越秀地產凡爾賽｜深讀
面對房地產行業的深刻調整，在2022年中期業績釋出會上，越秀地產資本經營部總經理姜永進不無得意地提醒線上聆聽的各路新聞記者：“越秀地產是TOP30房企中，上半年唯一實現銷售額正增長的企業。”
在釋出會現場的還有越秀地產董事長兼執行董事林昭遠。這位素以務實低調的處事作風頗得內部員工好評的潮汕籍企業家，說話總是帶著一副和善、樂觀的表情。他覆盤了這家2021年剛剛挺進年銷千億陣營的廣州本地企業最近幾年持續高速發展的主要原因。“越秀地產既要發展，也要保持有質量的發展，一直以來我們都是在財務穩健的前提下推進投資。從目前看，我們的決定是正確的。”
8月24日，也就是這場業績釋出會結束的幾天後，一家財經媒體以《越秀地產獨秀》為題發表了一篇深度分析文章，表揚了越秀地產上半年取得的這份來之不易的成績單。尤其是其簡潔有力的標題，一下就把國內房地產行業的這家腰部企業推向了輿論的焦點位置。
越秀地產2022年中期業績釋出會現場照片。
廣州樓市銷售額和銷售面積雙料冠軍
在公共輿論場上，這並不是越秀地產高層面對同行的第一次“凡爾賽”。
記得今年初各路房企剛剛釋出2021年全年業績報告後，一些主流媒體紛紛為自己的解讀文章打上“越秀地產不差錢”的標題，來突顯這家新晉千億房企的資金實力。有意思的是，當時越秀地產向媒體輸出的現場照片，相比2022年中期業績釋出會的現場圖片，三位高管的衣著、站姿幾無二致，連桌面擺放的鮮花都同樣奪目。不同的是，年初剛剛帶領越秀地產實現歷史性突破的三位高管臉上表情顯得更加容光煥發。
“不差錢”的梗是這樣來的：在業績會上，有記者問，面對一些企業出現資金困難，越秀地產作為現金短債比高達1。36倍且“三道紅線”指標持續保持“綠檔”的房企，會否向這些出險企業伸出援手。當時，林昭遠董事長在現場脫口而出：“按公司的角度，錢是不差的，資金我覺得不是問題，我們也在積極研究，核心還是研究標的，好的專案公司也一直在接觸、在洽談，也在研究。”
當時，記者就注意到，越秀地產向媒體輸出了一組引自商業智庫機構克而瑞的統計資料，說2021年，越秀地產的全口徑銷售金額和權益銷售金額均排名廣州市場第一名。
行內人一看就明白，這組數字其實是要告訴大家，越秀地產一舉重新整理了保利發展蟬聯近10年的廣州銷冠記錄。
那麼，2022年上半年號稱在TOP30房企中唯一實現銷售正增長的越秀地產，成績單有了什麼變化？答案是沒變化，依然是第一。這回，媒體獲得的資料來自另一家商業智庫機構中指研究院。資料稱，2022年上半年越秀地產奪得廣州樓市銷售額、銷售面積雙料冠軍，357。5億元的銷售額較第二名保利發展整整多出了136億元。
越秀地產有多牛？2022年上半年僅在大灣區一塊，就實現了合同銷售額317。5億元，在上半年總銷售額中佔比達65%。
在廣州，有一家發展勢頭同樣很猛的房企叫新世界。這家公司的一位銷售策劃向記者坦言，今年上半年越秀地產在整個樓市的表現確實讓人歎為觀止，不管在廣州哪個板塊，都好像能看到越秀地產有推出相應的新品來跟對手競爭。
不過，在對比分析了多家上市房企的2022年中期業績報告後，記者發現，賣得好不見得就賺得多。儘管越秀地產在媒體面前凡爾賽其今年上半年實現了銷售正增長、在TOP30房企中一枝獨秀，然而，從實際成長能力指標來說，其與招商蛇口、珠江股份等企業一樣，都處在了“增收不增利”的窘境。
或許正是因為這樣的原因，越秀地產品牌部門在發給媒體的新聞通稿裡邊，很藝術地沒有出現歸母淨利潤的同比增長率資料。只有真正深扒過上市企業報表的記者，才會發現，2022年上半年，越秀地產雖然營收312。93億元，同比增長29。12%；但歸母淨利潤卻只有17。07億元，同比減少了25。79%。
話說到這裡，有人不禁會問，今年上半年，到底有沒有增收又增利的企業呢？
答案是：當然有啦。記者隨便舉幾個例，頭部企業裡，萬科上半年就實現營收2069。16億元，同比增長23。82%；實現歸母淨利潤122。23億元，同比增長10。64%。肩部企業裡邊，保利發展和龍湖集團的營收和淨利指標雖然變數不同，但同比去年上半年也都是正增長的。
可見，在同樣的行業環境下，在許多方面佔有相對優勢的越秀地產，表現並不如其它一些實力房企。
盈利能力和盈利質量才是核心價值指標
實際上，在南方產業智庫上市房企60健康指數（HFI-60）歷年的評價經驗裡邊，考核一家房企是否健康和優秀的核心指標，並沒有把銷售額和銷售面積放到非常靠前的位置，除了要比對營收、毛利、歸母淨利等成長能力指標的同比變化以外，還要就盈利能力、盈利質量和財務風險等各項核心指標進行綜合分析和評價。
就拿盈利能力來說，HFI-60指數會指點考察企業在報告期內的毛利率、淨利率和平均淨資產收益率等變數指標。因為到底能夠為股東真正掙來多少錢，才是體現一家上市房企的核心競爭力和投資價值所在。
根據財報顯示，2022年上半年，越秀地產的毛利率為21。24%，同比下滑約5。5個百分點；淨利率8。26%，同比下滑約2。9個百分點；平均淨資產收益率為3。67%，同比下滑約1。4個百分點。
越秀地產核心財務指標變化。來源：東方財富網
相對民營企業來說，國企在拿地、融資等方面有明顯比較優勢。某段時期，利潤的萎縮可歸咎於行業大環境和大趨勢出現了新狀況。但盈利能力指標的全線下滑，卻必須引起企業的應有重視和警惕。
同樣在盈利能力方面，我們橫向對比來看，萬科今年上半年淨利率為8。75%、平均淨資產收益率為5。06%；保利發展的淨利率13。48%、毛利率25。52%、平均淨資產收益率5。39%；龍湖的淨利率11。48%、毛利率21。25%、平均淨資產收益率6。02%；華潤置地的淨利率17。4%、毛利率26。94%、平均淨資產收益率4。67%。雖然大家今年上半年的上述指標，均有部分承壓現象，但絕對數值卻普遍優於越秀地產。
作為地方國企，越秀地產在綜合運營上，具有許多天然優勢，面對媒體的善意表揚，還是要以理性、思辨的眼光去看待自己的成績。即使在企業健康發展的問題上，越秀地產的財務維持著一貫的安全和穩健，但也有專家認為，在公司管理團隊的文化融合、盈利能力和盈利質量的把控等方面，仍然具有較大的可提升空間。
在建成珠江新城西塔等一些城市地標後，越秀地產作為一家地方國企，開始擁有了更高的全國知名度。加上近年越秀集團樹立了打造“世界500強企業”的目標，企業已全面展開“加速度”發展的攻勢，特別是透過引進高水平的管理運營和技術人才以後，其對標國際一流來打造產品服務的能力逐步提升。但是，越秀地產的產品服務，到底有哪些共同的優勢特點，可能很多人都未必能闡述得那麼清楚且有說服力。
值得注意的是，在2022年中期業績釋出會上，林昭遠董事長向媒體記者重申，越秀地產2022年可售貨值高達2146億元，全年1235億元的銷售目標沒有改變，公司管理層也非常有信心達成這一目標。
但未來，面對同城競爭對手的擠壓和圍堵，公司怎麼去讓越秀地產的產品、服務和品牌更具市場辨識度，以及更能體現出嶺南文化和水土的基因影響，或者說讓業主和社會各界能從中細品出更多、更明顯的“越秀味道”，助力越秀地產實現林昭遠董事長嘴裡所說的“高質量”發展，這無疑是媒體和社會各界格外關注的話題。
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【出品】南方產業智庫
【分析】南方+房產頻道記者 馮善書
【圖表】週中雨
【作者】 馮善書
【來源】 南方報業傳媒集團南方+客戶端
