房子怎麼看？

「來源： ｜鎮主 ID：zhenzhuboy」

林林總總算下來，鎮主團隊看過的住宅地產專案大概有200個以上了。

在我們看過的專案中，比較有代表性的有早期的廣渠路金茂府，也有新建的未來金茂府，還有南三環邊上的北京中國府、東四環的壹亮馬，以及海淀幸福裡、豐臺園博園的領秀翡翠墅、北七家的珠江·天樾書院、順義的恆大上和府等等。

這類住宅專案大多都是大面積、高科技，在戶型設計、智慧化配置、品質細節等方面基本上是目前市場的頂流產品，代表著住宅產品在國內市場的最新潮流趨勢。

還有一些剛需改善專案，比如像中駿雲景臺、亦莊橡樹灣、合生me悅、臺湖金茂悅、世茂香頌、恆大御峰、路勁陽光城等等。這些專案的面積都不算太大，有些甚至非常小，比如有低於60平的。但

小空間裡有大作為、麻雀雖小五臟俱全，在內部空間利用上，比起10年前的產品有極大的進步。這也代表著住宅產品在國內市場的另外一種潮流趨勢。

房子不是用來炒的，是用來住的。迴歸到房子居住的本質屬性上，什麼樣的房子住著更方便、更舒適、更溫馨或者更痛快？這應該是現在特別值得研究的一門學問。

鎮主團隊梳理了這幾百次看房經歷，也算是略有一些心得體會吧。給大家分享一下，我們看房的時候，都在看什麼？在我們眼裡，哪些重要因素會直接決定一套房子住的價值。

Part.1

瞭解真實的專案概況

去看一個新專案的房子，售樓處是無法略過的環節。只要你踏入售樓處，從那一剎那起，等待你的一定是無懈可擊的銷售說辭、完美的樣板間。

剛開始的時候，我們都聽得十分認真，當去過了一個又一個的售樓處、聽了一次又一次的專案說辭之後，才慢慢回過味兒來。

很多事情都是刻意美化過的，比如是否有學區、地鐵，這是以開發商的能力無法保證的。學區要經過教育局定，地鐵要經過多輪審批。除非已經招標、或者在施工階段，才能百分百確定。

售樓處裡的沙盤，也不一定都是按照實際比例縮減製作的。看著距離國貿很近，實際上並不一定。看著綠樹成蔭，實際上那只是效果。沙盤圖、示意圖、效果圖和實際都不是一回事，不要太當真。

瞭解專案概況，最簡單有效的辦法是：直接去所在城市的規劃局（住建局）網站找就可以了。

關於樓盤是否有預售證、專案的相關資訊，甚至房源簽約情況，都可以到住建部網站查詢。

Part.2

看房子的四個重點

在政府官網上對專案有了整體瞭解之後，接下來的重點是實地看房子。在看房子的過程中，我們又重點看以下幾個部分。

一、看面寬

建築師在規劃小區的時候，考慮的不是如何讓房子住得舒服，而是如何把總建築面積做到最大值，讓開發商賺到最多的錢。想要把建築面積做到最大而且同時滿足光照標準，最簡單粗暴的方式，就是減少面寬，增加進深。

放幾個淨面寬資料，供參考（牆體厚度在20cm左右自行減去）。

主臥標準面寬3。3m，小於3。3m就緊湊了，比較舒適的面寬是3。6m，擺放傢俱有一定的空間。3。9m及以上的面寬，往往配有主衛生間和衣帽間。

次臥最小面寬是3m，兒童房、書房最小面寬是2。7m。客廳標準面寬是3。6m，小於3。6m是緊湊型，大於3。6m是舒適型，豪華型可以達到5-6m及以上。

開間和進深的比例一般介於1-1。5之間。對比戶型的時候，儘量選擇面寬進深比值比較大的戶型。

有良知的開發商，給你的戶型圖會把每個房間的面寬、進深都標註出來。

二、看動線

看動線，其實就是看房間組合得好不好。

與生活關係最密切的兩條動線：

“廚房到餐廳”、“衛生間到臥室”，這是重要的生活動線。

還有兩條重要的家務動線：

“大門到廚房”、“洗衣機到陽臺”，手裡有重物時，走的路線越短越好

，要麼是捧著一盆溼衣服，要麼是拎著兩大袋菜，在比較新的戶型裡，廚房通常也離大門很近。

最後一條動線，就是家裡來客要走的路線。

通常訪客動線是餐廳、客廳、衛生間一路，臥室門最好不要在這條線上

，要不客人一來，上個衛生間，把全家的臥室都順便參觀了一遍。

所有的動線，越短越好！動線長，走幾天沒感覺，走幾年十幾年就會受不了。

三、看廚衛衣櫥

廚房、衛生間、衣櫥最能夠決定一套戶型的質量了。

很可惜，目前國內市場很多人買房就愛大客廳、大臥室，開發商也就順勢而為，結果140㎡的房子居然把廚衛做得很小。

半開放式的廚房最佳的形狀是長方形，長邊正對著餐廳，可以做寬U形的櫥櫃。後期想改成開放式廚房也方便。不管什麼樣的廚房，最小面積不能低於4㎡，最佳廚房面積是8㎡以上。

衛生間最佳形狀是長方形，短邊開門，從外往裡依次是洗手檯、馬桶、淋浴，這樣要做乾溼分離也好、盥洗外接也好，都有優勢。

廚、衛、衣櫥，越大越好！越大，女主人的幸福指數越高！

最後，看樓層平面圖。

一般來說，樓層平面圖，銷售是絕對不會主動給你看的。看樓層平面圖，最重要的一點是看戶型的採光問題。

舉個例子。上圖單純看戶型，次臥和廚房都有窗戶（小紅圈的部分），面積雖然小，但勉強能接受。但看樓層平面圖，就會發現兩個窗戶都在很深的凹槽內，勢必影響採光。另外凸起的中間戶，也會影響到兩個邊戶的客廳採光。

仔細研究樓層平面圖，就像打開了新世界。

比如鄰居的衛生間窗戶離你家特別近，你家的門和鄰居家的門特別近，你家臥室挨著鄰居家客廳……

再舉個一言難盡的例子。

看上圖的中間戶，如果只看戶型，北側臥室可以開窗，南北通透。

如果看了戶型平面圖，就會發現北側窗戶處在大凹槽裡，還被連廊擋住了，兩側還有交通核，萬一有什麼變態狂喜歡在連廊偷窺，臥室可是被看得清清楚楚。

記住，沒看過樓層平面圖，等於沒看過戶型圖。

Part.3

常見戶型與理想戶型

80年常見戶型：

這種戶型現在存量很多，二手房市場還有大量流通。進深長且南北通透，臥室極大，但只有一個小門廳，廚衛空間通常都比較小，而且夾在兩個臥室之間，採光也不好。

00年代常見戶型：

2000年代流行的超高容積率高層住宅戶型。通常是塔樓中間套，只有一個採光面，主臥和客廳佔據了最好的朝向，次臥和廚房窗戶只能朝向大樓凹陷處的採光井，採光會特別差。衛生間的採光乾脆直接犧牲掉了。

10年後常見內走廊戶型：

10年以後比較常見的南北通透三居戶型，明顯的標誌就是一條串起三個臥室和次臥的走廊，明確將公共區域活動與用來休息的臥室隔開，每個臥室也都能非常方便地使用衛生間。

常見雙臥夾廳戶型：

這個戶型常見於高層板樓，充分利用了電梯間南側的空間，使得兩室一廳都朝南。不過靠近大門的臥室開門無論是朝向大門或客廳，都非常容易被其它家庭成員打擾。

經典的理想戶型：

這是一個理想的“王者”戶型，也是極少被業界公認的經典戶型。來自碧桂園的YJ140戶型，是這家世界500強企業的代表作品之一。

為什麼YJ140會成為廣為讚許的碧桂園的經典，鎮主認為有兩個關鍵因素。一是空間佈局非常合理、動線設計乾淨利落；二是面積利用沒有一點浪費，而且還能滿足日常生活的各類需求。

據調查資料顯示，三代同堂已成為當代家庭結構主流的大趨勢。綜合考慮家庭生長週期、代際生活習慣後，理想戶型必然要打造多功能分割槽的空間格局。看碧桂園YJ140戶型，將起居和會客的活動與寢居流線分隔開，實現動靜分離。入門處設定父母房，為老年人提供便利的同時，也解決與年輕人作息時間不一致而相互影響的問題，餐廳、廚房、客廳、陽臺動區連成一體，臥室書房休息區連為一體。

再看朝向，YJ140透過將主臥、小孩房、老人房、客廳等最重要的空間佈局在南向通風采光最優線上，最大化利用南向面寬，不僅有利於通風采光，更能讓居者享受到更舒適的睡眠，為全部家庭成員提供更加健康的居住環境。

很大程度上，碧桂園YJ140戶型把空間利用做到了極致。YJ140戶型在設計上透過南向通風采光最優線、中部高效串聯最短線和北向次要空間佈局線“三根線”平行，形成三橫四縱的板式結構。實現了戶型外表面積可達到最小，實用面積可實現最大化利用，不浪費一點多餘空間。同時戶型整體結構方正工整，南北自然對流，能有效降低建築能耗。

特別值得一提的是，在這個戶型中，靠近入戶的房間門處理得特別巧妙。大家細看，這個房間的門既沒有直接對著入戶門，也沒有直接對著客廳。這個房間做到了很好的私密性，無論是做臥室還是書房都是一個不錯的選擇。

有興趣的朋友可以與常見的兩臥夾廳戶型做個對比。另外，注意看戶型圖很規矩，尺寸比例標註也很清晰。大家細品吧。

關於戶型，鎮主就分享這些。

以後有機會，再給大家分享我們是如何看小區的。

「鎮主」 出品

作者 | 鎮小茜

編輯 | 鎮小花