萬科“儲糧”2500億釋放了什麼訊號?

作者|陳盼盼

出品|焦點財經

最近，萬科在融資層面的好訊息不斷。

11月21日，萬科宣佈，董事會向股東大會申請3年發行500億元直接債務融資授權。其中，萬科已向交易商協會表達了280億元儲架式註冊發行意向，只待股東大會決策程式後正式報送。

兩天後，農業銀行與萬科舉行銀企戰略合作協議簽約儀式。同日，交通銀行、中國銀行與萬科簽署戰略合作協議，將為萬科提供2000億元授信額度。

短短3日，萬科擬融資和獲得的銀行授信總額超過了2500億。11月24日，股市開盤後，萬科股價上漲，一度漲逾4%。

萬科一向是行業的風向標，帶頭大哥的“廣儲糧”，究竟釋放了什麼訊號？

手有餘糧，心中不慌

其實，作為最早喊出“活下去”的房企，萬科活得還不錯，手頭不算緊。截至三季度末，萬科現金及現金等價物餘額為1158億元，現金短債比達1。97倍，償債無憂。

今年9月，“悲觀主義者”鬱亮還轉變風格，稱“市場已不用恐慌”，向行業吹了一絲暖風。

不過，鬱亮也預判到，市場長期會緩慢、溫和地恢復。

事實的確如此。國家統計局資料顯示，10月，全國商品房銷售額9452億元，同比減少23。7%，降幅較9月擴大了9。5個百分點。

市場持續低迷、銷售再度“探底”，行業龍頭萬科也難逃寒冬。2022年1-10月，萬科累計實現合同銷售金額3467。7億元，同比減少33。45%。

此外，萬科前三季度經營性現金流淨額由正轉負，從上半年的83億元變為-41。76億元，同比大降442%。這類情況在萬科身上，並不多見。

在鬱亮看來，

“市場壞時不恐懼，安全比增長重要”。

如今樓市復甦尚需時日，萬科仍需積極“儲糧”，提升現金水平，增厚安全邊際。

10月底，萬科召集各大區首和條線責任人開了場閉門會議，鬱亮親自督戰，要求不遺餘力保銷售、抓回款。

與此同時，監管層不斷加強對民營房企融資的支援力度。

從 “第二支箭”的擴容和持續落地，到“金融16條” 的央企、民企一視同仁，再到央行、銀保監會聯合召開的全國性商業銀行信貸工作座談會，反覆向行業傳遞融資寬鬆訊號。

融資暖流湧動，監管層已經把錢送到手邊，萬科怎能錯過“囤錢”的大好時機？業內預測，3天“儲糧”2500億，於優質房企萬科而言，也許只是一個開始，未來仍有增量空間。

為“增肌”與抄底做準備

市場不好時，安全比增長重要。如今，行業融資環境向好，2500億“儲糧”已備，萬科開始有餘力為企業長遠發展做準備了。

鬱亮認為，“在地產行業冬天裡，當下最主要的事情就是生火取暖，將現金流穩定、財務安全放在第一位。同時，能否繼續走下去，取決於“肌肉”有沒有長起。

自2014年向“城市建設服務商”轉型以來，萬科就積極佈局多元化業務，如今已在產業辦公、物業服務、商業運營、長租公寓、物流倉儲等領域多點開花。

今年1-9月，萬科物流倉儲業務實現營業收入29。7億元，同比增長42。7%；租賃住宅業務中營收23。1億元，同比增長11。5%；商業開發與運營業務營收62。5億元，同比增長10。6%。

但是，“第二增長曲線“尚未形成，仍需資金加持。

在11月21日的公告中，萬科提到，擬將申請的500億融資計劃，部分將用於投資於長租公寓、物流地產、產業園、養老公寓等專案。

在11月23日交通銀行、中國銀行與萬科簽訂的戰略合作協議中，均提到，將為萬科提供多元化融資服務，其中包括併購貸款。

作為行業老大哥，此番大手筆融資後，萬科是否會出手抄底市場，引發行業猜熱議。

今年年初業績會上，鬱亮談及併購話題時曾表示，“會在保證自己安全的同時，盡我們所能，做對行業健康發展良性迴圈的事情，留意相關機會。”

近期，萬科已在拿地方面有發力逆勢佈局的跡象。據披露，10月份，萬科新增加開發專案5個，需支付權益地價77。89億元。而在6~8月份，萬科拿地總金額分別為3。63億元、2。2億元及11。23億元。在土地市場上，熟悉的萬科逐漸迴歸了。

不僅如此，今年，萬科已在併購市場發力。

6月7日，綠景中國公告稱，萬科將注資約22。8億元，入股其旗下深圳白石洲城市更新專案公司8%。

萬科主要參與專案第三、四期的開發，並與綠景中國按照20%、80%的利潤分配。

白石洲專案是深圳最大的舊改專案。從可售面積來看，白石洲三、四期可售面積共計130萬平方米，佔據專案總可售體量的八成。按照一期可售貨值300億元粗略推算，三、四期的可售貨值規模可超千億元。

這意味著，萬科只用23億元的價格，就能撬動一個千億專案的部分收益。

值得注意的是，萬科在這次交易中給自己設定了退路，若在2025年專案出現融資缺口或未能順利開發，萬科可退出，綠景中國則給投資款12%的複合年回報；若不回購股權，利潤從20%上漲到40%。

設定投資退路，在萬科身上並不意外。無論是抄底還是長線佈局，萬科不會輕易房企謹慎原則。