5年期LPR再降15BP 首套房利率低至4.1%
以100萬貸款本金、30年期、等額本息還款計算，平均每月可再減少月供約90元，需償還的利息總額減少約3萬元。
在上週MLF利率下調之後，LPR降息已無懸念，只是幅度多少的問題。
中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈，2022年8月22日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3。65%，5年期以上LPR（以下簡稱5年期LPR）為4。3%。1年期、5年期LPR分別較上月下降5BP、15BP。
值得注意的是，這是歷次MLF降息後首次出現5年期LPR降幅高於1年期LPR的情況。5年期LPR是中長期貸款的定價基準，尤其是按揭貸款的定價基準，其單邊大幅下調主要是為了穩定房地產市場。今年5年期LPR降幅已達35BP，而在此之前兩年多（2019年8月-2021年12月）降幅僅為20BP。
按照央行、銀保監會5月15日的通知，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率減20個基點，意味著當前首套按揭貸款利率的下限為4。1%。存量房貸利率則將在重定價日迎來下調，具體取決於個人和銀行約定的重定價日。
此次5年期LPR下調有望帶動存量、增量房貸下調15BP。以100萬貸款本金、30年期、等額本息還款計算，平均每月可減少月供約90元，需償還的利息總額減少約3萬元。
LPR非對稱下調
2019年8月，央行推進貸款利率市場化改革。改革後的LPR由各報價行按照對最優質客戶執行的貸款利率，於每月20日（遇節假日順延）以公開市場操作利率（主要指中期借貸便利MLF利率）加點的方式形成報價。
其中MLF利率是央行中期政策利率，代表了銀行體系從中央銀行獲取中期基礎貨幣的邊際資金成本；加點幅度則主要取決於各行自身資金成本、市場供求、風險溢價等因素。簡言之，LPR等於MLF+點差。
8月15日，央行公告稱，為維護銀行體系流動性合理充裕，8月15日開展4000億元中期借貸便利（MLF）操作（含對8月16日MLF到期的續做）和20億元公開市場逆回購操作，充分滿足了金融機構需求。中期借貸便利（MLF）操作和公開市場逆回購操作的中標利率分別為2。75%、2。0%，均下降10個基點。
從歷次LPR調整看，如果MLF利率下調，那麼LPR必下調，其中1年期LPR下調幅度和MLF下調幅度一致，5年期LPR除2019年11月外，其他三次降幅都低於1年期LPR。主要在於貫徹房住不炒的政策，避免刺激房地產。
全國銀行間同業拆借中心公佈的資料顯示，8月1年期LPR為3。65%，相比上月下調5BP；5年期LPR為4。3%，相比上月下調15BP。這是MLF降息後首次出現5年期LPR降幅高於1年期LPR的情況。
其中，1年期LPR降幅首次和MLF降幅不一致，低於後者5BP。光大證券金融業首席分析師王一峰表示，6月份企業貸款加權平均利率已降至4。16%的歷史新低，同時1年期LPR已處於較低水平，若再考慮信貸供需矛盾加大、銀行“應投盡投”下貸款利率點差的大幅壓降，對優質企業的流貸利率水平可能已在1年LPR基礎上出現大幅減點，且與部分定期存款定價之間已形成“倒掛”。在此情況下，若1年期LPR下調幅度過大，也容易加劇企業對銀行的套利行為，降低政策效果。
而5年期LPR降幅更大，首次超過MLF利率降幅，其主要目的在於穩定房地產市場。華泰證券研究所副所長張繼強表示，7月信貸的塌陷很大程度上源於房地產，居民部門仍在延續降槓桿趨勢。對於房地產而言，保交樓是核心，但穩房價是關鍵，促進需求回暖才能讓整體行業重回正常軌道。目前二三線城市的房地產銷量同比跌幅還在30%-50%，對穩信貸和穩投資的拖累依然嚴重。這些因素決定了5年期LPR下調的必要性大增。
國家統計局資料顯示，7月份，70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格同比下降城市有48個，個數與上月相同；二手住宅銷售價格同比下降城市有61個，比上月增加4個。1-7月份，商品房銷售面積和銷售額同比分別下降23。1%、28。8%。“房地產市場呈現下行態勢，當前整體上處於築底階段。”國家統計局相關負責人8月15日表示。
央行資料顯示，2022年二季度末，人民幣房地產貸款餘額53。11萬億元，同比增長4。2%，比上年末增速低3。7個百分點；上半年增加6685億元，佔同期各項貸款增量的4。9%，佔比較上年全年水平低14。2個百分點。
8月18日召開的國常會表示，完善市場化利率形成和傳導機制，發揮貸款市場報價利率指導作用，支援信貸有效需求回升，推動降低企業綜合融資成本和個人消費信貸成本。
考慮到官方通稿將企業部門和居民部門並列，此處個人消費信貸應指向包括按揭貸款在內的廣義消費貸，而不僅僅是信用卡及短期消費貸。而在此前國常會一般只會提出降低企業融資成本，而這次將“降低個人消費信貸成本”與之並列，顯示出決策層也在釋放降低LPR進而穩信貸、穩消費的訊號。
“1-7月居民中長期貸款增長1。7萬億，較去年同期減少近2萬億，居民部門已經出現了實質性的‘資產負債表衰退’。5年期LPR下調有助於降低居民存量貸款負擔，一定程度上減緩還貸潮，並釋放消費潛力。”張繼強稱。
此外，5年期LPR也有更大的下調空間。自2019年LPR報價機制改革後，由於房住不炒政策的長期約束，5年期LPR的下調幅度相對1年期較小。截至此次報價前，5年期LPR共下調5次，累計下調40BP。而1年期共下調6次，累計下調55BP。
央行二季度貨幣政策執行報告顯示，2022年6月住房按揭貸款利率為4。62%，高出企業貸款利率46個基點，而住房按揭貸款利率風險低、不良低，本應利率更低。
房貸利率再下調
經過持續推進，LPR改革取得了重要成效：LPR已經成為銀行貸款利率的定價基準，金融機構絕大部分新發放貸款已將LPR作為基準定價，即“貸款利率=LPR+點差”。其中，5年期LPR作為住房抵押貸款的定價基準。
此次五年期LPR下調有望帶動房貸利率下降。增量房貸方面，央行、銀保監會5月15日印發的《關於調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》指出，對於貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。即首套、二套房最低貸款利率為LPR-20BP、LPR+60BP。此次LPR調整後，首套房貸款利率最低可至4。1%，二套房則是4。9%。
存量房貸方面，點差已經固定，貸款利率隨LPR報價而變，重定價週期最短為1年。對於重定價日在8月下旬的個人而言，馬上就可享受LPR降息的福利，房貸利率有望下調15BP。但一般重定價日在1月1日，意味著大多數個人明年才能享受此次5年期LPR下調的“福利”。
以100萬貸款本金、30年期、等額本息還款計算，平均每月可再減少月供約90元，需償還的利息總額減少約3萬元。
LPR報價出現了細微變化。2022年第二季度中國貨幣政策執行報告，在發揮LPR改革效能方面，今年以來，1年期和5年期LPR分別下降0。1個、0。2個百分點，“市場利率+央行引導→LPR→貸款利率”的貨幣政策傳導機制更加通暢，企業貸款利率為有統計以來新低。
光大證券金融業首席分析師王一峰預計，二季度中國貨幣政策執行報告在LPR傳導鏈條前附加“央行引導”，增加了央行對LPR報價引導的靈活性：一是未必每次調整都需要誘導性因素，如降準或MLF利率下調；二是下調幅度上，也未必一定要與MLF利率同步。
今年5月就是一個例證。由於存款利率報價改革，銀行資金成本明顯下降，在MLF利率未調整的情況下LPR出現下降，且1年期未變，但5年期單邊下調15BP。市場預計，由於房地產市場仍在築底且房貸利率高於企業貸款利率，在央行引導下後續仍有下調5年期LPR的可能。
（作者：楊志錦 ）
