“黑馬”宸嘉奪地，幕後老闆國華人壽劉益謙浮出

文/樂居財經  呂秀倫

在地產黑鐵時代之下，民營房企在紛紛透過收縮戰線、放棄拿地等方式來進行禦寒保暖，希望能挺過這個地產寒冬。然而，也有另類房企在這輪週期下高歌猛進，宸嘉發展就屬於後者。

今年夏天，在上海首批集中工地中，惠州奧林匹克花園置業投資、湖北省華融置業聯合體以底價63。7億元將普陀區一宗土地。其中，湖北省華融置業背後就閃現了宸嘉發展的身影。

除了在土拍場上大手筆拿地，宸嘉發展還涉足城市更新領域。資料顯示，它在深圳還先後參與寶安107發展帶翻身片區專案、龍崗區平湖述昌圍專案、平湖守珍街專案等多個城市更新專案。

與此同時，宸嘉發展還充當“白衣騎士”，接盤陽光城、福晟等暴雷房企的專案。例如，今年上半年，長沙月亮島板塊最高限價專案“陽光城江天悅”推廣名更改為“宸嘉·和順·嘉臣道”。

機構資料顯示，今年上半年，宸嘉發展似一匹黑馬，衝進房企新增土地貨值排行榜20強，以180。9億元的總貨值排名第19位，把許多頭部民企都甩在了身後；1-9月拿地榜中，該企業則排名第37位。

實際上，宸嘉發展能出圈並不感意外，他的背後老闆實則是在金融界混跡幾十年，被稱作“中國巴菲特”的劉益謙。

關於投資一事，劉益謙也有著自己的特定方法，按照他的說法就是“股票只買便宜的”。當下房地產市場低迷，土地溢價率低，或許也正是他認為的抄底地產的最佳視窗期。

左手招拍掛 右手收併購

在當下房地產市場風聲鶴唳之際，如果在民營房企圈裡能跳出幾顆新星，更是捉襟見肘。但宸嘉發展就是其中僅有的之一。

6月初，在上海的第一批次集中供地中，惠州奧林匹克花園置業投資、湖北省華融置業聯合體以底價63。7億元將普陀區長風社群W060602單元pt0268-09地塊收入囊中。

據樂居財經獲悉，拿地房企惠州奧林匹克花園置業由寧波惠奧貿易全資持股，而寧波惠奧貿易又由許璟、錢鋒、王琴各持股60%、23。4393%和16。5607%。

湖北華融置業則是由海南嘉科置業全資持股，而海南嘉科置業背後由寧波益科創業投資（姜懷倫、蔣玲玲）和宸嘉發展全資子公司宸嘉新宥（上海）企業發展各持股98%和2%。

雖然宸嘉發展所佔股份比例並不大，但湖北華融置業與海南嘉科置業兩家企業的執行董事兼總經理、法定代表人均為梁飛。而梁飛本人也正是宸嘉發展的高管，擔任公司監事一職。

雙方拿地10余天後，聯合設立了“上海璞宸置業”，註冊資本1000萬元，其中，惠州奧林匹克花園置業投資持股84%、湖北省華融置業持股16%。該企業法定代表人、董事長、經理仍為梁飛。

除了在土拍市場上的叱吒風雲外，宸嘉發展在城市更新領域也不斷攻城略地。

2月底，《龍華區觀湖街道松元廈大布頭片區城市更新單元規劃》對外公示。此更新專案用地面積162671平方米，規劃容積663630平方米，更新方向以二類居住用地、商業用地為主，是龍華觀湖片區又一大型綜合體專案。

外界普遍認為，專案的實施主體實為上海房企宸嘉。除此之外，該房企還在深圳還先後參與了寶安107發展帶翻身片區專案，龍崗區平湖述昌圍專案、平湖守珍街專案等多個城更專案。

不止在土拍市場和城更領域風光無限，宸嘉還從出險房企手中接過專案。例如，今年上半年，長沙月亮島板塊最高限價專案陽光城江天悅推廣名更改為宸嘉·和順·嘉臣道，案名“去陽光城”之後，專案被宸嘉發展接盤等訊息傳出。

不過，陽光城相關相關人士對媒體表示，“宸嘉發展是作為資方，但專案依然由陽光城操盤，當前陽光城屬於小股操盤，且專案的產品規劃也暫無調整。”

據樂居財經獲悉，該專案開發商為長沙和順陽光置業，目前由青島明樂投資合夥企業（有限合夥）、湖南和順投資發展以及陽光城旗下沙隆泰陽光城實業各持股76。4%、20%、3。6%。

穿透背後股權後，其中大股東青島明樂投資背後是鄭陽秋、樊英傑和深圳益田集團，二股東湖南和順投資背後是趙忠、趙雄和龍小珍，可見並未有宸嘉發展的身影。

 險資背後扶持

外界最為好奇的是，緣何這家剛成立兩年的企業能在樓市低迷背景之下快速崛起？宸嘉發展的資金又是來源於哪裡？

樂居財經查詢獲悉，宸嘉發展成立於2020年11月，註冊資本1億元，法定代表人為郭斌。股權上，由香港企業宸嘉發展持股100%。公開資料顯示，該香港企業背後實控人正是國華人壽老闆劉益謙。

同一個“親爹”，兄弟公司國華人壽對宸嘉發展自然也愛護有加，甚至在其擴張上立下了汗馬功勞。

今年10月，國華人壽將武漢國榮置業60。8%股份轉讓給宸嘉發展孫公司宸嘉發展（武漢），另外39。2%股份仍由國華人壽持有。據瞭解，國榮置業正是武漢二七沿江商務核心區南二片（8A、9號地塊）的開發商，地塊所在的武漢二七沿江商務區，則是武漢豪宅的寵兒。

又如，銷冠專案宸嘉100的開發商武漢國升置業也在經過2018年和2021年兩次股東大轉變後，從國華人壽落入到宸嘉發展手中。

具體來看，該企業最初由國華人壽旗下武漢平華置業全資持股；2018年6月，武漢平華置業將悉數股份轉讓予上海晟拜實業；2021年1月，上海晟拜實業又將股份轉讓予宸嘉發展（武漢）。

不僅幕後老闆出名，宸嘉發展的高管也可謂陣容豪華。據瞭解，崔帥、郭斌、梁飛分別擔任公司執行董事、總經理和監事。

其中，崔帥曾擔任中海地產上海公司總經理，兩年前因“虹口北外灘地塊圍標事件”被迫離開。如今，崔帥重返上海灘，並選擇了他所熟悉的普陀戰場；而郭斌曾在中海地產（海南）投資任職高管。

目前，宸嘉發展僅對外投資4家企業，包括宸嘉新宥（上海）企業發展、宸嘉物業服務、上海綏興宸商業管理和西安奕斯偉科技園管理，並控制企業達27家。

成立僅短短兩年之久的宸嘉發展，能有現如今規模，可謂是羨煞旁人。而它真的是一位不差錢的主嗎？

一般來說，未上市的企業透過股權出質的方式進行融資，這也是他們的重要輸血渠道之一，宸嘉發展也並不例外。

9月，湖北省華融置業就將上海璞宸置業價值160萬元股權數額出質予上海享鋮商務諮詢合夥企業（有限合夥）（背後資方有光大興隴信託）。

此外，國華人壽也是宸嘉發展的“小金庫”。去年1月，宸嘉發展（武漢）將持有武漢國升置業價值3000萬元股權數額出質予國華人壽旗下的寧波梅山保稅港區銳盈嵐正投資合夥企業（有限合夥）。

中國“巴菲特”

比起宸嘉發展，似乎老闆劉益謙更為惹人關注。在收藏圈和資本圈，劉益謙的名字遠比他在地產圈響亮，他曾在2014年以2。8億港元買下了雞缸杯，轟動一時。

公開資料顯示，劉益謙出生於上海，是一位橫跨藝術品、金融、地產、建材、遊戲、生物、科技等多個投資領域的億萬富豪。在胡潤研究院公佈的2022年全球富豪榜名單中，劉益謙家族的總資產已經達到415億元，在全球名470位。

另據媒體報道，在正式進入房地產開發前，劉益謙從2009年開始，以金融地產的玩法大舉進入地產資本市場，調動60億元巨資，先後參與保利地產、金地集團、首開股份等8家上市國資房企的定增。

不止熱衷抄地產股，劉老闆還愛買房。他曾在媒體面前毫不諱言，自己僅在上海就買進入了數百套房產，持有的房產數量具體多少連他自己都記不清，其中最有名的是上海的高階房產湯臣一品。

而宸嘉發展只不過劉益謙龐大資本版圖的一塊拼圖。目前，劉老闆對外投資企業達9家，包括了新理益集團、天茂集團、中鋼新型材料股份、雲從科技集團股份等。

其中，劉益謙持有新理益集團88。6333%股份。該企業目前對外投資企業就高達20家，控制企業高達48家，其中有12家為房地產業，諸如新理益地產投資股份等。

同時，新理益集團還是上市企業天茂集團的大股東，劉益謙在該企業最終受益股份達到49。965%。他不僅是公司實控人，還是董事長、董事。

資料顯示，天茂集團作為一家投資控股型公司，僅對外投資國華人壽（51%）和紫光創新投資（8%）兩家企業，並主要透過控股子公司國華人壽保險從事壽險相關業務，

但目前天茂集團似乎並不太平，被法院打上了被執行人的標籤。

資料顯示，今年3月，天茂集團被湖北省荊門市掇刀區人民法院列為被執行人，被執行金額約為234。60萬元。根據裁判文書顯示，因建設工程施工合同糾紛，中國化學工程第六建設有限公司（下稱“中化工六建”）向法院對天茂集團提起了訴訟。

中化工六建表示，2011年9月，雙方簽訂了1份《天茂實業集團股份有限公司20萬噸/年C4烯烴催化裂解制丙烯專案安裝工程施工合同》。

案涉工程於2012年12月竣工驗收並交付，2014年結算完成，結算價款為53423211。74元。但經中化工六建多次催要，天茂集團僅支付了部分工程款項，至今尚欠原告工程款3021211。66元。

而天茂實業集團則辯稱，中化工六建違反合同工期約定，逾期交付；工程質量存在問題，給其造成了損失，付款條件不成就。最終，法院判決天茂集團向中化工六建支付工程款約234。6萬元以及相關利息。

與此同時，天茂集團控股子公司國華人壽旗下“隱藏”著頗為可觀的地產版圖。2016年，國華人壽32億購入潘石屹拋售的SOHO上海世紀廣場。

目前，國華人壽對外投資企業高達97家，其中地產企業達9家，涉及國華不動產、重慶平華置業、寧波華凱置業等。

尤為值得關注的是，國華不動產董事長兼總經理為陳佳。外界指出，陳佳是劉益謙資本版圖中的關鍵人物，他也是宸嘉發展的董事長，同時現任長江證券副董事長、國華人壽投資總監兼資產管理中心不動產投資事業部總經理。而他的另一個重要身份則是劉益謙的女婿。

如今這位被稱為“中國巴菲特”的劉益謙，打出宸嘉發展的旗號殺進地產圈，未來或將有越來越多的“宸嘉”字樣專案入市。

文章來源：樂居財經