痛心｜正商轉型之作，“家河家”河景入戶！
1、大潮退去，就會知道誰在裸泳。
—沃倫·巴菲特
2、交房過後，才知道誰是良心開發商！
—輕侯
3、本文較長，如果你想直接看結論和觀點，請直接拉到文末。但建議你全部看完，因為這才是完整的真相。
01
業界楷模，河景入戶
什麼叫乾淨，什麼
叫
髒？溢水為淨。
不管什麼東西只要拿水這麼一衝你就知道什麼叫髒什麼叫淨！
鄭州雨季來襲，連續的大雨有助於檢測一個樓盤乃至城市的基建承載力！
6月16日，正商家河家整個小區被水淹了，地下停車場也被雨水倒灌。
6月15日剛剛交房的家河家，6月16日被水淹家變河，只能說這名字起的太謎之魔性！冥冥之中似乎註定要發生點什麼！
從圖片可以看出，交房的紅喜布條也被浸泡在水中！
曾經自稱“英倫風格”的正商家河家臉面，在此刻被扒光殆盡，肩負著正商轉型重任的家河家，此刻盡顯出其吃相的難看。
02
正商家河家的風光與風流
2013年，正商還屈居升龍之下，隨後三年就一直穩穩佔據鄭州房地產市場第一名，而且與第二名的差距拉得相當大。
2016年，正商實現了全年261。2億元銷售金額，穩居河南和鄭州市場銷售額首位。
那時的正商就是剛需的代名詞，便宜、地段好就是正商的核心競爭力，也是在鄭州市場上所向披靡的利劍。
不過，廣大群眾也都承認，正商雖然定位剛需，但在群魔亂舞的鄭州房地產市場上，一直都很有節操，比如從來不會無證開盤，專案也不會有重大的質量問題。
亟待轉型的正商，2017年的家河家作為豪宅正商善水上境之後，正商的第一個全新樓盤。
可謂風頭一時無倆！
先來看看正商家河家的基本情況。
正商家河家位於惠濟區開元路與江山路交會處，整體佔地大約上千畝。一期佔地148畝，容積率為2。9，屬於惠濟區賈河村改造首批地塊。
從惠濟區的整體區位上來看，家河家略偏西，但地塊位置離地鐵非常近，2號線北延線的始發站就在地塊的正南邊，2號線和3號線的換乘站天河路站離專案也不遠，大概1。5公里。
一期內部規劃有幼兒園、小學、中學，專案東邊是當時在建的第三人民醫院北院區，和即將搬遷到家河家斜對面的新鄭州四中。
從上可見，無論從規模、區位還是配套來說，家河家都沒什麼問題，而且地塊比較平整，周邊也沒有高架或者鐵路等干擾因素，打造成品質專案的先天條件還不錯。
正商家河家一期俯瞰圖
家河家一期包含13棟高層，9棟洋房。高層共27層，有兩梯三戶和兩梯四戶的，戶型包括88平的兩房和小三房，以及115、125和130平的三房。其中兩房和小三房是朝南的，其它都是南北通透的。洋房是5+1、7+1層，一梯兩戶，就兩個戶型，125平的三房和140平的四房。
那時精裝還不算普及，家河家是正商繼善水上境之後正商的第二個精裝修樓盤，雖然裝修標準不能與善水上境相比，但是據宣傳和一些一線開發商在鄭州開發的同類樓盤相比，還是要高出不少。
高層戶型配備地暖、新風、直飲水以及智慧化系統，門窗也採用了指紋密碼鎖，鋼木複合門和三層中空玻璃斷橋鋁合金系統窗戶，據悉，高層和洋房的裝修成本價會在每平方米3000元左右。
據說為了做好家河家的精裝，正商還專門在智慧城做了研發中心，拆拆裝裝了很多次，看起來也是下了不少功夫。
從家河家那時已確定裝修品牌上看，基本都是建材一線品牌，由此看家河家裝修還是走得和善水上境一樣的路子，都是“硬通貨”，皮實耐用沒問題。
“天生王者”的臉面，盡顯“英倫風範”！
那時家河家的宣傳：
雖然不知道為啥叫
“英倫風範”
，咱也不敢問，但總感覺很高大上的樣子！
他們宣傳的網球場
他們宣傳的塑膠跑道
他們宣傳的園區綠化
他們宣傳的開發商
等等等等，宣傳的內容無不讓人心動！
很多客戶已經徹底地被正商折服，心甘情願飛蛾撲火般的投入了正商的懷抱，選擇了家河家。
每一次，家河家開盤都是座無虛席，全城搶購！選到房的客戶為自己慶幸，沒選到的則對未來的加推充滿期待。
炫酷的效果圖，驚豔的示範區，信誓旦旦的保證，高大上的品牌釋出會，針對已購房業主的各類活動，讓很多人對家河家的未來，充滿興奮的幻想。
在家河家的廣告洗腦下，業主們也儼然覺得自己是
“英倫風範”，“天生貴族”，
對自己購買的社群抱著最高的信心與期待，而他們想到了開始，卻沒想到結局。
03
猜中了開頭，卻沒猜中結局
一切得再從2017年春天說起。
正商家河家專案，原名正商花千樹，後來改名海德花園，再後來又改名正商華庭。
最後選擇了與正商氣質最匹配的一個案名：正商家河家。
如此大氣的一個案名配上如此英倫風格的專案，為正商品質升級、品牌升級謊言破滅打下了堅實的基礎。
也為專案返璞歸真、私改規劃、降價減配埋下了伏筆。
正商家河家專案從2017年開盤，三年多的時間在經歷了15000元/㎡（一期精裝高層）→14000元/㎡（一期精裝高層）→12500元/㎡（一期精裝高層）→12000元/㎡（二期毛坯洋房）這樣一輪直降之後，一期高位站崗的業主們終於即將迎來交房（合同顯示2020年6月30日前交房）。
對於正商的降價行為業主已經麻木，只是臨近交房了業主發現正商當年的承諾一個都沒實現。
比如當年宣傳的五重立體景觀園林變成了草坪+冬青兩重。
比如當初宣傳的人車分流變成了所謂的機動車和行人分流。
比如當初宣傳的師大附小變成了賈河村小學&新城路小學。
就連正商從2017年吹到現在所謂的商業配套，也在近期遭自己啪啪打臉。
正商官網講到的所謂商業綜合體已經變成了
5棟公寓樓+底商
！
本來規劃有五處水系，現在只剩下一處了，規劃的人車分流業主理解的是人和機動車非機動車分流，正商的說法是人和機動車分流。
正商家河家業主致正商總部領導的一封信，節選：
我們選擇相信正商，甚至是第二次第三次的相信正商，不僅僅是因為置業顧問、正商樓書、公眾號等對家河家信誓旦旦的宣傳和承諾，更是因為正商是立足於鄭州本土的大品牌開發商，是因為張董事長在2018年發出雄心勃勃的“高品質、擴規模”戰略的指引，是因為家河家樣板房、景觀示範區、工法展示區給我們的完美印象，即使已不再年輕的我們，依然單純的對此深信不疑，併為此不惜掏空六個口袋，揹負未來30年的房貸。
然而，即將交付的家河家小區實景，卻處處充斥著濃濃的欺騙味道。
漏風的大門、寬寬的馬路、稀疏的綠化、粗糙的施工，凡此種種不堪入目。
就連購房時業主最看重，且已是品質社群標配的“人車分流”，也變成了“人車混流”。現實給了所有人一個響亮的耳光，這耳光打在業主們的臉上，也打在了正商的金字招牌上。
517維權，在經歷了談判破裂，遊街示威，百般受阻，政府部門出面協調這一路艱辛之後，才在各方的共同努力下，得出了一個初步方案。
雖然不盡如人意，但是業主們總算看到貴公司有正視問題的態度，也獲得了些許安慰。所以我們開始了等待，等待貴公司能夠在此次會議的基礎上，逐步推進落實整改計劃。我們更在緊張的關注著，小區的面貌會否變得越來越好。
十日過去了，在得不到與會各方有效反饋的情況下，在五日限期已過卻毫無進展的失望中，在貴公司代表電話空號、一貫敷衍塞責的作風背後，業主們的耐心再次在等待中被逐漸消磨，維權的聲浪又一次開始高漲。
一波未平，一波又起！
6月16日大水漫灌整個家河家！人車分流還沒定論，又來個車船分流問題！
網友戲稱：取個帶水的名字，這不老天爺補水來了，找個水多的日子交房，門廳漏水，車庫流水，小區成河。基本工程都做不好的開發商，還有臉吹什麼？
業主為家河家做詩一首：
人車混流家河家，正商轉型轉歪啦！
綠化水系最浮誇，坑蒙詐騙家河家！
沒有專道幼兒園，黑心賺錢不安全！
師大名校變村小，無德沒臉假承諾！
禿頂大門在賈河，凝視正商張敬國！
風雨心跳外連廊，袖珍迷你遊樂場！
04
曾經那個少年，沒有一絲絲改變
25年，一部正商史！
張老闆1995年，他告別體制下海，成立河南興業房地產開發有限公司，與其它公司合作開發第一個專案——興聯公寓。
1998年7月，中國正式進入商品房時代。
也是這一年，張老闆成立了河南正商置業有限公司——
“正商”應勢而生。
2013年初，正商地產開始進行重組，為籌備上市。
雖然重組過程涉及多步驟與程式，但直至完成境外控股公司架構，正商上市前準備工作前後跨度也就四個月的時間。
重組結束後，正商國際並未就此放慢上市步伐，而是趁勢擬定上市招股資料書。
之後，從招股書各項資料的截至日期
“2014年3月31日”可以看出，上市招股書從編纂到披露經歷的時間也僅為三個月左右。
2014年7月初正商於聯交所正式掛出招股資料，此舉意味著正商國際赴港IPO正式啟動。
在市場看來，正商國際在約一年的時間內完成從重組到披露招股書等一系列工作，不能不稱其為高效。
但當上市申請已提交至港交所後，按常理應該在“一個月到三個月內”完成的步驟，卻被擱數月仍為“處理中”
。
出現這種情況首先可能是公司管理層自己不想那麼快上市，因為市場給出的估值可能還達不到他們的預期；此外，也可能是資本市場本身就不認可這家企業，認為其還不夠好上不了市。
那時正商走的就是一個‘小恆大’開發模式，快速拿地，快速複製開發，快速開盤，以高週轉快速回籠資金。
按正商當時的操盤模式，從根本上決定了正商無法開發高溢價產品，其難以打造高階產品線。
在“小恆大”模式下，快速拿地後，正商較低利潤的快週轉策略，未能給投資者帶來一個符合預期的利潤回報，而這也可能是影響其上市程序的另一關鍵因素。
“我投資你並不是讓你給我一個安全邊界，而是看你能讓我掙多少錢。”
此外，有市場人士還提到，為集中上市，正商進行的高利率信託融資貸款也比較多，因此財務成本特別高，而這也將加大其上市的風險。
此後數年
，正商奮不顧身摘地，欲透過“洗白”衝刺中原地產的“上流社會”。
甚至
“用賠錢賺吆喝進京拿地。
”
2017年4月27日，河南正商集團旗下子公司河南新築以41億元連續摘得北京兩塊土地，總建築規模達16萬平方米。
其中，豐臺地塊綜合樓面價高達2。88萬元/平方米，而專案出讓條件中銷售限價為3。5萬元/平方米（含全裝費用），順義仁河鎮地塊樓面價為2萬元/平方米，銷售限價為2。4萬元/平方米（含全裝費用）。
由此可見，除去建安成本、財務成本、人力成本外，兩地塊未來收益預期甚至可以忽略不計乃至賠錢！
如此不計成本志在北京拓土，告別偏安一隅的正商，其潛臺詞就是公司有能力在北京市場立足。
重心在鄭州，階段在北京，打著大大的轉型改善旗號！
從正商·林語溪岸的“冷暴力”
到正商·華鑽事態升級的真正“暴力”事件
再到正商智慧城口口聲聲宣傳的鄭州外國語，轉瞬間變成了名不見經傳的龍湖智慧城小學。
再到今天正商家河家的河景！
還是熟悉的味道，相似的套路，曾經那個“少年”，沒有一絲絲改變。
轉型之路頗有坎坷啊！
結語：
買房交付本是一件開心事，但對於家河家的業主來說，交付沒有驚喜，
結語：
倒是不少。
這個被譽為惠濟剛需
“驚嚇”
，前期被熱銷及輝煌而掩蓋的雷，開始爆發。
對於家河家業主維權的前前後後我進行了跟蹤瞭解，正商對於出現的問題並未及時正面的回覆，也未拿出足夠的誠意來解決。
直到業主多次要求洽談並要求書面回覆，才羞羞答答進行了部分問題的回覆，然而內容卻官方空洞，沒有顯示具體的措施、方案標準、時間點等詳細資訊，導致業主不滿意，接二連三地進行維權行動。
“神盤”的家河家
家河家業主如今到處維權討說法的做法，也只是在被開發商無下限的漠視與嘲弄之後的無奈之舉。
維權，是雙輸的事情，萬不得已，誰都不願。
也希望正商能儘快建立對話溝通機制，拿出整改誠意，公開給業主一個態度、信心、整改標準和工作時間表。
只有退潮了，才知道誰在裸泳；只有交房了，才知道誰才是良心開發商，唉！！
