馬老師｜“肉夾饃”王四營，較整齊豆各莊，“朝陽南”踩盤印象
從5月北京首次土拍開始，王四營區域踩盤，計算前天在內，已經實地考察三次，
一次比一次通透。
之前去的時候，出讓地塊還是一大片土地，沒有圍擋，遇到當地的拆遷的大姐，聊了一些王四營的拆遷啊，村裡分房的一些故事，聽了個零零碎碎。
那時候，找到出讓地塊是最重要的。地塊沒有圍擋，分不清具體地塊編號。
周邊區域的的印象是：
那麼高的樓，那麼多的房，那麼大的密度，那麼破的環境，那麼村的配套，那麼窄的路，那麼小的河……
很快王四營01地塊保利錦上，王四營03地塊朝陽壹號入市。王四營02綠髮地塊會晚一些，聽說會在年底，二批次供地的王四營04地塊，也將在10月拍賣。
因為樓盤集中，馬老師團隊再次考察王四營區域，預留時間比較多。所以，區域的考察，需要再進一步進行，更大範圍的進行。
關於朝陽南區域選房概念的提出……
自從朝陽一批次8塊地集中入市，馬老師在給粉絲的置業建議中，就提出了“朝陽南”和“朝陽北”的概念。我覺得在做區域選擇和區域分析的時候，蠻受用的。
馬老師的粉絲群，也是按“朝陽南”和“朝陽北”建的群。
本次的踩盤，
一個非常重要的任務就是加強和驗證“朝陽南”的選房觀點，更好的為粉絲服務。
此為序。
感興趣關注公眾號馬老師幫選房，新增選房師微信，邀請進群
“朝陽南王四營豆各莊十八里群“，群編號013，和
關注朝陽南置業的粉絲朋友一起嗨！
“朝陽南”區域選房觀……
朝陽區太大了，而片區發展情況，發展高度不同。
鑑於不同區域，不同發展階段，有不同的發展現狀和未來趨勢。
所以，我們要分片區進行觀察，分析。
如果要看懂王四營區域，豆各莊區域，還有即將入市的十八里店區域，
馬老師認為，首先要樹立“朝陽南”大區域選房觀。
這個“朝陽南”區域，馬老師建議是廣渠路以南，四環路之外。
在這龐大的區域內，我們重點討論京哈高速路以南，京滬高速以北，四環路之外的喇叭口狀區域。
馬老師團隊本次踩盤的重點區域——
王四營，豆各莊，十八里店，就在這個區域範圍之內。
如下圖，
綠色線之內為重點區域。
馬老師建議的朝陽南區域和本次重點研究區域
在此重點研究區域以內。
馬老師用紅線標識，分成了三個區域。
以垡頭路，化工路為界的南部區域，包括小武基村，老君堂村，大羊坊村等，這裡甚至不能叫“城鄉結合部”，就是村，超大規模的城中村們。
是朝陽南髒亂差的區域，有很多農民自建房，出租房。在北部的村裡有一些住宅專案，樓棟高密度大。
村裡的生活，好像在哪裡都一樣。
是這個城市收入比較低的人群。大家在這地塊拍了地就能賣七八萬的區域，用低廉的月租享受還算方便的生活。
咱們用一些圖片來看看這些地方的現狀！
馬老師團隊考察朝陽南實錄，主要是小武基村，老君堂村，大羊坊村等龐大的區域
馬老師幫選房團隊打卡地點標註，力求觀點完整，準確，可復現
比較規整的歡樂谷+華僑城區域
整個朝陽南區域，外觀最整潔的就是歡樂谷和華僑城板塊了。
比較乾淨利落，華僑城也提升了區域檔次。東側有幾個小區比較舊了，但並不亂。
商業配套和教育配套也比較成熟。
實踩歡樂谷，華僑城，首都師範大學附屬朝陽實驗小學，黃岡中學北京朝陽分校
“肉夾饃”的王四營
化工路北部就是王四營01，02，03，04地塊了，和化工路南部相比，王四營更多是回遷房，安置房，公租房，村子已經拆遷完畢。
整個區域內，道路等規劃還沒有開始做。現狀觀感，還不行。
王四營01-04地塊在中間。
南邊的很多回遷房比如，雙閤家園，燕保祁東家園，燕保北焦家園等，感覺很多還沒有入駐。商業配套還不成熟。
北側呢，是孛羅營安置房。就是我們踩盤遇到的大家她家拆遷分房的小區。
找一個多麼好的比喻來形容這裡呢？
肉夾饃？
對，就是肉夾饃！
如，下圖所示：
肉夾饃區域，上面的灰色是孛羅營，中間是商品房，南部是回遷房，安置房，公租房。
馬老師製作“朝陽南”示意圖，王四營“肉夾饃區域”
地鐵口就在肉和饃之間，回遷房用著方便，商品房用著也方便。
焦化廠地鐵站
01
先看看肉夾饃下面的一片“饃”。
包括，焦奧中心，雙閤家園，燕保祈東家園，燕保北焦家園。
遠觀南側的回遷房區域
02
再看看肉夾饃的上面的一片“饃”
孛羅營回遷房，五方天雅汽車市場，盛華批發市場，北側小河
03
再說說出讓地塊
王四營專案工地現場，超大的一整塊地
比較整齊的豆各莊
再說豆各莊區域，緊貼著五環邊，豆各莊和王四營簡直太近了。綠城沁園地塊，更是隔著五環就能看到焦化廠的冷卻塔和大煙囪。直線距離絕對比王四營幾個專案距離焦化廠更近。
真是，你有焦化廠的配套。
我也有。
王四營和豆各莊，就隔著一條五環路，如果不是這條路，就是一個區嗎！
從踩盤也能有實際感受，踩盤王四營呢，走著走著，就到了豆各莊，
踩盤豆各莊，走著走著，就到了王四營了。
道路都是相通的。
幸虧，去了幾次，越來越熟悉了。
轉一圈，還能馬上回去。
從城市介面來看的話，
各莊比王四營看著好。這樣來看，又好像幸虧隔個一條五環。新的商圈，才能更好的獨立的發展。
至少，現狀來看，豆各莊區域內道路平整很多，綠化也好一些，配套也多一些。富力又一城，一個大型社群，為豆各莊提供了不少的生活所需配套。而，這一點上，至少，當下的王四營，還不行。
說到產品，
王四營產品和豆各莊產品定位不同，王四營內部才是真火拼。而豆各莊憑藉600套的小套型，已經贏得定位的先機。
富力又一城一角，惠多港商業，恆大御景灣，豆各莊的道路等
北京焦化廠
01
因環保而來為環保而去
北京焦化廠，又稱北京白化廠，現在叫北京東部工業遺址文化園區，位於北京市朝陽區化工路北側，貼著東五環邊。
隸屬於北京市燃氣集團，1958年建廠，以原料煤為主的大型加工廠，主要生產煤氣，焦炭。2008年因為舉辦奧運會停產轉型，現在已搬至唐山曹妃甸。2018年1月，入選第一批中國工業遺產保護名錄。
1958年，為了解決北京燃料結構單一、環境汙染嚴重、能源浪費巨大這三大難題，開始興建焦化廠。（馬老師備註，那時候，北京燒煤，燃料環保性不好）
1959年，巨大的煙囪拔地而起，焦爐開始噴吐煙火，結束了北京沒有煤氣的歷史。北京焦化廠也是，新中國成立十週年國慶獻禮工程。
20世紀60年代末、70年代初，很多工廠和數十萬居民家庭都用上了煤氣。煤氣開始替代燃煤，成為當時最重要的能源，首都的大氣環境也大為改觀。
隨著2008年北京奧運會的臨近，2006年，焦化廠全部停產，結束了使用近50年人工煤氣的歷史。2008年之前，東南郊化工區和四環路內200多家汙染企業全部完成搬遷工作。
紅磚圍牆，銀灰大門，三層的焦化廠質檢樓邊角之處依舊藏著焦化廠半個世紀的歷史。
北京焦化廠，始於環保，也停於環保。未來，這裡還會建設一個工業主題公園，曾經的焦化廠，一定會變得越來越美。
焦奧中心內部，馬老師找的新聞報道圖片，我估計當時編輯這個朋友也是用心了，保留了最有用的一句話。
02
焦化廠土壤汙染治理
焦化廠的汙染成分主要為多環芳烴和苯、萘等有機物，治理修復過程就是將汙染物從土壤中分離出來並將汙染物進行分解。
孫興凱介紹，治理要先對土壤進行高溫“桑拿”，將汙染物蒸發，“桑拿”後的土壤就變成了徹底乾淨的土壤。蒸發出來的汙染物並不是直接排空，而是透過活性炭等裝置收集吸附，再透過密閉裝置進行高溫和燃燒處理，變成沒有汙染的蒸汽、水和二氧化碳。
而對受汙染的地下水，則採用空氣吹脫修復技術，透過增加氣體和汙染地下水的接觸面積，使有機汙染物從水中揮發出來，再對產生的尾氣進行收集、處理。
焦化廠環境修復歷經近4年、三期工程，覆蓋廠區所有位置。截至2017年6月，三期工程全部完成，4年合計修復汙染土213萬立方米、汙染水15。6萬立方米。
第三方的所有檢測報告顯示，焦化廠治理修復全部達到了環保標準，空氣中的異味也日漸消失。
這是馬老師找到的當時的新聞報道截圖。
2017年新聞報道的截圖
這就是本次，王四營區域的踩盤實錄。儘量
細緻，詳細，還是那句話，力求準確，完整，可復現。
為買房人選房做好服務決策，這就是馬老師幫選房團隊的職責。
還記得馬老師團隊的那句話嗎：
“馬老師幫選房，幫你選好人生每一套房！”
