重磅！北京擬出臺非住宅房屋徵收評估與補償工作新規
■本文作者：王小明 北京在明律師事務所
在國有土地上房屋徵收與補償中，商業、辦公、工業和公共服務等非住宅房屋在補償價值計算等方面與一般住宅房屋存在較大差異，具有顯著的複雜性，尤其是反映在房地產價格評估環節上。
日前，北京市住建委在其官網上釋出《關於進一步規範國有土地上非住宅房屋徵收評估與補償工作的通知（試行）》（徵求意見稿），徵求意見期限截至8月12日。
那麼，《通知》中究竟有哪些值得廣大非住宅房屋所有權人注意的內容呢？
【要點一：無證非住宅房屋需扣減相應比例的補償價值】
房屋的有證和無證問題直接關係到補償價值的確定，這對住宅和非住宅房屋而言都是同理的。《通知》中對此擬作出這樣的規定：
對未經登記的非住宅房屋，依據土地權屬審查結論或其他相關檔案認定，無法提供上述檔案及證明的，由區政府結合規自部門、房屋管理部門、被徵收人出具的有效證明檔案以及相關證據材料研究確定。
補償時，應扣減房屋評估價值的15%。如同時改變用途，比照前款再扣減房屋評估價值的25%。
也就是說，對無證非住宅房屋的認定由區政府完成，之後才由評估機構接手對房屋價值實施評估。
故此，被徵收人一定要盯緊這一重要的“認定”步驟，積極提供能夠證明房屋經合法審批建設的相應證明檔案，爭取一個較有利於自己的認定結果。
需要指出的是，上述“扣減”房屋評估價值是建立在涉案房屋經認定尚不構成違法建築的前提下的。
如無證非住宅房屋被認定涉嫌違法佔地、違反城鄉規劃等，等待它的可就不是扣減評估價值了，而將可能是限期拆除或者被沒收。
在明律師認為，認定結果應當是可救濟的，具體個案中被徵收人要及時諮詢專業律師尋求幫助，而不是“預設”不利的認定結果。
【要點二：比較法、成本法評估“修正幅度”皆明確受限】
在專業性極強的房地產價格評估中，適用市場比較法、成本法進行評估時，在可比例項資料的基礎上都會進行一定的“修正”，以使其更接近真實的市場狀況。這裡面是存在一定幅度的“調整空間”的。
《通知》基於“統籌徵收成本”的考慮，對這一幅度性問題予以了規範：
1。採用市場比較法評估非住宅房屋價值，可比例項選取應嚴格依據《國有土地上房屋徵收評估辦法》第30條：“被徵收房屋的類似房地產是指與被徵收房屋的區位、用途、權利性質、檔次、新舊程度、規模、建築結構等相同或者相似的房地產”的規定執行。對可比例項成交價格的修正或調整幅度單項不得超過10%、綜合不得超過15%。
2。採用成本法評估非住宅房屋價值時，土地重置成本評估選用可比例項時，應在同一行政區內選用。
如無法滿足，可適當擴大到同一圈層區域（首都功能核心區、中心城區、城市副中心、平原新城地區、生態涵養區等）選用，也可調整在相鄰圈層區域選用，直至滿足條件……選擇的可比例項最高與最低價格不得超過1。2倍，且修正後的比準價格也不得超過1。2倍。
這就是說，位於東城區的某處非住宅房屋面臨徵收，其土地重置成本評估用的可比例項首先要在東城區範圍內選定。
東城區找不著合適的，可以在同為首都功能核心區的西城區範圍內選定。如有需要，也可調整在朝陽區、海淀區等中心城區內選定。
但無論怎樣確定和調整，可比例項的價差都嚴格受到限制，其目的就在於避免畸高或者畸低的評估價值資料出現。
在明律師提示大家，這一塊的擬規範內容比較專業晦澀，需要在具體個案中由專業律師基於評估機構所提供的材料進行分析研判。被徵收人一時理解不清是正常的，但要先留這麼個印象，日後碰到了及時作出反應。
【要點三：徵收非住宅房屋一般給予貨幣補償】
根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》的規定，被徵收人對補償方式有選擇權，徵收方應當提供貨幣補償和房屋產權調換這兩種法定的補償方式供其選擇。
但在徵拆實務中，非住宅房屋因牽涉其生產、經營門類可能涉及“疏解騰退、產業升級”等政策要求，而往往較難取得產權調換的方式，這在各地均是一般。
北京市的這一《通知》中擬規定，徵收非住宅房屋，一般給予貨幣補償。具備存量非住宅房屋和安置房產權調換條件的區，可結合被徵收人訴求，按照“一戶一策”原則制定產權調換方案，經屬地政府批准後實施。
對符合區域功能定位、規劃控制及產業發展等要求的，優先進行同用途房屋產權調換；對不符合區域功能定位、規劃控制及產業發展等要求的，優先給予貨幣補償。
經協商，也可按產權調換方案給予不同用途的其他存量非住宅房屋和安置房進行產權調換。
顯然，究竟是貨幣補償還是房屋產權調換，一方面要看被徵收人依法作何選擇，另一方面也會受到所在區產業政策的影響。
確需疏解轉移的所謂“低端業態”，恐怕難以取得同用途的產權調換非住宅房屋。
在明律師認為，這一問題在個案中是有依法依規進行協商的空間的，而不是一定只能給予貨幣補償。被徵收人若對此存在不滿，可在專業律師的指導下積極與徵收方展開協商，全面瞭解當地產業發展政策，作出最有利於自己的理性決定來。
在明律師最後要提示大家的是，非住宅房屋的合法性認定、價值評估、補償方式確定等問題相較於普通住宅均更為複雜，可能涉及的補償利益也更大。
被徵收人要在認定、評估環節進行中就儘早諮詢專業律師，為依法救濟權利預留充分的時間和空間。不要等到徵收補償決定作出了才想起來維權，更不可錯過補償決定的法定救濟期限。
