向下生長，南京“新街口”上新啦
交匯點訊 百年新街口，將迎新變化。日前，南京公佈2021年度優秀城鄉規劃設計評選結果，由南京市規劃設計研究院主編的《新街口地區地下空間詳細規劃》獲評一等獎。與以往不同，該規劃設計目光“向下”，著重挖潛提升地下空間，提出將新街口建設成“國內地下空間迭代更新的示範區”“南京老城最大的地下城”等目標。
“中華第一商圈”怎樣向下生長？地下通道猶如“迷宮”的新街口，如何挖潛新空間？新“新街口”又會是什麼樣？圍繞系列問題記者展開調查。
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地下“一般般”，小吃商鋪佔57%
“最愛逛德基，吃喝玩樂都有！”每隔一個月左右，在安徽馬鞍山市和縣工作的90後女孩劉樂總愛和老公一起，開車到南京新街口。站在德基廣場樓上俯瞰，以孫中山銅像為原點，近2000戶商家星羅棋佈於0。5平方公里的彈丸之地，她感嘆，“新街口‘中華第一商圈’實至名歸。”
與地面的繁華相比，“地下”的新街口卻令劉樂感覺印象一般。“沒什麼好品牌，大多是私人開的小店鋪，奶茶甜點很多，空氣裡都是膩膩的味道。”她說，幾年前去大阪旅行，難波WALK地下街美食餐飲、咖啡廳、流行時尚店鋪雲集，在聯通地鐵的地下街裡，郵局、畫廊、熊本熊等廣受年輕人喜歡的店鋪和IP隨處可見。
“經過十餘年的運營、使用，新街口地下空間部分環境和設施已顯陳舊，業態層次較低、整體品質不高。”新街口地下空間詳細規劃專案負責人王康介紹，根據規劃設計團隊統計，當前與新街口地鐵站聯通的地下公共空間內，經營奶茶、糕點、小吃的商鋪面積佔比高達57%，接下來按佔比從高到低依次是寫真婚慶服務、美容整形諮詢和地產銷售服務。
方向辨識度不高，是新街口地下空間的另一“槽點”。在新浪微博“南京新街口將建地下城”話題下，“現在都那麼多人迷路，再增加29個出口，恐怕以後就是新街口地下鐵之密室逃脫”“是要每天上演《迷失新街口》嘛”“在南京7年了，昨天還在大圓盤和保安問路”等評論獲得大量點贊。微博投票“你在新街口會迷路嗎”，超75%的網友投給“會，要靠導航”。
“其實新街口現有地下通道出入口密度在國內外都不算高。”王康坦言，東京新宿在聯通面積15。2萬平方米的區域內，有15條軌交線路開通運營、分設200個出入口，而開發深度相同的新街口聯通區域面積11。9萬平方米，僅有3條地鐵線開運，當前開放的出入口一共才45個。“問題不在於出入口多少，而在標識導引不清晰，廣告牌和路標重疊置放，面對一連串指代出口的阿拉伯數字，大家容易暈頭轉向。”
“地下新街口”曾經令人驚歎。新街口地下聯通11個商業載體，19棟樓宇，國內多個城市都到過南京學習地下新街口建設。“如今，與國內外同類先進城市相比，新街口地下空間開發量與地面開發量匹配度遠遠不夠。”專案總規劃師童本勤說，目前新街口地下與地上建築面積比為1：6，遠低於其他城市同類中心區。
當下，國內不少城市都在多中心化發展。以南京為例，各區各板塊都在打造區域商業中心，仙林萬達茂、河西金鷹世界、六合紫晶未來城等商業綜合體如雨後春筍湧現。業內人士卻認為，城市再大，終要有個“原點”，新街口之於南京，意義遠非一個商業中心，它是南京建設發展的最初起點，地標價值應被重審。
正因此，2019年，南京提出力爭兩年內全面完成新街口核心區及周邊地區環境整治。同年，南京市人防和市規劃和自然資源局，委託南京市規劃設計研究院等專業力量啟動新街口地下空間規劃。
不搞大拆大建，為未來留空間
在雄安新區、廣州琶洲等新城，地下空間往往實行一體化開發；相比之下，以南京新街口為代表的老城，地下空間的擴容要在城市中心“動刀”，難度和挑戰更大。
雖一城有一城的獨特性，但各單位利益交錯是地下空間更新的共性矛盾。以新街口為例，早期商業樓宇自行開發地下空間，產權主體紛繁複雜、孤立運營，各單位利益交錯。幾年前，大行宮廣場地上地下原打算沿長江路向東打造“文化一條街”，但因南京圖書館附近的地下家樂福簽訂了租約，擁有地下空間使用權，工程只能停擺。
另一難點是，老城經過數十年發展，地上有很多既成的老舊建築，地下空間開發情況難以摸清。記者採訪時，南京市規劃院副總規劃師施旭棟，專程抱來一摞設計團隊從檔案館扒出的老舊建築地下空間構造圖掃描影印件，“新街口地下早期主要是寫字樓宇、商場獨立開挖，挖掘的深淺和範圍缺乏準確資料；後來地下又增加了市政基礎設施，這些也都得考慮避讓。”
更現實的問題在於，新街口地下人流、客流密集，節假日日均客流量峰值超百萬人次，不可能大範圍長時間封閉施工。此前南京湖南路地下商業街由於全封閉施工，時過境遷，消費潮流和市民的消費習慣都發生了變化，地下商圈如今已很難重現昨日輝煌。
老城地下空間開發多年，在新一輪城市格局的變化下，應如何蝶變？
“新街口地下空間更新改造將基本尊重現有空間格局，不大拆大建，一邊使用、一邊更新。比如先做這一邊，這邊做好後繼續開放，再修另一邊。儘可能減少對市民正常生活的影響，‘悄無聲息’地將新街口建設成國內地下空間迭代更新示範區、南京老城最大地下城。”規劃評審專家、陸軍工程大學教授陳志龍說，增加無障礙和急救設施等一些微小的區域性調整，市民甚至很難發現，但新街口的便利程度和安全措施已在改善。
對老城而言，眼下迫切的需要透過更新打通“堵點”。新街口地區早有將地下空間延伸至人民中學地下直至珠江路商圈的想法，但因艾尚天地負一樓是停車場，再往北走也有很多既有建築所屬的地下空間形成隔斷，因此想法一直停在紙上。童本勤介紹，規劃設計提出“兩步走”的方案——近期梳理建築內部通道，延伸地下步道，補充地上地下互通節點，構建由延安路、金陵飯店、金陵中環、新百、德基三期圍合的“小四環”互聯互通地下公共環道；遠期則以“小四環”地下空間為“核”，依託地鐵1、2號線和大行宮、珠江路、上海路3個地鐵換乘站點，形成“一核、兩軸、三節點”的地下空間結構，使大行宮、新街口、珠江路三座原本相對獨立的商圈實現互動。但規劃真正落地，取決於跨越多個土地權屬的地下空間進行聯通。
老城地下空間的擴容，並非越廣越好。在陳志龍看來，對地下空間，過去十年很多城市只講“開發利用”，忽略了保護，早期產權主體淺層開發的設施，未來拆除重建將付出很大代價。地下空間要統籌考慮生態保護、歷史保護以及為未來留有餘地等因素，每一次破土都須謹慎。“新街口地下空間的開發為未來5到10年預留了空間，在遠期預控裡面，先把‘口子’留好，這個‘口子’現在是封閉的，未來更新時可以直接開啟，避免再次破土。”
“無錫三陽廣場站在整個地下步行空間體系中佈置大量隨處可見的導向標誌，清晰地指明瞭各個出入口的方向和對應的地面場所資訊。蘇州中心地下空間設定了地下一站式智慧導航系統，整合停車資訊查詢、智慧繳費、反向尋車等功能。”對於網友對新增出入口的吐槽，設計方表示將充分借鑑相關經驗。
統籌地上地下，商鋪升級“商圈”
記者調查發現，我國地下空間開發起步較晚，早期城市地下多用於民防工程，後來地鐵建設帶動地下商業等公共空間迅速發展，直到近十幾年，綜合開發才剛剛起步，不少城市有了地下商圈。
南京也是如此。新街口地下空間正式開發始於2005年南京地鐵一號線開通。此前，新街口地下空間多由產權主體淺層開發，用於停車、存放裝置、發揮人防功能；此後，伴隨南京地鐵1號、2號線接連開通，地鐵公司成為推動地下空間建設的主導方。
由此導致的問題是，早期新街口地下空間的商鋪，都是作為地鐵的配套附屬設施開發，地下餐飲和小商品銷售主要是為滿足換乘人群的需要，商家各自為政，出現業態同質化和小而散。“大家來新街口，逛的是地上，地下主要以換乘為主，而‘逛地下商圈’在國外很多城市都是普遍現象。”南京市商務局相關負責人說，南京打造國際消費中心城市，地下新街口擴容，硬體提升以外，軟體配套也要跟得上，零散的商鋪要升級統一規劃的“商圈”。
“東京地下空間的建設同樣伴隨軌道交通的快速發展，這與新街口非常相似。”江蘇省地下空間學會理事長、江蘇省規劃設計集團總工程師黃富民說，圍繞軌道交通站點，東京由管理單位統一對各節點廣場進行美化與主題佈置，並利用廣場之間的串聯，使地下商業空間產生整體的商業氛圍。為豐富商業空間形式，設計者還結合不同業態分割槽突出不同設計主題，並進行差別化空間營造。
“地下空間必須要考慮業態的品質、文化的氣質和服務的能級，實現地上與地下的匹配。”王康說，新街口地下空間應在硬體提檔升級和空間大聯通基礎上實現統一招商，孫中山像四周四個片區的地下空間，未來將依次按商業餐飲服務、品牌商業服務、文化展示藝術和大眾休閒娛樂四個領域進行統籌，控制業態散漫生長，而孫中山像下方的“地下大轉盤”，將集中展示金陵印象。
從德基廣場可窺新街口地下空間的提檔升級。德基相關負責人介紹，在2006年德基廣場開業初期，地下空間整體的業態組合以餐飲、快消和個人護理為主，承載地鐵軌道交通的密集龐大客流匯入；2012年廣場二期正式營業，地下空間擴大一倍有餘，精準聚焦精緻高階白領人群，率先在地下空間引入10家國際美妝品牌，後不斷增至42家；今年，廣場迎來開業以來最大規模的一次升級調整，國際高階化妝品品牌將持續擴充至62家，地下商業空間的調整率高達94%，將引入LOEWE、Carita、Maison Francis Kurkdjian等全國首店。
資料顯示，“十三五”期間，南京平均每年新增地下空間規模達600萬平方米，截止2019年底，南京在全國城市地下空間發展綜合實力中排第三。單從地下空間開發利用來看，南京領先重慶、長沙、成都等城市。業內人士認為，這些城市在商業業態上形成了自己的特色，已打響網紅品牌。利用好新街口商圈地上地下空間一體化、與軌道交通銜接便利的條件，地上地下統籌開發，可以為南京打造國際消費中心城市提供良好的物質空間基礎。
此前，新街口分屬秦淮、鼓樓和玄武三個區，長期缺少一個高位協調機構。面對新一輪發展，南京成立三區綜合管理辦公室，統籌新街口地區地下空間建設，真正實現規劃“一張圖”，發展“一盤棋”。
“建設生態宜居美好城市的重要途徑是建設地上地下一體化、互相銜接、互相協調的立體化城市。”在日前召開的“2020/2021中國城市規劃年會暨2021中國城市規劃學術季”上，國家最高科學技術獎獲得者、中國工程院首屆院士、陸軍工程大學教授錢七虎說。將城市的每個角落都利用起來，挖掘存量潛力，這是城市應有的發展方向。
新華日報·交匯點記者 李睿哲 劉春 鹿琳 文/圖
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實習生 龍盼
