城市建設、規劃專家熱聊迴天“城”長首個“綠地養護補充基金”引發共鳴

9月30日，由北京青年報社主辦的《迴天這十年•迴天“城”長》論壇在京舉辦，迴天地區的規劃者、初代建設者、新晉建設者、房地產領域大V及協會專家等，回顧了地區歷史和現狀。從北京市首批經濟適用房，到宜居品質之城，從“有居”到“優居”，迴天地區的居民獲得感和幸福感正在大幅提升。

自2018年起，北京連續釋出三年及五年行動計劃，重點實施教育、醫療衛生養老、綠化文體、交通、市政設施等方面的近200個專案，基本實現了迴天有路、迴天有教、迴天有醫、迴天有樂。現在的回龍觀、天通苑區域品質與10年前已不可同日而語，也對服務提供者提出了更高的要求。論壇上，新晉開發專案紫金書院提出了“綠地養護補充基金”概念，更是引起了兩代開發者以及城市建設、規劃專家們的共鳴。

三年又五年，迴天計劃就是北京城市更新的縮影

10年前，因為居住密、交通堵、學校少、看病難、購物難、環境差，在京城北部回龍觀、天通苑地區，85萬多居民曾被這樣的大城市病所困擾，如何喚醒“睡城”曾是這裡的頭等大事。從2018年開始，北京啟動“迴天行動計劃”，170餘個重大專案接續落地，如今，回龍觀天通苑地區煥發出了新的生機，居民的獲得感、滿足感、幸福感得到了快速提升，成為全國乃至亞洲超大型社群治理的範本。

張帆

迴天規劃編制專家張帆表示，北京市從1998年開始建設經濟適用房，回龍觀、天通苑是最早的一批，當時，政府為居民提供了多層次多選擇的供應，並且平抑了房價，為穩定樓市起到了積極作用。

謝東曉

北京房地產業協會常務副會長謝東曉當時還在北京城市建設綜合開發辦公室工作，他坦言，每個週二都要搭車去回龍觀鎮，和其他委辦局一起商量回龍觀地區的徵地拆遷問題。那一年回龍觀、天通苑分別開工過百萬平方米，當年竣工過百萬平方米，這在北京城建史上也是一個很重要的突破。

“那時迴天地區就形成了所謂的‘碼農聚集地’，因為很多大學生剛剛畢業，想在北京安家，這裡就是很好的選擇，為這些新北京人提供了一種紮根北京的可能性”，張帆說。

20年後，迴天地區已經逐漸成為一個超大成熟社群，但是依然存在一些問題，比如產業太少、配套不齊、出門堵車……為此，2018年，北京市釋出了《最佳化提升回龍觀天通苑地區公共服務和基礎設施三年行動計劃（2018-2020年）》，計劃透過3年的行動、專案總投入近200億元資金，讓迴天地區成為與國際一流和諧宜居之都相匹配、充滿活力的美好幸福新家園。

不僅如此，緊接著2021年7月，北京市又對外發布了《深入推進回龍觀天通苑地區提升發展行動計劃（2021-2025年）》，重點實施教育、醫療衛生養老、綠化文體、交通、市政設施等方面的102個專案。2022年，根據北京市發改委印發的《深入推進回龍觀天通苑地區提升發展2022年工作計劃》，迴天地區主要聚焦提升公共服務能力、提升交通和市政基礎設施效率、提升人居環境品質等6個方面，涉及23項具體任務，總投資約342億元。全年將新增學位4100餘個、停車位5000餘個、公園綠地近700畝，清華長庚醫院、積水潭醫院二期、回龍觀體育文化公園等專案主體完工，推動實現社群衛生服務中心六街一鎮全覆蓋。同時統籌區域聯動發展，引導人才北向迴流，就近就業，建成投用小米智慧產業基地等3個重大產業專案，加快推進小米二期等5個專案建設。

其中的一個細節是，張帆所在的機構經過調研發現，不少上班族靠地鐵通勤，排隊20分鐘以上，但只坐了2站就下車，原因只是“地面過不去”。最終，他們建議打造一條腳踏車專用路。如今，回龍觀至上地腳踏車專用路已經開通，預計2023年6月將向東延伸至天通苑地區，向南至西直門交通樞紐，腳踏車專用路將形成串聯昌平、海淀、西城的慢行系統，構建起一條全新的綠色通勤走廊。

“政府的決心是非常讓我們有信心的。在北京市減量提質的大背景下，實際上政府付出了很多，不光是資金方面的投入，還有非常多的政策方向、體制機制的突破。三年行動計劃執行完了，又推出了五年行動計劃，在這種政府持續的努力之下，迴天的未來一定是特別美好的”，張帆說。

打造樣板樓盤看回天兩代開發者的理念傳承

#FormatImgID_4#

黃建堃

迴天地區並不缺優質的居住環境。作為回龍觀第一個商品房專案龍澤苑開發公司董事長的黃建堃特別有感觸，他說龍澤苑不僅承擔了國家康居示範工程的專案，還承擔了住建部中美住房合作示範專案這一任務。包括著名規劃大師白德茂、園林大師檀馨、以及貝聿銘之子貝定中為小區親自設計，美國紐約的設計公司為小區規劃落實。1998年，在20多年前，當時小區已經提出“人車分流”、“早餐陽臺”、“四節環保”等創新先進理念。

在白德茂先生的建議下，龍澤苑還做了三級綠地，當時的小區被分為若干組團，像老北京的四合院，便於老百姓密切交流。因此，小區在設計綠地時，就做了中心綠地、團屬綠地和樓前綠地，同時用一條中心人行步道把這些綠地都連線起來，這樣小區內的每戶人都能享受綠地的福利。

對此，紫金書院專案執行董事葉俊明作為迴天地區新一代建設者，他對這個地區也有特殊的感情和特別的規劃。“我們團隊都是回龍觀的第一代新住民，實現了我們從無居到有居的過程，這個過程有多開心，別人可能體會不到。”雖然幾年後葉俊明搬離了迴天地區，但現在他又重新回來並參與建設迴天。

葉俊明發現，在迴天生活的人，一邊在高節奏地工作，一邊要處理家裡的一大堆問題，於是他們團隊設想，如果這些“後顧之憂”能透過社群一體化解決，解決了生活中的痛點，才更能增加業主的幸福感。因此，他們在規劃專案之初就提出了一個概念，叫做“植入社群型的教育成長中心”，把產業帶、教育功能帶、生活帶都打造進去，

於是，在專案規劃時，就把解決居民的“後顧之憂”放在首位，不僅外在打造小區的書院氣質和文化，比如做了真紅磚的外牆，顯示出濃濃的學院風，內部裝修採用高階精裝風格，既不是豪宅也不是簡裝，而是符合中產階級需要的風格，還引進了金茂府的13項科技，比如離子瀑技術等。葉俊明還特別提到，紫金書院的高科技還利用了可變的專利戶型，用技術手段帶來了超大的一鍵可變戶型的超級體驗感，實現了一生之宅的理想，充分體現了物盡其用的設計理念。

“更重要的是我們圍繞痛點進行了一系列的規劃，如打造了一個國學學堂，為孩子們提供課後託管服務；還提供業主食堂，提前預訂早餐，當天送餐上門，解決了大家沒時間做飯的問題；利用下沉廣場把地下室做成共享自習室、共享圖書館等空間。”葉俊明說，作為第一代迴天居民，對這些居住痛點深有感觸，所以這些規劃設計其實都是在解決痛點。

首個“綠地養護補充基金”提出解決痛點專家碰出火花

不過，所有這些品質都滿足之後，一個新的問題又擺在了葉俊明面前，那就是如何能讓社群持續地“好下去”，這是一個新的課題。

葉俊明

“集團總裁黃玉峰提出一個‘綠地養護補充基金’的概念，就從腳下的那塊草地這件看似小事其實不小的事做起”，葉俊明說。紫金書院提出的“綠地養護補充基金”是單獨為後期入住社群建立的針對園林更高品質呈現進行的補充資金池投入，以此保持綠地養護效果，實現社群增值。“入住後的小區想要持續地好下去，其實說白了就是腳下那塊草地能不能一直綠下去，而且綠得更好。這不僅關係到入住後業主的居住感受，更關係到未來房價的增值。”

北青報記者瞭解到，當下入住社群的品質層級及二手轉售價格的高低，最直觀的體現在綠地和物業兩個層面，前者是硬優勢，後者是軟優勢，綠化維護是肉眼可見的呈現力，考驗了物業的後期維護能力。但業主繳納的物業費中針對綠地維護所謂的專款部分，僅可完成對於基礎園林的修復和養護，如果希望社群整體品質更高，細節的提升至關重要。對於更高標準的綠化呈現，如大片草地的雜草剔除，提高草地平整度、解決草地綠化因土質等導致的斑禿現象、人為破壞園林的修復改造等問題，以及依據需要或生活習慣改變而增設的園林小品等情況，則不包含在一般的物業費內。紫金書院提出成立“綠地養護補充基金”、用資金池來更好實現社群增值也正是基於對這些難題的解決。

目前，紫金書院發起的全國首個“綠地養護補充基金”，以中關村科學城公司賬戶對公將200萬放入新領域銀行開戶賬戶，每月將由銀行出具款項狀態。同時，交付前，成立業主群，篩選出願意為社群共建做貢獻的創始人業主，進行監管協助公示；交付後，社群成立物管會或業委會，將內部款進行使用監管。此外，未來還可以成立教育基金、公共活動基金等，設定不同專項基金，讓社群共建真正落地兌現。

房子是需要從“一塊草地”開始做起的，“因為當房子的物理品質到位後，二手房價最上面的那2000元甚至是20000元，實際上是由“那片草”決定的，這麼做了之後，是對全體業主有利的事情”，葉俊明如此解釋道。

“紫金書院專案不僅僅是在賣一個物理屬性的房子，同時更在設計之初即以運營之心進行產品構設，也是專案最大的實質特點。專案將以共建社群理念打造後端社群運營，在簽約後將逐步建立紫金書院業主群，邀請業主參與到產品最佳化設計，後端社群內容的調整中來，‘綠地養護補充基金’是企業以責任之心，單獨為後期入住社群建立的針對園林更高品質呈現進行的補充資金池投入，後期也希望廣大業主愛社群，關注社群，以共建社群之心，也可自願加入成為共建分子，基金的參與者、使用的監管者。這也是在專案已有綠金標準下的高標準園林基礎上，再錦上添花，對交付後保值做出的企業保障，黃總要求我們的已經不僅僅只是考慮交付，而是已經開始思考交付之後給予客戶的品質保障”，葉俊明表示。

馬力

對此，京房字創始人馬力認為：“我們過去老是說，開發跟後期管理物業管理是有一個脫節，甚至造成了一些遺留的問題。”他認為，如果按照這種“綠地養護補充基金”的模式來操作，那麼公共環境設施的維修就有了資金和底氣，這也能促成業主們的房產保值增值，並吸引更多的人在迴天地區長久地住下去。迴天規劃編制負責人張帆則對此提出了更進一步建議，她認為設立綠化基金為入住後的綠化持久好下去設定保障是好事，但未來如何讓這個資金持續下去、如何做到合理使用和專款專用等問題也是基金設立時應該考慮到的。

“我非常贊同這種創新，同時也建議可以多做一些自我設問來完善這樣的創新。比如源頭活水從哪來，如何讓它穩健地保持這樣的一個基數等。比如還有沒有更多的渠道，或者是不是在其他方面設立一些備用通道等等？包括後續對於資金使用的監管問題。因為你很難讓所有人都滿意錢花在哪裡，比如當你花了1000元買棵樹，可能會有人質疑你為什麼不花800元買棵樹？所有的基金都會遇到這樣的問題，所以這也是挑戰。”張帆說。

作為業界前輩的黃建堃表示出對這一新理念的讚許和期望，他說：“這可能是個很好的創始。因為無法結算，綠化養護的費用很難在大修基金和物業費裡解決，而這筆基金恰好能夠解決小修小補。我覺得紫金書院這個想法有示範作用，能給老百姓的財產、給小區設施保值增值，也是我們開發商對人民負責的一個態度，我希望紫金書院能把這件事做好，然後向更多定位高階的社群進行推廣”。

“我對迴天地區的未來發展非常有信心，外因方面，既有市政府的高度重視，又有像張帆這樣的專家去研究問題，找到痛點堵點，有針對性地去解決；內部來講不僅有早期的試點小區龍澤苑，把各種各樣的好的設計全都放進去，還有紫金書院這種新的開發商‘以人為本’的探索，這樣在內因和外因的共同作用下，我相信這個地區未來一定會更美好”，謝東曉說。