要結婚，那麼大機率會幫著一起在一、二線城市出一部分首付，這樣就導致老年人的養老、生活質量下降，必須面對未來住哪裡這個靈魂拷問。如果和兒子、兒媳住一起，兩代人的觀念差異會帶來矛盾，住到養老院又不太行，擔心遇到黑心護工，擔心生活質量下降。年齡大且無助，又缺錢的老年人最容易被房產中介帶偏。
這就和多年前的直銷公司送米麵雞蛋，為老年人買保健品、黃金、白銀、理財產品是一個邏輯，我們要時刻敲響警鐘，有這樣的一箇中介突然出現，不僅噓寒問暖、好生伺候，還主動邀請你去山清水秀、空氣清新的海邊看房，十幾萬一套，也就北上廣深一兩平米的價格，老人家難免心動，不僅能住著舒服，花錢還不多，幾乎完美解決了老年人的困境。
只是到了現場、付了錢，回到家仔細想想才發現全都是套路，卻已經不能反悔了。
乳山海景房十多年以來虧損多入住率低，只是中國樓市漫長、大拆大建過程中的一個縮影。早在上世紀九十年代初，全國多個城市都出現過房地產開發熱潮，被捲入其中的開發商、政府和居民花費了十幾年，還慢慢消除了遺留下來的負面影響。
最後聊聊養老房怎麼買。
不能否認許多老人辛苦了一輩子，晚年希望住進一套環境優良的大房子，過上舒心的生活。但如果把老年人的需求僅僅認為是環境因素，就很容易被類似乳山海景房這樣的專案給忽悠。
其實年紀越大對房子的需求就越複雜，按重要性排列應該依次為：醫療、生活便利、生活豐富、環境。
醫療就不用說了，這是養老房的核心剛需。其次，比起年輕人，老年人更需要配套齊全的小區。附近一到兩公里內儘可能完成一切生活物資的購買，最好能是生活氣息濃厚的社群，能滿足老年人社交、娛樂、休閒的需求。
至於環境，其實對老年人來說，環境的需求主要有三點，一是空氣清新，二是隔絕噪音，三是氣候溫暖。而前兩點，只要有足夠的植被以及不過分靠近市中心的地段，加上選房時細緻的考察，即使在城市也可以找到滿足老年人環境需求的房產。第三點大部分南方城市都能滿足，即使北方城市，冬季也有供暖可以保證溫度。
所以跑到遠郊甚至三、四線小城市買一個配套不完善的養老房，本身就是捨本逐末的行為。只不過多年來，海景房、別墅已經成為中國買房人心裡一道繞不開的執念。哪怕被套、哪怕血虧，也總有人前赴後繼，奔赴被收割的第一線。
對老年人來說，溫暖的家庭、富足的精神生活和良好的照料才是安享晚年的前提。
兩百
