深圳前海新盤今年10.8萬平，明年9.2萬平？開發商認為“土拍報名會依舊火爆”
8月29日，深圳市重新發布2021年第二批住宅用地集中出讓公告，涉及的出讓地塊不變，共22宗，總用地面積約83。4公頃。
地仍舊是原來的地，沒減沒換，規則也基本是按照此前市場猜測的方向調整：響應“房地聯動”號召，降低土地溢價，同時降低商品房最高限售價格；觸達最高地價後搖號；嚴審房企報名准入條件，禁止馬甲圍標拿地，並規定了同一房企在這場土拍中最多隻能拿到3塊地。
但與北京、杭州、南京等地不同的是，深圳此次土拍並未將備受行業熱議的“競品質”細則納入其中。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，主管部門提出“競品質”的原則性規定，但具體到如何落實，如何處理好控房價控地價的關係，可因城而異，優先處理相對尖銳的問題。深圳近年來本身在諸如裝配式建築、綠色建築等房屋建造標準方面的探索是走在前列的。
深圳今年首場集中供地現場 每經記者 甄素靜 攝
唯一的“雙下調”城市
“房地聯動”是第二次集中供地中止、延期後市場的關鍵熱詞。《每日經濟新聞》記者梳理多城市重新發布的土地出讓公告發現，深圳是目前唯一一個既下調了地塊溢價率，又下調了商品房最高限售均價的城市。
深圳市規劃和自然資源局稱，本批次用地普通商品住房銷售限價在原限價基礎上下調3%-9。2%不等，安居型商品房銷售限價在原限價基礎上下調2。8%-9。1%不等，透過價格引導進一步穩定市場購房預期。
在出讓方式和供應規劃上，公告提及，為進一步落實中央經濟工作會議關於“土地供應要向租賃住房建設傾斜”的工作要求，拓寬租賃住房供給渠道，在保持掛牌起始價不變的基礎上，地塊溢價率上限統一由45%調整為15%，達到溢價率上限後，南山T403-0401宗地、龍華A916-0572宗地（2宗全年期自持租賃住房用地）直接採用搖號方式確定競得人，其餘用地採用“競自持租賃住房+搖號”方式確定競得人，其中自持租賃住房最高不超過該宗地普通商品住房面積的40%。
而在將“競品質”加入新規則的杭州、南京等地，均不同程度下調了地塊溢價率，且將執行最高觸及最高限價須搖號確定競得人。
杭州競拍規則為一般地塊溢價率上限由20%調整為15%，“競品質”試點地塊的溢價率上限由10%調整為5%；二是出讓地塊達到上限價格後，轉為在此價格基礎上透過線下公開搖號的方式確定競得人。
限價方面，杭州規定，所建普通商品住宅（毛坯）銷售均價不得超過上述核定價格，最高銷售單價不得超過售價均價的110%，裝修價格另行核定；所建商品住宅專案須按照《關於提升全市新建商品住宅規劃品質要求的通知》（寧規劃資源規［2021］6號）執行。
58安居客房產研究院分院院長張波認為表示，目前多地的限價大都以出讓地價為基礎，各地土地出讓的地方性特點還將保持，但對於深圳來說，由於近幾年房價上漲過快，泡沫更為明顯，需要“過往矯正”的方式來保持房價迴歸到合理水平。深圳下調限價標準就是加大市場降溫力度的表現。同時深圳對於租賃地塊的供給力度加強，也體現出更為重視保障租賃，拓寬租賃住房供給渠道。
比比誰更能犧牲現金流和利潤？
深圳土拍規則在全國範圍來看，是相對複雜的，特別是雙限雙競的出讓方式，在非恐慌式補地的情況下，被認為是調控土地市場過熱的利器。
雙限雙競，既限地價、限普通商品房銷售均價，競地價、競無償移交政府只租不售的人才住房面積，最早在2016年下半年深圳土拍市場上就出現過，此後在調控關鍵時刻屢試不爽。
2016年上半年，深圳在出讓龍華區地塊時，龍光、金茂+電建聯合體均競拍出了驚人的樓面價。2016年，下半年深圳調整規則，採用“雙限雙競”出讓地塊，此後土地熱度明顯下降。
2019年6月，深圳那場被外界評價為史詩級的土拍，採用“單限雙競”方式，既限成交地價、競成交地價、競只租不售的人才住房面積。5宗地塊，在沒有限普通商品房銷售均價的條件下，均快速達到最高限制地價，總計攬金224億元。而這場土拍，也被看做是深圳這兩年樓市火熱的一個前奏。
同年，在這場史詩級土拍的5個月後，深圳祭出“雙限雙競”利器，出讓6宗宅地，最終1宗流拍，2宗底價成交，3宗低溢價率成交，單日收金127。5億元。
而此次調整之後，深圳在雙限雙競基礎上，首次提出了三限雙競+搖號的出讓方式，限地價（限15%溢價率）、限全年期自持租賃住房面積（普通商品住房面積的40%）、限住房銷售均價，競地價、競全年自持租賃住房面積（相應扣減普通商品住房面積），達到全年期自持租賃住房最高限制面積後透過搖號方式確定競得人。
多位房企投拓人士告訴記者，三限雙競+搖號，也是除了降低地價溢價率外，讓利房企的又一重要舉措。
“三限雙競+搖號，相較此前雙限雙競，取消了純粹‘做貢獻’的競無償移交部分，是政府讓利的一方面。至於整體讓利空間，需測算後才有結論。”
某頭部房企投拓人士告訴記者，搖號地塊因為利潤有封頂，企業對快週轉的需求程度降低，反而有利於專案主體部分的施工質量。
不過，對於這一規則的調整，業內人士也有不同觀點。
好地網研究員黃卓賢分析認為：
地價和商品房最高售價下調幅度不同，意味著要想獲得更大利潤空間，必將觸及競自持，對於房企而言，這就取決於誰更能犧牲現金流和利潤，從這個角度來看，深圳新的競價規則並沒有真正實現“穩地價”要求。
新房、二手房聯動下跌？
《每日經濟新聞》記者梳理22宗地塊前後出讓公告發現，所有地塊中地價最高降了19億元，商品房銷售最高限價降了7000元/平方米。
其中，位於寶安松崗街道的A401-0187宗地，是所有地塊中地價最高的，同時也是降價最多的，降價19億元；其次是位於南山區前海桂灣片區的T201-157宗地，總價和降幅也均為第二高，降價13。7億元。
在商品房最高售價方面，前海桂灣片區T201-157宗地限售價格最高，降幅也最大，原來商品住房毛坯銷售均價為9。9萬元/平方米，現調整為9。2萬元/平方米，降幅為7000元/平方米；其次為龍華民治街道的A811-0344和A817-0614宗地，最高售價分別從8。5萬元/平方米、7。57萬元/平方米調整為7。82萬元/平方米和6。98萬元/平方米，降幅分別為6800元/平方米和5900元/平方米。
這一價格下探，在降低新房市場預期的同時，或將致片區新盤驟冷，以及加重早先購房者的焦慮。
也有市場人士分析稱，這是個重要訊號，所有地塊限價都降了，政府不僅有決心還下狠招。那麼，一年後買前海只要9。2萬元/平方米，你現在還會買近期將入市的10。8萬元/平方米新盤嗎？
有網友分析稱，去年龍華某新房備案價為8。54萬-9。47萬元/平方米精裝，現在隔壁地塊限價6。98萬元/平方米，除去裝修，足足下調了2萬元/平方米，去年買該樓盤的購房者要哭了。
這一最高限價的下調不僅意味著新房市場短期驟冷，依照5月深圳市住建局釋出的一份關於新建商品住房和商務公寓銷售價格指導工作的通知來看，在房企高週轉未變的行業現狀下，未來很長一段時間，新房市場都不會再有大的波動。
工作通知指出，深圳全市預、現售商品住房和商務公寓的批准銷售價格原則上不得超過上一年度至今同地段、同類型新房的網籤價格；對於分期開發的專案，兩次申請價格備案時間間隔未超過一年的，原則上按照前期備案價格進行批覆；防止房地產開發企業透過提高裝修價格變相抬高房價，實行精裝修價格梯度。
而目前這一精裝修梯度中，價格最高也才是6000元/平方米。也就是說，房企在裝修上做文章的空間也被壓死。
張波認為，以地價鎖死未來新房價格，預計這一政策對深圳未來房價影響將非常長遠和直接不排除部分割槽域的二手房市場迎來較大幅度回撥。
李宇嘉認為，這一規則的調整，使得未來新房價格有望下降。同時，考慮到新房和二手房價格聯動控制的價格機制也已經形成，新房和二手房聯動下跌的局面已經形成。
而對於此次規則調整後房企可能的報名情況，某頭部房企的投拓人士告訴記者，報名我們認為和之前是一樣的，還是會火爆，特別是預計要競到搖號的地塊。
記者|
甄素靜
編輯|
程鵬 陳夢妤
王嘉琦
校對|
段煉
封面圖片來源：每經記者 甄素靜 攝
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