直擊業績會｜美的置業：沒有美元債，反對抽脂減肥式去槓桿

“

隨著行業泡沫的出清，房地產供需結構將回歸合理。這一局面於美的置業而言，機會大於挑戰，亦大於風險

”。

3月28日，在美的置業線上業績釋出會上，談及對未來發展局勢的看法，公司主席、執行董事兼總裁郝恆樂如此說道。與其一同出席的還有執行董事兼首席財務官林戈、執行董事兼高階副總裁王全輝。

過去一段時間，美的置業在收併購、融資等方面的表現頗為吸睛，成為民營開發商中較為“小眾”的存在。頻繁的動作也使得外界對其投去探視的目光，資金迷霧下，這家“黃檔”房企要如何成為新的“白衣騎士”？

1 繼續收購合作專案股權

3月13晚間，美的置業公告稱，公司擬以約9億元的價格從金科手中收購南京兩個專案股權，同時以約1。84億元價格將公司持有的廣西柳州、湖南嶽陽兩處專案股權出售予金科。

這是美的置業最近的一次收併購，交易對方依然是其曾經的合作伙伴。在此之前，該公司已從正榮、花樣年、雅居樂等合作方手中接下了數宗專案。

該公司曾坦言，收併購主要出於紓困同行、提升自身操盤專案比例、打造產品標籤、保障業主權益四個方面的考量。據管理層透露，去年四季度至今，公司共收購了13宗專案股權，主要為出現問題、進展不暢的合作專案。

在這些收併購中，美的置業瞄準的依然是量級相對較高的城市，如重慶、長沙、天津等，而對於柳州、岳陽這類低量級城市，公司則選擇了退出。

這一標準依託於公司優儲換倉的發展策略。自2019年起，美的置業便開始逐步退出低量級城市，土儲聚焦長三角及大灣區等經濟區以及一二線、強三線核心城市。2021年，其新增土儲760萬平，新增二線及以上城市土儲面積佔比達到91%。

“專案要有良好的投資回報，我們才會去收”。郝恆樂稱，

公司上述收併購的整體交易淨對價約為17億元，但實際對集團的資金佔用僅4億元有餘。

在資金的渴求下，交易對方往往會同意折價出讓標的，美的置業折價收購了不少專案。另一重要因素是，透過收併購100%持有標的後，公司將透過專案存量資金盤活資產，專案售價及去化均得到顯著改善，而耗費的收併購資金則來源於併購貸款，“所以說對集團整體的資金佔用影響很小”。

林戈在會上坦言，儘管去年房地產美元債融資渠道幾近乾涸，但公司的境外融資渠道主要源自銀團及雙邊貸。其與境外銀行有著非常緊密的互動和交流，“

我們沒有發美元債，合作銀行對我們的資源獲取非常有幫助

”。

今年2月，美的置業發行了15億元的中期票據，利率4。5%，成為2022年首家獲得中期票據批文併成功發行的內房股。在該公司中票等產品的發行中，銀行機構扮演著十分重要的角色，“銀行在裡面大概投放了五至七成，所以我們才能獲得較好的募資額度及成本”。

而銀行機構對美的置業的支援不止於此。

3月初，其宣佈獲得了來自招商銀行提供的120億元併購融資及按揭專項額度，成為首批獲得併購融資額度的民營房企

。此後，其又先獲得來自交通銀行廣東省分行、建設銀行、農業銀行的數筆專項額度。

金融機構大力支援下，美的置業亦將繼續推進對合作專案的股權收購。在郝恆樂看來，不論收購還是專案置換，歸根結底是為了使專案更加順利的推進，且提升公司權益佔比以及操盤比例。

2 2022年轉“綠”

近年來，美的置業少數股東權益佔比不斷攀升。

2020年，公司來自少數股東的權益佔比約45.13%，2021年進一步提升至50.82%

。

這導致分攤予少數股東的淨利潤水平提升，進而影響了歸母淨利潤的增長。

報告期內，美的置業營收同比增長40。4%至737億元，毛利同比增長15。8%至135億元，二者均創下新高。不過，公司對應歸母淨利潤卻較2020年同期下降13。47%至37。43億元，少數股東所佔淨利潤則由2020年的4。99億元增至15。59億元。

管理層並非沒有意識到這一點。王全輝在業績會上表示，

公司2022年要提升權益比，合作專案數量佔比小於50%，拿地權益佔比大於75%

。同時，公司亦將提升合作門檻，聚焦深耕合肥、武漢、長沙、重慶、廣州、東莞、杭州等29個根據地城市。

郝恆樂指出，高量級城市受市場波動影響相對較小，這些城市的流量及回款率等方面亦相對較好，“未來隨著低量級城市及相對低售價區域的專案出清，公司利潤水平會迴歸到一個更加合理的狀態”。

佈局高量級城市提高了美的置業的抗風險能力。下行週期中，公司並未以價換量，

整體回款率78%，已售未結轉金額1212億元

。

2021年，該公司實現合約銷售額約1371。4億元，對應銷售面積約1176。4萬平方米，分別較2020年同期增長8。7%和5。8%；銷售均價則同比增長2。7%至每平方米11657元。

分割槽域來看，美的置業去年約50%的銷售額來自長三角，大灣區佔18%，長江中下游地區佔12%，京津翼為11%，西南地區10%。

談及今年的發展趨勢，王全輝直言，

自去年下半年以來，長三角區域壓抑了大量的需求，這些需求預計將在今年第二季度或下半年出現一定程度的釋放

。而華東區域則會有所分化，武漢、長沙預計二季度或下半年亦會有所復甦，但鄭州、南昌市場需求不振、土地供應量較大，加之自然災害等原因，“可能市場修復時間會略長”。

負債方面，截至2021年末，美的置業持有有息負債563億元，同比下降4%，其中一年內到期的為153億元。融資品種餘額佔比來看，

該公司近80%的融資皆來自銀行借款及債券融資，整體加權平均融資成本降至4.82%。

報告期內，該公司淨負債率降至46。3%，現金短債比提升至1。71，扣除預收款後的資產負債率降至72。1%，踩線一條。

管理層透露，

美的置業計劃於2022年實現“三道紅線”全部轉“綠”，“我們會更加註重現金流以及集團流動性管理，合理安排資本支出”。

記者 吳典

編輯 左宇

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