中冶“德賢”的好運還會來嗎？

北京首輪“雙集中”土拍現在回想起來都忍不住膽戰心驚。

在“三道紅線”的指標下，雙集中對房企的資金調動能力提出了重大考驗。

在總入賬超1100億元的背後，部分大房企引而不發，一些豪門則抱團血拼，而在這場土拍大戲中斜刺裡殺出的黑馬，則在事出反常背後，有著不為人知的故事。

01

中冶置業絕對是其中的黑馬。

這家中冶集團的全資子公司，被合併報表的物件，2019年公開拍地斬獲6宗，佔地面積10。81萬平方米，計容建築面積20。57萬平方米，營收僅僅241。1億元，幾乎是許多大房企的零頭。

然而在今年的土拍中，居然豪取2宗地塊。一塊是北京市朝陽區東壩北東南一期土儲專案1104-612西側地塊R2二類居住用地，規劃建面約4。8萬平方米，定案名為德賢御府，另一塊是大興區大興新城核心區H組團DX00-0106-001a、001b地塊R2二類居住用地、A334基礎教育用地，規劃建面約19。3萬平方米，定案名為德賢華府。

兩個案名只有一字之差，慧聲君有點眼暈。“府”字今年十分流行，尤其在朝陽的這十幾個專案裡，重複率奇高。“德賢”是中冶獨創，看起來極其偏愛，為嘛？後面再表。

為了這兩塊地，中冶置業幾乎舉牌舉到手軟，在面對中建三局、金地、華潤、保利、華髮等各路“土豪”的輪番圍攻中，中冶絲毫不落下風，朝陽區地塊歷經11輪報價爭奪，中冶22。8億元拿下，大興地塊5輪報價，最終成交價62。5億元，兩個地塊合計85。3億元，幾乎佔去2019年營收的三分之一，可謂是不計代價。

其實，仔細來看，兩個地塊並非中冶置業單獨所得，而是拉上了“錢袋子”寧波雨航企業管理合夥企業。企查查穿透來看，寧波雨航的背後“金主”是中航信託。說到底，中冶置業此次的豪氣干雲，背後有著信託的影子，這其中的意味，出於你我都懂的原因，不便深究。

敢在這個時候找這樣的金主，那必定是有著必須達成的戰略目的。

要知道，中冶置業的母公司中冶集團早在2015年底已被整合至五礦集團，旗下地產的合併一直只聞其聲未見其行，中冶置業尚未並表五礦地產，依然出現在中冶財報裡。此次五礦地產的臥榻之側，中冶置業居然突然“瘋狂”，很值得尋味。

官方披露中，中冶置業不無得意：“兩宗住宅地塊的成功摘得，標誌著公司在北京及環京區域深耕的道路上又邁出了堅實的一步”。

這一步真的很關鍵，也很堅實，要知道，在中冶的財報裡，中冶置業在北京已經面臨幾乎無房可賣的窘境，距離上次的北京操盤，也過去了6年，而重點披露的6個專案，差不多都要今年交付。

這意味著中冶置業幾乎已經“斷炊”，在合併的陰影中，最怕的就是手中無貨。

手中無貨，那便說話無力，合併無位。

地產板塊合併後，誰是主導，領導怎麼安排，看的就是手中的貨色。

所以，哪怕最後的瘋狂也是瘋狂。世人笑我太瘋癲，我笑世人看不穿。

02

回到之前按下未表的中冶兩地塊案名“德賢華府”和“德賢御府”。說到底，“德賢”取自路名，在舊宮板塊。

能夠將一路名納入自己高階產品系的，中冶置業絕對獨一份，由此可見中冶對“德賢”的執念有多深。

時間回到2012年，中冶當時手都舉殘了，100多輪的報價，擊敗了毛大慶親自坐鎮的萬科，以22億的天價拿下了舊宮地塊，樓面價也是當時驚人的1。6萬。在一眾質疑中，頂著虧掉底褲的壓力做了中冶德賢公館，周邊一片荒涼，在建的其他專案也是哀鴻遍野，中冶更是戰戰兢兢。

然而，後來牛市來了，德賢公館最高賣到了8萬，一戰成名，賺大發了，內部獲獎無數，幾乎成了內部封神之作，也是救命之作。

於是，德賢系居然成了內部一個高階產品系，暗藏著這種對天下掉大餡餅的好運氣的隱隱期盼。

在“此誠危急，存亡之秋”的關鍵時刻，花大價錢拿下的兩塊地，被毫不猶豫地冠上了“德賢”之名，萬一好運氣再次來臨呢？

其實，只要稍微瞭解德賢公館現狀的人，只要看過那些被德賢公館高高掛在山岡被冷風吹得業主的買家以及德賢公館目前的網籤率，對於此次這兩個“德賢”都會忍不住笑出聲來。

德賢御府的作業交得比較快，當然是相對於德賢華府來說的，在板塊內，入市時間已經很晚了。

戶型上，德賢御府幾乎搬出了全部的力量，一口氣12個戶型，火力全開，全面積段，全戶型，全覆蓋，看起來十分威猛。然而對比鄰居華樾國際-領尚7。1萬/平的價格，德賢御府8萬/平的價格實在是沒有優勢。

雖然專案對於板塊內需求較為猛烈的小戶型剛需，自覺將“德賢”的高階改善定位向下相容，卻依舊沒有太多出彩之處。

比如73平的兩居，次臥居然沒有開窗，屬於暗臥戶型，衛生間也為暗衛；89平的三居短面寬、大進深，通道過長，與市場上流行的戶型背道而馳。

更不利的是，即便如此，最終版的面積段還是出現了戶型面積上漲的情況，2-5平方米的上調面積雖然不大，但已足夠使得部分小戶型預購客戶首付不夠，放棄排卡。

跨出板塊內，德賢御府的唯一的優勢在於交通，只是，不管3號線、12號線都要等上兩三年，而R4，更是5年以上，這其中的不可預料太多了。

事實上，購房人也選擇了用腳投票。本來寄希望的小戶型流量去化，實際效果並不理想。業內訊息，開盤只賣了30多套。當然官宣數字高，認購額8。1億。

再說說德賢華府，動作就更慢了，最大的賣點恐怕是北側的念壇公園，地塊純粹度對比德賢御府算是優勢，不過，5。7萬元/平的價格，對比周邊新房、二手房，實在是沒有優勢。

對於已經6年沒有在北京操盤的中冶置業來說，目前來看，這兩個德賢專案恐怕很難再遇到當年德賢公館的好運，而對中冶操盤能力的考驗則十分嚴峻，稍不注意，微虧或砸手裡，都有可能。

瘋狂之後，如何迴歸理性，瘋狂之後的中冶置業應該會有宿醉的頭痛。

畢竟，事關存亡地位，面子和裡子，都不能丟。