「上車，有大座」憑什麼總能讓人跑幾步？
拒絕囧途
01.
最近因公幹常往返於津濱，總能想起那段濱海生涯。
沒有車的日子，中山門的“塘沽短兒”小巴堪稱記憶裡的一道風景。
“上車，有大座”。
每每聽到這一句清脆的吆喝，都要緊跑幾步。上車，是因為不敢遲到，不得不上，哪怕擠著站著，或者幸運地話能有個機蓋坐；有大座則是種赤裸裸地誘惑，打個瞌睡，看個電影，煲個電話粥……總之都得先有個大座。
同一份票價，有人身在囧途，有人舒舒服服……
時間真快，2021濱海又一次迎來發展視窗，不用說相關的樓市諮詢也多起來，這個產業人口聚集、安家需求旺盛的地方，打頭陣的自然還是那些“上車”打算。
近來就關注到這樣一個動態——
位於生態城北部片區的新盤“天津恆大中央公園”認籌當天千組到訪
，
上演了“人潮洶湧”。
生態城出“紅盤”本不稀奇，但和“上車，有大座”講成了一個故事，就有新鮮嚼頭了。
02.
圈出關鍵詞，北部片區。
自第一個10年成就起步區後，中部片區繼任成為開發主力。而伴隨新一輪土地成交潮，北部片區的粉墨登場似乎比外界想象得更快。
中新生態城板塊關係示意
生態城的加速裂變，也將樓市帶入一個全景開發期。
嚴格意義上講，北部片區時日尚淺，仍是新興組團。潛臺詞是，相較於生態城一向高舉的改善定位，北部片區的“露面”更多代表著供應分層，乃至帶來更低門檻的可能。
以天津恆大中央公園為例，根據剛剛釋放的資訊，專案認籌享開盤9折優惠後，單價僅10800元/平米起，而戶型面積區間為建面約76-144平米，可想而知總價門檻也控得足夠好。
對照2020年濱海各板塊新房成交均價，專案所在的濱旅北（北部片區）明顯處在生態城“谷底”。
如繼續搜尋整個濱海，能夠與之對標的是塘沽灣、海洋高新區、胡家園等，幾乎清一色的濱海核心區“門檻級板塊”。
結論初步清晰，北部片區的新入場券不僅是生態城為數不多的門檻線，更意味著濱海核心區將出現規模性上車機會。
如此，僅僅是生態城“改善基調”下的剛需相容，已足夠使流量附著區域價效比而來了。
03.
上車群體，價格是不必諱言的第一敏感要素。但這一次感召力也包括了站在價格對面的“供應思維”。
拆解天津恆大中央公園資料，能看到
“約2200㎡人工大湖+約4.7萬㎡七重園林+9A精裝體系+近千平社群會所”
等規劃要素，些許瞭解恆大的人就會知道，仍是其“標準化產品體系”。
但對上車群體而言，這種標準化是非常“能打”的。
怎麼說？
這些房子之外的價值要素，無不是自成體系、跳脫剛性定位的增配元素，但又都基於使用者真實生活需求、頗具普適性和體驗感，
因此當“改善配方對位上車專案”時，是很容易被感知的。
天津恆大中央公園實景示範區
天津恆大中央公園樣板間
同樣，這些獨立要素加成之後所帶來的系統性補給，也不難“意會”。
舉個例子，業主會所提供恆溫泳池、健身大廳、兒童樂園等設施，建面約2100㎡風情商業街提供家門口日常配套……以上之於起步不久的北部片區，都是將專案規劃中的優勢場景放大，用以補足外部環境暫缺的生活場景。
背靠生態城這棵豐茂大樹的同時，也不至時時事事都被“繫結”：臨時興起的情侶小酌可以及時響應；溜娃、健身不會因天色太晚而“改日”；娛樂休閒也不必因一段不長不短的路程而每次都要延遲滿足……
在我們看來，這些品質內容對一個上車專案的支撐，是要比放到改善專案中更能決定業主生活起點的。
天津恆大中央公園實景示範區
當然，恆大中央公園的改善表現，又不全是“標準化”。
18棟7-8層低矮建築，提示其將是恆大在津第二座洋房社群——改善熱衷的產品形態。同時，這也是恆大在津第一個真正意義的智慧化社群
，諸如一鍵呼梯、智慧訪客、新風除霾、無感通行、社群外圍防翻越、智慧社群APP等系統整合，當前還多是在改善專案中摸索的“未來式”。
天津恆大中央公園規劃效果圖
是不是哪裡特別眼熟呢？
如果你還記得恆大濱海首盤，即位於渤龍湖岸畔的恆大悅湖公館，面市不久就積累了3000餘組蓄客，首開即斬獲當月濱海新區商品住宅銷售金額、成交面積雙料第一，不到半年就清盤的非典型案例（參考閱讀：
《剛賣5個月，就要清盤了？》
），就該發現：
這兩個專案間，“上車與改善”的相容統一頗為神似。
04.
但，這不是恆大悅湖公館，生態城亦不是渤龍湖。
雙城雙核戰略在先，如今擺在濱城面前的是城市聚焦發展，從濱海新區到國際性海濱城市的發展機遇。
而生態城無論改善居住定位還是供求水平，在樓市中都擁有不可撼動的地位。作為被納入十四五規劃的濱海核心區，其配套能力一樣不可“同語”。
即便是新興的北部片區，嘗試搜尋恆大中央公園500米半徑之內，濱創中心、濱創廣場等在建，生活區範圍內已有寶龍廣場、宜禾匯、星光匯等成熟商業體。航母公園、渤海海岸線、方特歡樂世界等文旅設施，也都在日常可觸達距離內。
天津恆大中央公園周邊資源關係示意
另一重要維度上，生態城為市場所共識的還有兩大改善級優勢IP：生態和教育，幾乎是生態城所有專案的穩定基因。
特別是教育，對上車者的重要性不必多論。
目前看，北部片區教育資源已然先行，天津恆大中央公園專案一路之隔處即是規劃清華幼兒園，而南側中新生態城北區十二年制學校、東側中國核工業大學，均已是在建狀態。
從生態角度看，除了生態城一貫嚴苛的開發指標外，
與恆大地塊相鄰位置還有一處約35萬平米瀾清溪公園
，以河道為脈絡描繪綠色生態景觀。
最後，所有新興片區的上車機會，其交換條件都是“距離換價格、時間換空間”，區別在於有沒有交通利好。對於北部片區，即是與生態城建成區、濱海核心區充分連結的在建地鐵Z4線。
天津地鐵規劃線網
眾所周知，軌道交通是濱海亟需破題的重大基建專案。今年政府工報告中明確提出：推動軌交B1、Z4線加快建設，開工建設Z2線。
按照計劃，Z4線將於2022年試運營，其中恆大專案所在位置與就近設站間即控制在適宜步行尺度內。
綜上，相較於渤龍湖，生態城體現出一個現代化城市和宜居性板塊的“更多確定性”，而房子本來就是環境中的產物。那麼，繼供應思維“上車和改善”相容統一之後，又將專案投入成熟區域的顯性資源中，預期與信心自然就會集體浮現了。
上車者只會盯著
上車價格
卻一樣有敏銳洞察
那些
改善元素
都成了
大座
似的遐戀
熱情
背後的價效比
是把價值代入了價格
也把生活前置了想象
