成都土拍五城區清水限價Top1，你真的瞭解三聖鄉板塊嗎？丨區域解讀
今日（3月31日），成都2022年第一批次集中土拍拉開帷幕。
其中備受矚目的三聖鄉地塊，是本次清水限價最高的宗地，限價為32000元/㎡，同時，本輪50宗地出讓土地裡只有3宗面積超過百畝，該地塊也是其中之一。
身價如此“不菲”三聖鄉，在你的你印象中還只是買花、耍農家樂的地方嗎？
但今日土拍該宗地卻以無人應價的流拍結局收場，清水限價突破三萬元的底氣何在，流拍又是為何？
是時候重新認識一下三聖鄉板塊了。
成都主城區又一產業新城
白鷺灣新經濟總部功能區
要重識三聖鄉，需要先了解一下白鷺灣新經濟小鎮。
根據公開資訊，白鷺灣新經濟小鎮東沿成自瀘高鐵、南接繞城高速、西起錦陽大道、北至錦江大道，佔地面積3650畝（含約1500畝生態用地）。
作為錦江區“人城產”開發理念的新規劃產業區，白鷺灣新經濟小鎮對標深圳灣科技生態園、新加坡緯壹科技城，規劃以數字生活、金融安全和5G應用為主導產業。26個功能性重大專案，總投資額365。7億元的專案，在去年7月正式開建。
片區以城園相融為開發理念，與周邊1870畝環城生態公園一體設計，整體打造，推動公園場景與生活場景有機融合，打造未來美好公園社群。
專案首期用地1195畝，規劃建設80萬平方米高品質產業空間、32萬平方米高品質住宅及相關生活配套，總投資約200億元。
預計首期投運後5年內，形成特色鮮明的新經濟產業叢集，聚集超20家行業領軍企業、50家上市公司、1000家自主創新中小型企業。
3月18日上午，錦江區2022年第一季度21個重大專案集中開工。其中包含白鷺灣數字總部港綠軸以北片區市政道路建設工程，該專案包含6條道路，總長約5400米，計劃總投資3億元。
白鷺灣新經濟小鎮正在緊鑼密鼓的建設中，未來，去三聖鄉不再只是吃喝玩樂，在公園裡上班，將成現實。
四宗地已成功出讓
新房市場高改格調顯露
2021年3月份釋出的《2021錦江土地投資指南》中，錦江區擬上市的經營性用地達1315畝，其中668畝位於白鷺灣新經濟總部小鎮片區（317畝二類住宅用地和351畝商業用地），其中4塊相鄰的宗地，已在去年12月成功出讓，被建發、錦江統建、金茂和深控股拿下。未來這裡還有大量的土地資源可供應、可開發。
從地塊的資訊不難看出，未來該片區呈現的極有可能是高階低密改善型產品。
3月25日，據成都規劃和自然資源局官網，由成都雋茂置業有限公司開發的住宅專案取得了最新建設工程規劃許可證。該專案正是金茂拿下的56。4畝住宅用地的規劃產品。從公示的資訊來看，小區內共規劃有15棟住宅，最大樓間距約37米，所有住宅建築樓層均為6F。
這是金茂在成都的第四個專案，從金茂以往的作品風格以及目前已知的資訊來看，大機率將推出帶裝修的疊拼產品。
目前在白鷺灣經濟小鎮附近，有錦江大院、綠城鳳棲鷺鳴等在售專案，以疊拼和精裝大平層產品為主。錦江大院去年10月和12月兩次取證，清水單價為26689-33445元/㎡，戶型建面214-302㎡，總價580萬起；綠城鳳棲鷺鳴首批次去年12月取證，推出196套房源，精裝單價26132-34550元/㎡，戶型建面124-275㎡，總價約350萬起。
聚焦三聖鄉宗地
清水銷售限價突破30000元/㎡
去年，成都集中供地中清水住宅最高限價是28500元/㎡，是位於高新區大源板塊的58畝土地。錦江區柳江街道潘家溝村四宗地以清水限價27400元/㎡的價格緊隨其後。
今年第一輪集中供地，清水住宅最高限價就到達了32000元/㎡。同時，本輪清水超過30000元/㎡的地塊有3宗（錦江區2宗，武侯區1宗），20000元/㎡-30000元/㎡的地塊有31宗，15000元/㎡以下的有8宗。
除白鷺灣經濟小鎮的配套住宅用地外，三聖鄉駙馬片區是近兩年錦江區的主力供地區域之一：2020年年底至2021年年初，華髮&錦江統建、錦熙投資拿下片區3宗地，成交樓面價最低16000元/㎡，最高19300元/㎡。
如今“華髮統建錦江大院”已經推出252套疊拼，清水均價29999元/㎡；錦熙投資的地塊案名“錦江賦”，產品還未入市，但規劃了143-322㎡的高層和481-535㎡的合院產品。
三聖鄉108.75畝地塊位置示意圖
今日登上土拍場的三聖鄉地塊，面積約108。75畝，起拍價17200元/㎡，土地限價19600元/㎡，住宅清水限價32000元/㎡，容積率為2。4，建築限高60米，成品住宅比例100%。
地塊周邊2公里內有華西附二院、白鷺灣溼地公園、三聖花鄉觀光旅遊區、商業體華熙LIVE528M空間、卓錦曼購中心、成都七中育才學校（銀杏校區）、錦江區銀杏小學、鹽道街小學（528校區）、成都市第三幼兒園（528園區）等；距離地鐵13號線（在建）三聖花鄉站約650米，處於“遠期規劃”中的地鐵9號線二期工程也將三聖花鄉站納入站點。
整體來看，地塊的生態資源優越、醫療、教育、商業等資源均較完善，加上交通條件進一步改善，板塊價值將日益凸顯。
錦江區對片區高規格高投入的規劃與建設，加上宗地本身的建設條件與區域配套，或許是地塊清水限價突破3萬的底氣來源。
但
在房企端，區域價值與產品利潤之間的博弈是一道複雜的算術題。這宗地塊後期是否會適當降價或降低建設指標再度拍賣，我們將持續關注。
封面新聞記者 黃益輝
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