公攤面積成“刺客”？引發民眾爭議！專家：取消不可行

《中國經營報》記者獲悉，位於青島市西海岸新區的一個新建商品住宅專案，從2021年準備交房前，部分超高層樓棟的業主就開始向當地有關部門投訴，反映自己購買的房子公攤面積過大、實際使用面積過小等問題。

“當時我在購房的時候，開發商宣傳房子公攤率為31%。但實際交付的時候，我原本購買的是建築面積110平方米左右的‘大房子’，實際使用面積卻只有60平方米，公攤率達到了46。5%。”該專案一位超高層樓棟業主稱。

另一位購買了該專案超高層樓棟相近戶型面積的業主介紹，去年臨近交房時才發現建築面積111平方米的房子，實際得房面積只有60平方米，主臥面積僅為9平方米左右，“得房率低至54%，滿心期待的大三房變成了蝸居”。

根據住建部發布、從2012年8月起施行的《住宅設計規範》（GB50096-2011），住宅應按套型設計，每套住宅應設臥室、起居室（廳）、廚房和衛生間等基本功能空間。其中，雙人臥室的使用面積不應小於9平方米。

“3個臥室都放不進去尺寸寬1。8米的床，若擺放1。5米的床則又無法安裝或安放衣櫃。”還有一位該專案超高層樓棟業主稱，“廚房也放不下大冰箱，衛生間放不下洗衣機。”

超厚牆體是“禍端”

據記者瞭解，這些業主投訴反映的該新建商品住宅專案共涉及3棟住宅樓，分別為56號、61號和62號樓，均為55層的超高層建築。根據該專案設計圖紙及預測繪資料，這3棟超高層住宅樓的分攤係數分別為0。465、0。461和0。463。

據悉，在建築設計測繪領域，分攤係數就是分攤的公用建築面積與套內建築面積的比值，而分攤率（即為公攤率）是指建築公攤面積佔建築總面積的比率。因此，若將這3棟超高層住宅樓的分攤係數換算成公攤率，則分別為31。74%、31。55%和31。65%。

根據一位購買了該專案超高層樓棟房屋業主與開發商簽訂的預售合同，當中約定暫測該房屋建築面積為112。9平方米，其中套內建築面積為77。05平方米，公用分攤建築面積為35。85平方米。由此計算，這套房屋的公攤係數為0。465，公攤率為31。75%。

“一棟樓的公攤面積，由門廳、電梯井、樓梯道、通風管道，還有一些消防設施等公共面積組成。所以消費者準確地測量建築的公攤面積，基本上是不太可能的。”一家地產商的有關負責人表示。

由於所購買的這3棟超高層樓棟房屋的公攤面積過大、得房率過低，這些業主陸續向青島市當地相關部門進行了情況反映。

對此，青島市當地有關部門調查後反饋答覆稱，這3棟超高層住宅樓的公攤建築面積之所以較大，其中主要原因是作為超高層建築，這3棟住宅樓設計建築外牆46層以下牆體厚度為60公分，47層及以上牆體厚度為40公分，依據《房產測量規範》規定，建築外牆一半面積需計入公攤面積內。

“上述原因造成該專案3棟超高層住宅樓的分攤係數相比其他高層住宅偏大，導致部分業主對房屋面積存在疑惑。”青島市當地有關部門在答覆業主投訴時表示。

“當時開發商只是宣傳公攤率是31%～32%，但沒有告知我們套內建築面積其實包含了一半牆體部分。開發商對我們隱瞞了超高層建築設計的是超厚牆體，以及超厚牆體會導致房屋實際使用面積嚴重縮水等重大不利因素。”一位購買了該小區超高層樓棟的業主說，“因為消費者屬於非專業人士，我們購房時理解房屋總建築面積減去公攤面積後的套內建築面積，就是實際使用面積。”

但青島市當地有關部門在答覆業主投訴時表示，現行政策法規中暫無新建商品房不利因素的公示及具體要求，若業主認為開發商因隱瞞不利因素給自己造成損失，建議透過法律途徑維權。

以該專案56號住宅樓為例，超高層樓棟設計建築外牆46層以下牆體厚度為60公分，47層及以上牆體厚度為40公分，內部分戶牆厚為40公分，依據《房產測量規範》規定的建築外牆一半面積需計入公攤面積內，導致超厚牆體佔用了房屋相當一部分的套內建築面積，相比其他高層建築房屋公攤面積較大。

根據住建部發布的《民用建築設計統一標準》（GB50352-2019），建築高度大於100米為超高層建築，並規定牆身應根據其在建築物中的位置、作用和受力狀態確定牆體厚度、材料及構造做法。

“建築牆體厚度與當地抗震烈度、建築層高、建築總高度等因素相關。”一位土木工程專業人士告訴記者，“一般來說，30多層的高層建築住宅外牆的底部牆體厚度可能會達到35公分，中間稍薄，最上層牆體厚度可能是20公分左右。建築高度更高的話，底部牆體厚度還會增加。”

另一位建築業領域專業人士告訴記者，一般情況而言，高層建築外牆牆體厚度介於20公分～40公分左右，內牆牆體厚度則為10公分～40公分不等。“由於高層建築底部牆體較厚，因此靠下位置相同建築面積的戶型，套內的使用面積更少。”

該專案超高層樓棟的部分業主指責開發商“虛假宣傳”“欺詐銷售”。青島市當地有關部門對此答覆稱，經過調查核實，業主與開發商簽訂的商品房預售合同裡，約定了建築面積、套內建築面積及公用分攤建築面積等內容。目前並無證據證明開發商在專案銷售過程中存在虛假宣傳行為，建議業主按合同中相關約定依法透過協商或訴訟途徑解決訴求。

“經相關部門現場複測，房屋資料均與規劃批准圖紙相符。且根據《房產測量規範》相關規定，房屋測繪資料符合房屋測量規範標準和要求。”青島市當地有關部門在答覆業主時進一步表示，“相關部門將向業主做好政策講解和資料說明等工作。”

“公攤面積”難取消

近幾年，陸續出現過一些關於“取消公攤面積”的呼聲。在2022年全國兩會上，全國政協委員洪洋建議，國家取消公攤面積，可以將實際的公攤面積成本核算到使用面積之中，讓老百姓明白付費、放心購房，同時也化解業主與開發商諸多矛盾糾紛，促進社會和諧。

對於提出“取消公攤面積”的建議，洪洋認為，在商品房銷售中附加公攤面積是全國普遍現象，但公攤面積缺乏法律依據和制度約束，公攤哪些面積、公攤多少面積都是一團迷霧，只能由開發商“信口開河”，而業主毫無申辯權利。

“公攤面積看不見、摸不著，而百姓卻為它承擔了高額費用。”當時洪洋在2022年全國兩會上表示，“公攤面積劃分沒有統一標準，哪些區域屬於公攤面積、哪些區域不是、有沒有重複收費，這些都是由開發商說了算。公攤面積還衍生出一系列不合理收費，如物業費、取暖費都是按公攤後的面積收費。”

與此同時，一些法律界及房地產業的人士則認為，取消公攤面積制度既不具有可行性，實際上也沒有現實意義。

根據《商品房銷售管理辦法》規定，商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內建築面積或者建築面積計價。商品房建築面積由套內建築面積和分攤的共有建築面積組成，套內建築面積部分為獨立產權，分攤的共有建築面積部分為共有產權，買受人按照法律、法規的規定對其享有權利，承擔責任。

但《商品房銷售管理辦法》進一步規定，即便按套（單元）計價或者按套內建築面積計價，商品房買賣合同中也應當註明建築面積和分攤的共有建築面積。

“房地產專案開發建設和銷售過程中，公攤面積客觀存在，必然要有部分或全體業主分攤。”一位法律從業者表示。

青島市當地有關部門在答覆一位業主投訴時稱，這3棟超高層住宅樓銷售房屋按建築面積計價，不適用按套（單元）計價房屋合同需附詳細尺寸的商品房銷售管理規定。

今年3月份，住建部就已起草完成《住宅專案規範》第三次向社會公開徵求意見。據記者瞭解，《住宅專案規範》（徵求意見稿）在2019年首次公佈時，其中第2。4。6條“住宅建築應以套內使用面積進行交易”相關規定受到廣泛關注，這是住建部首次在官方檔案中明確提出房屋應以套內使用面積來進行交易。

同時，《住宅專案規範》（徵求意見稿）在附註起草說明中對此解釋，本條是居民關注的焦點問題，關係到每個住宅使用者的切身利益。目前，我國住宅建築主要以建築面積進行交易，這樣會出現同一專案的建築面積相同而套內使用面積不同的問題，以此加劇“公攤面積傷民”的矛盾。

隨後，新華社刊發了《權威專家迴應“住宅建築應以套內使用面積進行交易”》一文，報道援引《住宅專案規範》牽頭起草單位中國建築科學研究院有限公司相關負責人的觀點稱，“住宅建築應以套內使用面積進行交易”這一條款的提出，主要考慮是從技術角度規範住宅面積的計算規則。在規範起草過程中，對國際國內住宅面積計算做法進行調研，按套內使用面積計算是國際通行做法，而我國住宅面積計算方式主要採用建築面積或套內建築面積。

“為了提高我國工程建設標準與國際通行做法的一致性程度，此次規範徵求意見稿中擬將住宅交易的面積統一按套內使用面積計算。”該負責人表示。

中國建築科學研究院有限公司相關負責人進一步介紹，這一做法可以解決兩個方面問題：

一是解決套內建築面積相同而住戶使用面積不同的問題。由於我國地域差異大、住宅結構型別多等因素，造成住宅牆體厚度不同，導致套內建築面積相同的情況下，而套內實際可使用面積不同。

二是解決住戶使用面積不透明的問題。按套內使用面積進行計算易於住戶自行測量，實現“所見即所得”。而按套內建築面積計算，在沒有專業支撐的情況下難以做到。可以說，從技術角度明確按套內使用面積交易，一定程度上有利於消費者權益的保護。

不過，同年住建部就《住宅專案規範》第二次向社會公開徵求意見時，其中“住宅建築應以套內使用面積進行交易”相關條款已被刪除。據記者查詢瞭解，今年住建部就《住宅專案規範》第三次向社會公開徵求意見釋出的徵求意見稿中，亦已不見“住宅建築應以套內使用面積進行交易”相關條款。