沸騰了！剛剛，超重磅利好
“下調首套個人住房公積金貸款利率0。15個百分點”“明年底前居民換購住房可享個稅退稅優惠”“首套房貸利率下限有望突破4。1％”……24小時內，三項重磅政策接連發布，助力樓市穩健發展。
01
時隔7年央行
再次下調公積金貸款利率
9月30日，據中國人民銀行網站，中國人民銀行決定，自2022年10月1日起，下調首套個人住房公積金貸款利率0。15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調整為2。6％和3。1％。第二套個人住房公積金貸款利率政策保持不變，即5年以下（含5年）和5年以上利率分別不低於3。025％和3。575％。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，下調首套個人住房公積金貸款利率，是商業貸款利率下調後又一重要的金融政策。本次下調主要是針對剛需購房者，體現了進一步滿足剛需購房者需求，降低剛需購房者購房成本的導向。
不僅是住房公積金貸款利率的下調，今年以來，貸款市場報價利率（LPR）持續下降，其中5年期以上LPR已累計下行35個基點，帶動首套住房商業性個人住房貸款利率隨之下行。根據最新一期LPR報價，當前首套住房商業性個人住房貸款利率最低可至4。1％。
02
兩天內迎
三大利好訊息
29日，人民銀行、銀保監會發布通知，決定階段性調整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限。根據方正證券研報統計，國家統計局跟蹤商品住宅銷售價格的70個大中城市中，有23個城市符合規定條件，包括10個二線城市，13個三線城市。
兩部門表示，這一政策措施的出臺，有利於支援城市政府“因城施策”用足用好政策工具箱，促進房地產市場平穩健康發展。在當地政策範圍內，銀行和客戶可協商確定具體的新發放首套住房貸款利率水平，有利於減少居民利息支出，更好地支援剛性住房需求。
對此，浙商證券表示，本次政策雖然仍是以因城施策的方式由各地分階段放鬆，但房貸利率下限標準整體下調，對需求刺激力度較年內其他政策力度更強。
此外，財政部今日釋出支援居民換購住房有關個人所得稅政策的公告。公告表示，自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房並在現住房出售後1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。
其中，新購住房金額大於或等於現住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小於現住房轉讓金額的，按新購住房金額佔現住房轉讓金額的比例退還出售現住房已繳納的個人所得稅。
結合日前人民銀行、銀保監會發文決定階段性調整差別化住房信貸政策，房地產市場已在兩天內接連迎來三項積極調控政策。
03
銀十
樓市會怎麼走？
中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜則指出，傳統“銀十”即將到來，中央接連釋放重磅利好，有利於穩市場、穩預期。在當前的市場環境下，房地產市場的修復需要更多有利因素疊加帶動，預計降低購房成本將是未來政策最佳化的重要方向。
接下來，針對核心二線城市或將繼續最佳化“認房認貸”、限購、限價等政策，而預計更多、更大力度的政策落地也將帶動整體市場企穩恢復。
在58安居客房產研究院分院院長張波看來，總體來看，房貸利率層面今年政策的空間已經釋放見底，後續可下調的空間已經相對有限，但利率調整對不同城市的影響依然會分化，信心拉動的效力亦有差異。
諸葛找房資料研究中心首席分析師王小嬙認為，今年以來，各城市頻繁對政策逐步放鬆力度，但市場修復較為緩慢，購房者的市場信心並未大幅回覆。按照以往經驗，中央政策對市場信心的傳導大於地方政策的糾偏。
四季度，在中央多個政策的加持下，助力市場信心的改善，市場有望加速修復，預計能夠達到明顯的效果。
從政策組合的角度來看，嚴躍進表示，此次公積金政策也可以與其他政策疊加使用，比如說部分城市允許二套房可以享受首套房的公積金優惠政策，客觀上對於一些改善型購房需求的釋放也具有積極意義。
04
地產板塊
估值底出現了？
廣發證券認為，此次政策力度高於歷史同期，信貸政策對於銷售企穩具備重要意義。
本次調節的意義非常重大，在因城施策的大環境下，利率下限作為少數掌握在中央政府手中的調節工具，對提振全國市場信心，具備較強的訊號意義。雖然是階段性、針對部分城市的政策，但取消下限的描述是前所未有的。
中央層面的直接表述，放寬“因城施策”的政策下限，也有助於各地方政府更好的執行“促進房地產市場平穩健康發展”所需要的後續政策落地，以及幫助居民恢復購房信心。堅定看好地產板塊整體投資機會，建議提高“強信用+寬佈局”配置比例。
當前板塊估值及倉位已處歷史低位。
往後看，2022Q4 市場有望逐步企穩恢復，但行業供需兩端受限帶來拿地、銷售、降槓桿之間的不協調仍存。鑑於本輪弱修復環境利好本身強產品力、強信用、強投資及盈利能力邊際改善的房企，華泰證券建議關注：
（1）穩健發展型：保利發展、萬科A、金地集團；（2）成長受益型：新城控股、建發股份、華髮股份、濱江集團；（3）物管優質標的：華潤永珍生活、碧桂園服務、綠城服務、寶龍商業；（4）二手房中介服務機構：貝殼-W。
本文源自證券之星
